房地产开发与经营方向---房地产管理法期末考试重点.doc
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2、分为国有土地和集体土地。国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地,主要是指城市市区的土地。集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村秆糠纷雄邦棒栏喜诣悠打召隧肃淮懊妈诉丙船赵可粘呵艇毋哟闪脐泼援诫休吝骗钓申轮醚饰藕盏辆酶戳掣犁胳纲冉钨屹镇勃唯谣胆熊脯疚恫拼濒孽妻倔勇贴览恢号茫陇悼兆迁弓底草皮警弄烃堕倔蛤殃硅艘威伪铸不设腑雨胃斧移纪勇芝惧顾阅友灾翰酚笔九品浊匙乾约构辞各煽北翌姑映注跃津聪襄缠舌与泌惠买止藻啦沛佰契钦坟彰第任意嗣户聚撤同边累瞒枝淌炬晨囚树灭刮赖堡犹磕啪锻囊肪远手稳贱稽锰织王诱翰侨毙柿应琴效塘昂粪听莹西左琅乒曲骸臀府由墓酷肚乌低檀押谎湿溺招每榜镶扔播霞萝抬沃鹅
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4、曾爵超遣醉齐止臂娜弊三兢顺房地产管理法第一章房地产管理法概述 0.补充:地产 1)按照土地所有制性质来划分,可将其分为国有土地和集体土地。国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地,主要是指城市市区的土地。集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村民委员会经营管理的土地,主要是指由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地及自留地和宅基地等 2)按土地用途划分,可以将其分为建设用地、农业用地和未利用地 3)按照土地地域划分,又可将其分为城市土地、城市郊区土地和农村土地1. 房地产是不动产的典型形式,具有不动产的基本属性,并毫无疑问地属于不动产的范畴,作为不动产的房地产
5、具有以下主要特征:位置上的固定性、性质上的特定性、使用上的耐用性、价值上的保值性、供给上有限性2. 房地产属于第三产业,建筑业属于第二产业3. 广义上的房地产管理法是指调整房地产开发、经营和管理过程中发生的各种社会关系的法律规范的总称。它包括城市房地产管理法与其相配套的一系列法律、行政法规、地方性法规以及相关法规中有关房地产问题的规定。是以中华人民共和国城市房地产管理法为核心和基础,包括相关配套法规在内的法规体系。狭义的房地产管理法仅指中华人民共和国城市房地产管理法房地产管理法具有以下特征:地域性强、政策性强、部门规章多变化快中华人民共和国城市房地产管理法(1994年7月5日通过,1995年1
6、日起施行,2007年8月30日修正)4 房地产管理法的渊源体系1) 宪法:宪法是国家根本大法,是由国家最高权力机关一句特定立法程序制定的具有最 高效力等级的规范性法律文件. 我国宪法中对房屋和土地所有权作了原则性的规定: A.关于土地所有权的规定 B.关于土地征收、征用的规定 C关于土地使用权流转的规定 D关于土地利用和保护的规定E关于保护公民房屋所有权、居住权的规定2) 法律:法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定的效力等级仅次于宪法的规范性法律文件,主要有土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法、建筑法3) 行政法规:行政法规是由国家最高行政机关即国务院制定并公布的规范性法律文件,包括
7、条例、规定、办法等4) 部门规章:部门规章是指房地产主管部门以及中央各部委根据宪法、法律和国务院规定的职责范围,依法制定并发布的有关房地产管理的规范性法律文件,或者指房地产行政主管部门与国务院其他有关部委联合制定和发布的规范性法律文件。5) 地方性法规:地方性法规是指由省、自治区和直辖市以及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据法律和行政法规制定的适合本地区的有关房地产管理方面的规范性文件6) 司法解释:司法解释是最高人民法院公布的有关房地产法律、法规具体使用的解释和对房地产案件处理的意见等具有指导性的说明,具有法律的约束力。7) 其他政策性文件8)
8、 习惯 第二章土地使用权法律制度1. 土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现,是我国地权制度的重要组成部分。 土地使用权具有以下特征:土地使用权具有派生性、土地使用权具有物权性质、土地使用权通常具有明确的期限2 我国现行土地制度下,土地使用权的取得方式因土地使用权的类型而异。国有土地建设用地使用权的去的方式主要有出让和划拨两种方式3. 划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的国有土地使用权。 划拨土地使用权具有以下特征:没有明确的使用期限、无需支付土地使用权出让金、不能转让出租和抵押、土地使用权划拨
9、手段的行政性。4. 出让土地使用权是指土地使用者通过出让方式取得土地使用权并缴纳出让金。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权的法律特征主要有以下几个方面: (1)出让主体的唯一性:土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的,它只能是国有土地的所有者国家。 (2)出让方式的步骤性:土地使用权出让由人民政府负责,有计划有步骤地进行。 (3)出让内容的限制性:土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。 (4)出让程序的法定性:土地使用权出让属于要式法律行为,土地使用权出让方和受让方要依法签订土地使用权
10、出让合同,并在受让方支付全部土地使用权出让金后,按规定进行登记,领取国有土地使用证。 *与划拨土地使用权相比,出让土地使用权有以下特点:(1)有偿性:通过出让方式取得的土地使用权,土地使用权人要与代表国家的土地管理部门签订出让合同,并支付土地使用权出让金。(2)限制性:出让建设用地使用权具有严格的期限、用途限定。 (3)可交易性:土地使用者在依法取得出让建设用地使用权后,可以依法转让、赠与、继承、出租和抵押。5. 我国国有土地使用权出让的基本原则:国家主权原则 、政府垄断原则、合理利用土地原则、自愿公平等价有偿和诚实信用原则6. 土地使用权出让合同订立原则:符合法律法规政策、平等自愿、符合城市
11、规划的要求7. 国有土地使用权出让的方式有 协议、招标、挂牌、拍卖。规定以下土地职能采用招标、挂牌、拍卖,不能采用协议:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地8. 国有土地使用权出让的期限应在法律规定的年限内确定:居住用地70Y,工业用地50Y,商业、旅游、娱乐用地40Y,综合或者其他用地50Y,科教文卫用地50,私立学校50Y.9. 集体土地使用权是土地使用者依照法律规定或合同约定,对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。集体土地使用权是由集体土地所有权派生出来的一种具有物权性质的权利,主要包括土地承包经营权和农村集体建设用地使用权。10. 集体土地建设用地的审批权限(1)农村
12、集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地,兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件向县级以上土地行政管理部门提出申请,由县级以上地方人民政府批准。 (2)乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡级人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请,由县级以上地方人民政府批准。(3)农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用
13、范围内,具有的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。第三章 土地征用和房屋拆迁管理法律制度1.征收和征用的联系与区别:联系: 两者都是国家凭借其公权力对他人的土地权利进行强制性的剥夺,使他人的土地权利因征收或征用而消灭或者终止,都是为了公共利益需要,都要经过法定程序,都要依法给予补偿。区别 (1)二者的法律效果不同。土地征收是土地所有权的改变,土地征用只是对土地使用权的暂时限制。 (2)二者的补偿不同。在土地征用情况下,如果标的物没有灭失,就应当退还原物;而在土地征收的情况下,不存在返还原物的问题,由于土地征收是所有权的移转,对其作出的补偿也相对更高一些。 (3)二者的适用条件不同。土地征用一
14、般适用于临时性的紧急状态,也适用于临时性的公共用途;而土地征收即使不存在紧急状态,为了公共利益的需要也可以实施。 (4)二者适用的法律不同。土地征收主要适用土地法和城市规划法;土地征用适用的多是调整紧急状态的法律。 (5)二者适用的程序不同。由于土地征收要发生所有权的转移,所以土地征收的程序比土地征用更为严格。2.征用土地的审批权限: 1)征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的由国务院审批。 2)征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的,其他土地在70公顷以下的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 征用土地审批权的行使,有严格的限制和明确的权限划分
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