房地产经营管理习题册.doc

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名词解释
1.房地产：是指房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。
2. 城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。
3. 房地产企业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
4. 房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
5. 可行性研究：在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。
6. 物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
7. 土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
8. 土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

单项选择题
1. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
2. 下列风险中属于系统风险的是（　　）。
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
3. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（　　）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
4. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　　）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
5. 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（　　）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
6. 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
7. 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。
A．观察法
B．实验法　
C．讨论法
D．问卷调查法
8. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　　）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
9. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（　　）。
A．购买价格　
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
10. 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　　）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
11. 房地产行业属于( )
A. 第一产业 B．第二产业
C. 第三产业 D．第四产业
12. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。
A.1000万元 B.2000万元
C.3000万元 D.4000万元
13. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
14. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ ）。
A.40年 B. 60年 C. 50年 D. 70年
15. （ ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让
C. 土地使用权划拨 D.土地使用权赠与
16. 下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（   ）
A.找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象
B.从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C.分析时要设定不确定因素的变化范围
D.对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
17. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
18. （ ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A.土地使用权的出让 B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨 D.土地使用权赠与
19. 房地产的（  ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 
A.适应性            B.对专业管理的的依赖性
C.位置的固定性      D.相互之间的影响性
20. 从房地产投资的角度说,风险是指(    )
A.房地产投资结果的好坏程度       B.获取预期投资收益的可能性大小
C.房地产投资项目激烈竞争程度     D.房地产开发程度
21. 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（　　）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
22. 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（　　）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
23. 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（　　）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
24. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
25. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　　）。
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
26. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（　　）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
27. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（　　）分析。
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
28. 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（　　）。
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
29. 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（　　）。
A．商用房地产风险更高
B．商用房地产的收益更高
C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大
30. 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（　　）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入

1.D 2.B 3.C 4.D 5.C 6.A 7.A 8.C 9.B 10.D
11.C 12.B 13.D 14.D 15.A 16.B 17.C 18.C 19.C 20.B
21.D 22.B 23.A 24.A 25.C 26.A 27.D 28.D 29.A 30.C

多项选择题
1. 从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ）
A.两者的主体不完全相同
B.在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C.两者对主体的资格要求不一样
D.两者所指向的行为对象不同
E.随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2．影响房地产项目开发的环境包括（ ）
A.经济环境 B.政治环境
C.法律环境 D.社会环境
E.自然环境
3．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）
A.国有土地规划许可证 B.国有土地使用证
C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证
E.建设工程施工许可证
4．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　　）。
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
5．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ）
A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.交换出让
6．下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（　　）。
A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B．实际利率真实地反映了资金的时间价值
C．名义利率真实地反映了资金的时间价值
D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
7. 征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ）
A.土地补偿费 B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费 D.安置补助费
E.土地拆迁费
8．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　　）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
9．下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（　　）。
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．资金来源与运用表
E．损益表
10．下列说法不正确的是（    ）
A.房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B.营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
C.城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
D.教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率
E.现行营业税的税率为3％
1. 从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ）
A.两者的主体不完全相同
B.在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C.两者对主体的资格要求不一样
D.两者所指向的行为对象不同
E.随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2．影响房地产项目开发的环境包括（ ）
A.经济环境 B.政治环境
C.法律环境 D.社会环境
E.自然环境
3．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）
A.国有土地规划许可证 B.国有土地使用证
C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证
E.建设工程施工许可证
4．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ）
A.总价合同 B.单价合同
C.成本加酬金合同 D.总承包合同
E.分包合同
5．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ）
A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.交换出让
6．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ ）
A.固定成本 B.变动成本 C.管理费用 D.销售费用 E.原材料成本
7. 征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ）
A.土地补偿费 B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费 D.安置补助费
E.土地拆迁费
8．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ ）
A.单项开发 B.小区开发
C.成片集中开发 D.土地开发
E.房屋建设
9．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（    ）。
A.企业资信等级        B.项目基本情况
C.市场分析结果        D.财务评价指标
E.贷款担保方式
10．下列说法不正确的是（    ）
A.房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B.营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
C.城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
D.教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率
E.现行营业税的税率为3％

1.ABCDE 2.ABCDE 3. BCDE 4.BD 5. ABC 6. ABD 7.ABCD 8. ABC 9.ADE 10.CDE
11.ABCDE 12.ABCDE 13. BCDE 14.ABC 15. ABC 16. AB 17.ABCD 18. DE 19.BCD 20.CDE

1. 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）
2. 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
3. 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）
4. 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（ ）
5. 房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。（ ）
6.某一具体投资项目的位置仅指其自然地理位置。（ ）
7.投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。（ ）
8.内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（ ）
9.房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政策风险。（ ）
10.房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本有较大差异。（ ）
11.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。（ ）
12.多因素敏感性分析是分析一个或一个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。（ ）
13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。（ ）
14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（ ）
15.房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。（ ）
16.某一具体投资项目的位置仅指其自然地理位置。（ ）
17.投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。（ ）
18.内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（ ）
19.房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政策风险。（ ）
20.房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本有较大差异。（ ）

1. × 2. × 3. × 4. √ 5. × 6. × 7. × 8. × 9. × 10. √
11. × 12. × 13. √ 14. √ 15. √ 16. × 17. × 18. × 19. × 20. √

简答题
1. 简述房地产开发的流程
房地产开发商提出开发设想；可行性研究；申请项目用地；项目设计；征地及拆迁安置；筹措开发资金；建设工程招标；施工；市场营销与策划；物业管理。
2. 政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？
土地供给；利率和贷款条件；政府房地产交易税费的政策选择；政府对房地产经营者资质审查的严格程度；政府对房地产交易管制的严格程度。
3. 房地产市场的特点是什么？
鲜明的地域性；市场对供给的调节相对滞后性；房地产市场是慢性消化市场；房地产市场是垄断竞争市场；鲜明的周期性市场；投机性强的市场；交易方式多样化的市场；交易程序十分复杂的市场；受金融市场强烈影响的市场；房地产市场是政府保持着强有力干预的市场。
4. 房地产开市场分析的内容有哪些？
总体市场分析：市场供求现状分析；房地产的分析方案；方案的有效实施；撰写市场分析报告。
特定开发地段的市场分析：该地段限制性因素分析（基础设施、地址、环境）；类似项目的价格、优势分析、寻找竞争优势；市场需求分析；是否提供特殊配套设施与服务。
5. 物业管理的内容有哪些？
经营：主要是指依据市场规律，进行商业策划，制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。
管理：主要是根据房地产的变动和作用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确的记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行。
服务：是指准确、及时的满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务。
6. 简述征地与拆迁的区别
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式；拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
7. 土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场；招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式；拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
8. 常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
9. 房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
10. 物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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