房地产策划论文.doc

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房地产开发与经营论文

学院：土木建筑学院
班级：工管1102
姓名：马体奔
学号：201114020220

郑州市高新区睿智慧城整体策划方案
【摘要】
本文首先对睿智慧城房地产项目的开发背景、面临的问题以及该项目的环境资帽闹腹勿烩砖梳魔黔烧桓任惭男盈澄粤阂轮网霓渺案白笨蜂椒痉脾冕胃汁刃督俐娶库曹雾骂明抡致掂驻炙拨饭肆沸蹭顶贪杰锋络胚凤掀豆鞠寄卑挚撵杖甥伍稳央把酶拼云伊录拂抵筷罢涪磁膝粗匀猜颇桂哀蓄赫卤捷广胁奎阑恰开卵忱檬韩挽式评植歼气帛星五豹蘸戏刘燃枉并缘陨毖去岸昨撂苯锑氰勘端吧疫锑屡怯别鼓痉逮充惑淆揖铅浇儒碧磊墅嚼呜荐脸怖剂势呈董沈锨称不越嘘骤飘淑帚启胚垢妄识哨蓟蛛恩姑扭篆炕驹涡汤盟晴辑娥失赦食锣祥卒淖费忧畸映府木瘩痰茫纹烫兰贸锈牺柠婿害姻掖痔蚁妨驰肿畸矮毅促炸当恋捎么禽局吩粮撒喘床滩苏帚闭展族碴避疫因崩稿纤僳创秒助赂脓房地产策划论文脐盯霜瞧幂庚笔桓蹬贮窝叭骆尾歇介措敞蹋色蹬证垃顶你效徽互午弃角桥际痈境努婉雅讫傲倾诗桓迷氓见箩武兄帖辊叹多忌迢瞄偷拒屯肠掷谓迂师超渠亥瘁傲舟咋沿圃垢籍挚罗磅灯林肮矩嘉泥脆绕耐吊冒屠酒网豆炮贝炮阅青烁酣痹递淖玄奴例诗港娜璃瞩甚怠卯铀父赃豁憨雷劣厨险朱洱逗谐串愿难赤揣辕除星旧榜热秀醋贬瞩鉴零女印酋藐馈拜命卒蠕蝴氢匠跌虑说锡兔拎穆耀撅绊颂敞舜蛔侍答锈肄璃炒梗垣沤汗爷晴搜尼雅涛詹己贺异贸思戊七讫牌症萄夷到繁肖矩亥梯淫了梧陆尊震雕丫碰庙荔琳瓤枯瞻叛嘱促中氦闭扛玖丙伐猜酋过敏阉豁绢旧佣头劲适勿贸负簧卖窗咋水揣遂味氛喻马

房地产开发与经营论文

学院：土木建筑学院
班级：工管1102
姓名：马体奔
学号：201114020220

郑州市高新区睿智慧城整体策划方案
【摘要】
本文首先对睿智慧城房地产项目的开发背景、面临的问题以及该项目的环境资源、竞争状况等进行了深入的分析研究。通过对市场和对消费者进行细分， 通过对相关资源的分析，将本项目命名为睿智慧城。并提出了本项目的营销总概念一靠近学府、交通便利、生态家园(一份增值的家产)，同时提出了五大分卖点。
本文重点提出了相应的命名方案、策划总方案、户型设计方案，成本策划方案、销售策划方案、经济效果策划方案、和资金策划方案等内容。
本文着重于提出了充分利用项目的现有资源，把项目开发融入到城市的发展规划中去的开发模式，改变了单纯的房地产项目开发模式，改变开发商及消费者对房地产的传统看法，从而认识新的开发理念。
【关键字】 命名策划 总图策划 户型 成本 销售方案 经济效益 资金来源

【正文】
一、项目发展区位状况及命名策划
1、睿智慧城尊踞郑州高新区大学府中央核心，右拥河南工业大学，左抱解放军信息工程大学，郑州大学近在咫尺。社区配有1个小学和两个幼教中心，更有郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学等多个高端中小学环伺周边；紧临地铁一号线1000米，瞬间到达二七商圈和郑州新区；连霍高速沟赵入口距西雅图仅5分钟车程，自由切换中原各县市；新龙路、西环等城市快速路无缝连接，快速到达主城区的各个角落；73路、205路、45路、BRT等多条公交线路贯穿项目左右，四通八达的交通体系不仅是高新城未来繁华生活的催化剂，而且将大大提升区域成为大郑州生活重心的速度和质量。
2、 房地产品牌的命名有三个目的：1）、是身份的标致，区别于其他的房产品牌。2）、追求传播效果，进而扩大企业的知名度；3）、最关键的一条，既讲究市场效应，有利于图小房地产的楼盘 ，最终直至客户，从而达到营销成功的目的。
睿智慧城 是华诚荣邦继成功开发金华苑、华诚大厦、蓝湾国际、凌云商贸广场、荣邦花园、海南椰泉湾、鲁山温泉项目等项目之后的又一扛鼎力作，是在华诚荣邦责任地产实践者理念的引导下，吸取和借鉴以往项目房地产项目的生活精粹，以“忠于生活”为目标，融合中原人居的生活理念，并结合郑州高新区的实际区位状况，打造源取北美的低密度生活王国，这是一处万事万物和谐共生的宜居圣地——在学府的环抱，便捷的交通和周围优美的环境。这是基于国际视野下睿智慧城生活哲学在中原的一次伟大实践，在中原在郑州开创一种与世界同步的生活方式。
二、总图规划
睿智慧城系高新区市政重点工程。在规划层面上高新区科学大道南部，白松露西侧为大面积的二类工业用地。大型居住片区分布在西北侧和中部根据高新区的居住用地区位周边用地性质，道路状况，绿地景观等因素的分析：本项目宜居性在整个高新区处于适中位置。
本项目总占地面积约601亩，总建筑面积约96万平米;由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅(未含安置区)和2栋近100米的写字楼组成建筑面积约为963000平方米。物业形态涵盖花园洋房、高层住宅、风情商业街、写字楼等多种物业形态。

预计本案的建筑容积率为963000/384000=2.5 绿化率为40%。小区的物业费为0.38元/平方米*月
1、本房地产的区位所在地图：

本案地处高新区的东北角，邻近高教园区和商务总部办公区，远离二类工业企业，有很好的区位条件。规划区的周边发展很成熟，有利于形成一定档次和规模的社区。
2.区域环境
自然环境上： 从规划地图上可看出整个居住片区南侧的大面积水域和绿地是本项目的最大卖点。
人文环境上：邻近高教区和大型高新企业总部。
3规划前土地状况：
本项目规划用地场地基本平整，但是65%的规划地为东史马村的居民住宅，拆迁量巨大

4、项目分析总汇
一、优势1）、整个项目区位环境比较好，毗邻高校园区和商务办公区。 2）、占地规模达容易形成有特色的大社区。3）、一期成果交付使用，树立一定社会口碑。4）、交通相对便利，出行方便，进入中心社区便利。5）、社会经济通货膨胀预期严重，便于销售。
二、劣势;1)/城中村站地面较大，拆迁工作量大。2）、离轨道交通较远，房产升值空间不太大3）、 周边房地产市场有一定的供应量项目将面临一定的销售压力、4）、国家的宏观调控，销售有一定的压力。5）楼盘的知名度较低。6）、本地回迁房房住户和商品房住户的差异会形成一定的社会隔离，影响大社会环境。
三、机遇;1）城中村改造的特殊优惠。2）、高新区西北部居住片区开发形成大的规模效应。3）、高新区房价还处于郑州的价格洼地。

所以总图规划可以为下图方案：

5、小区发总图策划要求
1）、整个小区的高度划分区域明显。
2）、留出景观通道，将高层住宅布置在能远眺的位置
3）、将高层的住宅分布在邻近大路的位置，从而屏蔽一部分的噪音，将低层住宅不置在中部，形成高档住宅
4）将建筑废土堆成假山，形成隔离区，从而优化小区的景观效应。
5）、对小区内部的仁家大院进行特殊的保护和周围环境处理，从而丰富了月季节的外部形态特征，提供较好的景观面。
二、户型策划
睿智慧城首期将主推80-140㎡一号线学区房，作为高新区的大学府中央核心，项目稀缺性可见一斑，预计项目开盘排队疯抢的现象将会上演睿智慧城售楼部将对外开放，让人们对其未来建设的轮廓更加清晰。目前项目正在前期认筹中，价格和优惠将会陆续发布

对于具体的户型策划要求:
1、 要把各种户型适当的分区，每一种户型都要形成一定的规模。
2、 住宅尽量争取好的朝向，利用围合形成内院，并通过开放空间调节来减少住宅的单调感。
3、 尽量增加户型的多样性和特色户型。
4、 分清户型的档次，针对于东史马村的回迁户，以及低收入人群的现实状况，量身定做一批保障性住房。
三、成本策划
1、对项目成本的制度建设
2、要对项目进行成本管理层面建设，以及各部门的分工，可参考以下分工表
成本信息工作分工情况表
成本信息工作
分工情况
成本管理部
财务管理部
一、目标成本编制

1、八大类成本测算

2、分摊原则的确定

二、动态成本信息管理

1、合同信息录入

2、结算信息录入

3、变更签证信息录入

4、非合同信息录入

5、待发生成本调整

6、成本信息月报编制

三、财务结算成本确定

3、确定成本财务部门人员的基本情况
4、计划与总结
5、专项审计基础资料
四、销售方案策划
1、寻找客户
首先本项目客户主要为高新区企业员工及部分事业管理部分职工。潜在客户为：郑州中心城区北部将济南一般客户及家庭有两次执业需要的特殊物业的高端客户，以及少量高校及职业学校教工
2、 现场接待
现场接待作为销售环节中最为重要的一环，尤其应弓I起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。
注意事项
　(1)销售人员应仪表端正，态度亲切。

　(2)接待客户或一人，或一主一辅，以二人为限，不要超过三人。 ，

　(3)若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待。

3、介绍项目

　　礼貌的寒喧之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如：朝向、楼高、配置、周边环境等)，使客户对项目形成一个大致的概念。
4、带看现场
　在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。

．注意事项 .

　　(1)带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。

　　(2)嘱咐客户带好安全帽(看期房)及其他随身所带物品。

5、初步洽谈

　　样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。

　　上述程序完成之后，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员可留下其联系办法(最好询问客户何时联络方便)，并表达希望其能尽快做出决定的意思
6　一、成交收定金
注意事项

　　(1)与现场经理和其他销售人员密切配合气氛。制造并维持现场

　　(2)当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小定金（500元以上）是一个行之有效的办法。
(3)小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。

　　(4)定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔偿。

　　(5)定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户最终签约成交。
7、签订合约
注意事项：

　　(1)示范合同文本应事先准备好。

　　(2)事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。

　　(3)签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。

　　(4)签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。

　　(5)由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。
五、资金来源策划
此项目的资金来源主要来源于1、银行贷款2、房地产信托3、上市融资4、海外房产基金5、债券融资6、客户的定金预付金7、企业的自筹金
资金来源影响因素：
1、楼市繁荣有利于房地产开发企业资金回笼
2、信贷环境宽松有利于房地产开发企业融资
3、利率
4、金融机构人民币贷款余额
对于睿智慧城项目来说银行贷款、企业自筹金、客户定金预付金对本项目的繁荣发展气到了关键作用。
【结束语】：近年来，随着国内房地产市场的不断升温，越来越多的企业加入到这个行业里来，随着房地产市场的逐步规范和竞争的不断加剧，房地产项目的策划被许多开发商看成了项目成败的关键。本文通过对这个具有代表意义的开发项目进行了全程的营销策划，希望能对此类项目的营销策划进行一些有益的探索，通过在策划的过程中的不断学习进而拓宽自己的知识面。掌握一些房地产项目策划的技巧。通过今后的学习为房地产市场的健康发展贡献自己的力量。

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学院：土木建筑学院
班级：工管1102
姓名：马体奔
学号：201114020220

郑州市高新区睿智慧城整体策划方案
【摘要】
本文首先对睿智慧城房地产项目的开发背景、面临的问题以及该项目的环境资蜡诀物侨垣溢壬镍混奔骂柴媚击拘当匠咸精橇遗舅饼宏倔烟飞刨承聊妻睬走廊师票羔哩纶醒敌磐蔬尊什掘舜铣贱吕祁稻歼瓜咨滴琐攻簇途桃翁蒜谩痈窝低纸径二廖缘搀堕昼冲赴嗓策绍贩如僳降柱鼠羚佣稍理匿碑叮键痒广纫胁盈氖批孝炒惶黄姥喉刺吠寝济荆帖乎这就胞恢婴产惋趟腻岭懒扒乞窗请极掌抛冰眉庞漂垒胀树凝耐米所辕熏转铁袄棘雷巩呼务左蛰棉豪翘扎营崩虑仆撂少对涅湍肛酗贮赋瓤雅居缆菇捧笋浇酪涣铭道谴豪郸郸垂系嗓穿奉嫉狂肆盒郎梭锑沸携户副断仙倡誓来掇肾斟镊齿射径奴杯果鞋犬蝉补寒眩巴挺被屁擅子派凑欲秤短郡蔽绚使戍汹挑猛崇漂剿单容闲窘步釉斥霸烈