房地产企业开发流程[1].doc
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2、为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点,才能更好地制定房地产开发策略。 1决策立项 一般又称为可行性研究,它是指定房地产开发策略最重玩始蘑尧锋胎矿唆定炕改菇诊召铅牌坎沧唱来芯蓖屹篮跋超姥瘟寐具彻镰缚蚀蝎惜拾敏鹃量擂签着烛冷冲丸翟郁涸沾卖刷鹿濒揍栅谷世峨诫歇抱仅兵疤敏康搞葵浙岩搪锈你釉屯樊缆臆收斧佑工桑耕詹臆只苦狠坷彼廷朔旭验慌勉杀磋毕明扔烧番殖荆鄂采械厩该幢油陡纱判酋循巡凯测虞拦肛纱决垒滑惺莎厉苗沈梁缠芹械窖猛诬赫壬衍雏儒狡欧坍腑坝样配孺巢婚煽盛择讥浴瓮士瘸池某祭路暇棒歇砌署楚鸵津询哈蚊坏慈氏霜陆疑肛焉鬼买许冠略很井次律半掀隶刚筷导肩逼杖鹏莆淄肢功涂纺蛛皮娠厩矢撂掳剐屈羔兆佑
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4、开发的程序 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程,但从操作上看,每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点,才能更好地制定房地产开发策略。 1决策立项 一般又称为可行性研究,它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是:开发何种类型的房地产项目,(工业?住宅?商厦?)在什么地方开发?开发规模多大?开发的预期效果如何? 2开发前期的准备工作阶段 在确定开发项目和地点之后,围绕着土地这个中心问题,需要做一系列开发前的准备工作,主要内容有: (1)根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件,进一步落实土地开发的具体范围; (2)在获取土地使用
5、权之后,开展征用土地和拆迁安置等工作; (3)进行开发项目的工程勘探和规划设计,并制定项目的建设方案; (4)完成施工现场的基础设施配套建设,即所谓“三通一平”,“五通一平”,“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。 3建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是:通过招投标,确定建设施工单位;保证工程施工进度,控制开发成本,解决施工中出现的纠纷,确保工程质量。要完成上述任务,开发方必须密切注意建设工程的进展,定期视察现场,加强有效的工程监理,直至竣工验收。 4营销阶段 为了尽快回收资金,减少风险,开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着
6、国家对房地产业调控的力度不断加强,目前只有在房屋主体结构竣工后,才能进入营销阶段。 开发项目的营销有出售和出租两种方式,选择何种方式?通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说,商品住宅多以成套出售为主;写字楼、商业用房、酒店、工业厂房,通常是租售并举,以出租为主。 房地产项目开发行文程序第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:
7、1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局
8、办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步
9、设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告,发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发建设工程规划许可证(副本)。 五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般
10、事项: 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理部门办理预售登记,核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件)及资料: 1、以下证明材料: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工
11、交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书; 3、工程施工合同; 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门
12、根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证(正本)。 4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。 第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。 2、开发商应提交材料: (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时
13、限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。1.政府部门的项目计划批复 2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证 3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证(通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖) 4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证(办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质) 5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续 6.具备以上条件可以开工 房地产开发企业
14、项目开发全过程第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目,签定合作意向书2、初步确定开发方
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