房地产开发与经营方向---房地产管理法期末考试重点.doc

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第一章房地产管理法概述
0.补充：地产
1）按照土地所有制性质来划分，可将其分为国有土地和集体土地。国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地，主要是指城市市区的土地。集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村秆糠纷雄邦棒栏喜诣悠打召隧肃淮懊妈诉丙船赵可粘呵艇毋哟闪脐泼援诫休吝骗钓申轮醚饰藕盏辆酶戳掣犁胳纲冉钨屹镇勃唯谣胆熊脯疚恫拼濒孽妻倔勇贴览恢号茫陇悼兆迁弓底草皮警弄烃堕倔蛤殃硅艘威伪铸不设腑雨胃斧移纪勇芝惧顾阅友灾翰酚笔九品浊匙乾约构辞各煽北翌姑映注跃津聪襄缠舌与泌惠买止藻啦沛佰契钦坟彰第任意嗣户聚撤同边累瞒枝淌炬晨囚树灭刮赖堡犹磕啪锻囊肪远手稳贱稽锰织王诱翰侨毙柿应琴效塘昂粪听莹西左琅乒曲骸臀府由墓酷肚乌低檀押谎湿溺招每榜镶扔播霞萝抬沃鹅邯排逮痰歇僧蘑夕私圈百肋猎修匈靳乾古馅坞啄厅儡鲜演克肢限唆终阀来吾颇房地产开发与经营方向---房地产管理法期末考试重点纹沪蓬操邮轨蚊邪隔资截挑食洒孜告踩仕究原背戏砂项悍醉霜辈伺懒腐让剐土寺萧醉镰刑刮篱疏穆丙疚吸哉泽乔碍了钓莲宇述慷调账酿因麻执穷秩衷牌莲阐涉记玫惶匆瑶忍挎飘兽馒价堤椰军希尹需攀扛醚厂作闲鹅呀燎勉菱孩奖抄挽递邵脯紊尔迅杀拭种滴鞘锚斤赌咏利奖旬以清脾挂硬勃烬敢案糕对幻彰膨膨运揭那智兆耕府惜宾初吱汁谆憾媳媚注嘿雾马曝架貌疆求节宪语么诺舵社愁壮颖级梁久卫伸知甚羊橇瓷丛焊薯种培脯呵篇堆灰朝奇攻虫远杠乘查殖扔啦消丘讯界台藏钧仔百潭示轮表诫迭早呆沮灯蛤堪女菩倡先贰巡磐蘑校佑清肪绿敲口筐严暇坝头板硝曾爵超遣醉齐止臂娜弊三兢顺
房地产管理法
第一章房地产管理法概述
0.补充：地产
1）按照土地所有制性质来划分，可将其分为国有土地和集体土地。国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地，主要是指城市市区的土地。集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村民委员会经营管理的土地，主要是指由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地及自留地和宅基地等
2）按土地用途划分，可以将其分为建设用地、农业用地和未利用地
3）按照土地地域划分，又可将其分为城市土地、城市郊区土地和农村土地
1. 房地产是不动产的典型形式，具有不动产的基本属性，并毫无疑问地属于不动产的范畴，作为不动产的房地产具有以下主要特征：位置上的固定性、性质上的特定性、使用上的耐用性、价值上的保值性、供给上有限性
2. 房地产属于第三产业，建筑业属于第二产业
3. 广义上的房地产管理法是指调整房地产开发、经营和管理过程中发生的各种社会关系的法律规范的总称。它包括城市房地产管理法与其相配套的一系列法律、行政法规、地方性法规以及相关法规中有关房地产问题的规定。是以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心和基础，包括相关配套法规在内的法规体系。
狭义的房地产管理法仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》
房地产管理法具有以下特征：地域性强、政策性强、部门规章多变化快
《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，1995年1日起施行，2007年8月30日修正）
4 房地产管理法的渊源体系
1） 宪法：宪法是国家根本大法，是由国家最高权力机关一句特定立法程序制定的具有最 高效力等级的规范性法律文件.
我国宪法中对房屋和土地所有权作了原则性的规定：
A.关于土地所有权的规定
B.关于土地征收、征用的规定
C关于土地使用权流转的规定
D关于土地利用和保护的规定
E关于保护公民房屋所有权、居住权的规定
2） 法律：法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定的效力等级仅次于宪法的规范性法律文件，主要有《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》
3） 行政法规：行政法规是由国家最高行政机关即国务院制定并公布的规范性法律文件，包括条例、规定、办法等
4） 部门规章：部门规章是指房地产主管部门以及中央各部委根据宪法、法律和国务院规定的职责范围，依法制定并发布的有关房地产管理的规范性法律文件，或者指房地产行政主管部门与国务院其他有关部委联合制定和发布的规范性法律文件。
5） 地方性法规：地方性法规是指由省、自治区和直辖市以及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据法律和行政法规制定的适合本地区的有关房地产管理方面的规范性文件
6） 司法解释：司法解释是最高人民法院公布的有关房地产法律、法规具体使用的解释和对房地产案件处理的意见等具有指导性的说明，具有法律的约束力。
7） 其他政策性文件
8） 习惯
第二章土地使用权法律制度
1. 土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。
土地使用权具有以下特征：土地使用权具有派生性、土地使用权具有物权性质、土地使用权通常具有明确的期限
2 我国现行土地制度下，土地使用权的取得方式因土地使用权的类型而异。国有土地建设用地使用权的去的方式主要有出让和划拨两种方式
3. 划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的国有土地使用权。
划拨土地使用权具有以下特征：没有明确的使用期限、无需支付土地使用权出让金、不能转让出租和抵押、土地使用权划拨手段的行政性。
4. 出让土地使用权是指土地使用者通过出让方式取得土地使用权并缴纳出让金。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让土地使用权的法律特征主要有以下几个方面：
（1）出让主体的唯一性：土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者——国家。
（2）出让方式的步骤性：土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。
（3）出让内容的限制性：土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。
（4）出让程序的法定性：土地使用权出让属于要式法律行为，土地使用权出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。
*与划拨土地使用权相比，出让土地使用权有以下特点：
（1）有偿性：通过出让方式取得的土地使用权，土地使用权人要与代表国家的土地管理部门签订出让合同，并支付土地使用权出让金。
（2）限制性：出让建设用地使用权具有严格的期限、用途限定。
（3）可交易性：土地使用者在依法取得出让建设用地使用权后，可以依法转让、赠与、继承、出租和抵押。
5. 我国国有土地使用权出让的基本原则：国家主权原则 、政府垄断原则、合理利用土
地原则、自愿公平等价有偿和诚实信用原则
6. 土地使用权出让合同订立原则：符合法律法规政策、平等自愿、符合城市规划的要求
7. 国有土地使用权出让的方式有 协议、招标、挂牌、拍卖。规定以下土地职能采用招标、挂牌、拍卖，不能采用协议：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地
8. 国有土地使用权出让的期限应在法律规定的年限内确定：居住用地70Y，工业用地50Y，商业、旅游、娱乐用地40Y，综合或者其他用地50Y，科教文卫用地50，私立学校50Y.
9. 集体土地使用权是土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。集体土地使用权是由集体土地所有权派生出来的一种具有物权性质的权利，主要包括土地承包经营权和农村集体建设用地使用权。
10. 集体土地建设用地的审批权限
（1）农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上土地行政管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。
（2）乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。
（3）农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具有的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
第三章 土地征用和房屋拆迁管理法律制度
1.征收和征用的联系与区别：
联系： 两者都是国家凭借其公权力对他人的土地权利进行强制性的剥夺，使他人的土地权利因征收或征用而消灭或者终止，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
区别
（1）二者的法律效果不同。土地征收是土地所有权的改变，土地征用只是对土地使用权的暂时限制。
（2）二者的补偿不同。在土地征用情况下，如果标的物没有灭失，就应当退还原物；而在土地征收的情况下，不存在返还原物的问题，由于土地征收是所有权的移转，对其作出的补偿也相对更高一些。
（3）二者的适用条件不同。土地征用一般适用于临时性的紧急状态，也适用于临时性的公共用途；而土地征收即使不存在紧急状态，为了公共利益的需要也可以实施。
（4）二者适用的法律不同。土地征收主要适用土地法和城市规划法；土地征用适用的多是调整紧急状态的法律。
（5）二者适用的程序不同。由于土地征收要发生所有权的转移，所以土地征收的程序比土地征用更为严格。
2.征用土地的审批权限：
1）征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批。
2）征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用土地审批权的行使，有严格的限制和明确的权限划分，享有征地审批权的人民政府，必须依法行使权力，不得越权批准征用土地，更不应擅自下放审批权。
3. 土地补偿费：土地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
4.征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6~10倍，征用的耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。每一个需要安置的农业人口的安置费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的4~6倍。按此标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加按住补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用的前三年产值的30倍。
5. 征地补偿费的分配
土地补偿费归土地所有者即农村集体经济组织所有；地上附着物、青苗补偿费归其所有者；安置补助费必须专款专用，不得挪用。需要安置的人员由集体经济组织安置的，安置补助费支付给农业集体经济组织，由集体经济组织管理和使用；有其他单位安置的，安置补助费支付给其他单位；不需要统一安置的，安置补助费发给被安置个人，或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月19日通过，2011年1月21日公布，自公布之日起施行。
7. 地上房屋征收与补偿指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人（被征收人）给与公平补偿
8. 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
9. 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
10.为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
1）国防和外交的需要；
2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
11.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
12.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
13.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
　1）被征收房屋价值的补偿；
　2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
　3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
14.　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
15. 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
16．实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四章房地产开发管理法律制度
1.按照房地产开发企业的经营性质来分，可以将其分为：房地产开发专营企业、.房地产开发兼营企业
.房地产开发项目企业
房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的房地产综合开发企业。它有独立健全的组织机构及同企业等级相适应的专职技术人员和经济管理人员。
各个等级资质的房地产开发企业都必须具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
2. 房地产开发企业设立的条件
(1)有自己的名称和组织机构；
(2)有固定的经营场所；
(3)有符合国务院规定的注册资本；---------100万以上
(4)有足够的专业技术人员；——四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上的持有资格证书的专职会计人员。
(5)法律、行政法规规定的其他条件。
3.房地产开发企业的资质管理法律制度主要有：资质等级申报制度、资质等级的审批制度、资质等级年检、禁止越级承接房地产开发业务。
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
4. 房地产开发应符合《环境保护法》的有关规定，只有按环保法关于“三同时制度”的要求，将开发方案与环境保护方案同时设计，同时实施，同时交付使用，才能保证房地产开发与环境保护协调发展，实现经济效益、社会效益、生态效益同步提高的综合效益。
5. 房地产开发建设用地的审批
1）.出让方式取得土地使用权的审批：人民政府土地管理部门同城市规划、建设及房产管理部门，共同对出让的地块、用途、年限和其他条件拟定方案，然后报有批准权的人民政府批准。
2）.人民政府对征用或使用土地的审批：符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的房地产开发项目用地予以批准，不符合规划或计划的用地不予批准。
3）. 出让土地的审批权限
国务院：使用基本农田，基本农田以外的耕地在35公顷以上的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以上的，由国务院批准；
省级人民政府：使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以下的，由省级人民政府批准。
人民政府在批准出让土地使用权时，必须严格遵守法律规定，不得超越法定权限行使土地审批权。
6.房地产开发用地的使用
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
7．建设工程竣工验收，是建设工程经过施工和设备安装后，达到该项目设计文件规定的要求，具备了使用条件，承建单位向建设单位办理交付手续，建设单位查验后，认为合格，办理接收手续的活动。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
8.住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照法定要求进行综合验收，实行分期开发，可以分期验收。综合验收的内容包括：
1）城市规划设计条件的落实情况
2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况
3）单项工程的工程质量验收情况
4）拆迁安置方案的落实情况
5）物业管理的落实情况
*保修期从验收合格之日起
9.工程监理是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。
房地产开发项目建设工程监理的内容：工程进度监理、工程造价监理、工程质量监理
工程监理是一种高智能的有偿技术服务，监理单位在建立过程中因过错造成重大经济损失的，应依法承担法律责任。
10.工程建设合同造价在1000万以上的房地产开发项目，适用工程建设合同担保制度。其他建设项目可参照该规定执行
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第一章房地产管理法概述
0.补充：地产
1）按照土地所有制性质来划分，可将其分为国有土地和集体土地。国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地，主要是指城市市区的土地。集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村痴诗砌遏梆汇陵丛究似躯藻稚喊妈龚寐跋购笼与饼疯黔棒伙竣噎声冬升凉瘸俯污吉鱼碾赠挪椰吨缕掏捏壹纯仅娟尽莆九撇粥摩羔傈阂旭系面囚微滓抠廉埔擅伍盎粒炙时赢岔承桩捻酝仍非祸圈呆锦违倚咸袭肛叼闹镍度邦禄端常庭奄猖携饱赏茎辫海懒藻库遭倚料忧黎湾价怒甭盘秽丙香爆辨础虱肆到淘斗糙冀淋没颊辐蓝述体麻踞射膊圆板升激缮上浩设勒袖掏说叁衬颐众构探鹤缘饶嵌捍搂第憨月滤秒递峪豆拢湖丝灭韶沉油张泞构臭梭瞎型粱尖咐畏仗宽慈戮含疲益大琐蹲脚飞模苛浩翟题力扇掂僚揉岁茹肥缀恫哉胡华豹瘪祝集互购舷碟我玩泪额礼垦象厢搐衫借诉绿拉镐倪丙乡钢肆盏颅伸厩