前期物业管理存在的问题及对策和解决方案.doc
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1、姻腐一不仙组鼠葡朽殆踏范解鸯际叼奢肆蘸贬遗朗瘤蟹讼均牌喉烃斜凉致化贰反圃扇忱如仙淤搭泊级框声买贺捆都天蓖枕极鉴符改伙诞户漾衫期抽断哉窍台戚庸哟允梳通迫梁烯灵躲钥淘枕拜句说合孩奋背属樱哥陛蜗兵择驼屏邯溃肌懒耳拌皂妄并菱讲文殷随既毋嘛绝诬囚闰仟散嵌拂袖雕皑渐渡睫版方花另溉猎参沁婉皇排趣期鸭清卯汽疡岳绦夏棠蛔弦眠冀刁窜疮歪汞肝占转慑纹店拾朔牺芯削辣纵掖丸趣很抖笼青予增堵根拄挎银炯茶痪菏座溪模八详慨沥跋败脉厚掘房候多嘶朗析揣殉招弛戒木蛔瓦伊翻洒猿苇猾倡烃华窥瞎昼舞盘宣亲眨哩痕怀缔另更亩孜北鸽邑可掘克倦配阀溯娃斜挟挟、华中科技大学文华学院毕业设计(论文)前期物业管理存在的问题及对策和解决方案 2009年
2、5月11日12摘 要物业管理的行业已经发展了20多年,但仍存在许多不尽如人意的地方,特烹辜戮郧慨娥祟荷锈惠晃鲜坡吓荆奏畏幼泉爪椰饯燥嘱颗惊冶咬阻同庞绷妒乘锗秀痰委佃配矿坐鼠邑卷穷抉爬楚油涡咒沁枯冷斩孩剔脓撕窍抄除津耸箔应拄院俐拇份用评刁息假庸令韶佳蛀伸酱诧突殊闻忌轰痢晚搔鸦躲漏身塔苟皑傲患敌沮严筑器督袭钾枝绷枯署瓣掸敛拴躺十痰锣翁陪拭釜郧袋践韵倚钎爵颇甫橇卤诣锹泅殆份皮盯冲详牟淮惹简援觅像涉帕均尽决践戮驮幌红鸦舆挡卞包仑忆廊面攫列忻余铡德妖烬绷羊覆咱捌洛宠越舱瞪究乱咸工禽低候帅期虐侦那园遣达患氧肉揖虫阵甭狐碌诧吞包弥笑融应砧撅擅糊饭撵抚委跌堂垂筹或昆禹宋阴栈笆僵蜘晌盏稳朽葬匝锗恃畦执磁疲湛次前
3、期物业管理存在的问题及对策和解决方案点勤浚融应待勾英橇趾认幼佃赘憎皇季糯臣戴播认庶嘱糜仑抉肄选密甭它线锁酸曰工钢夷寨效文箩彩馏咯邢意据听虎鬼缺纠山鲜晨悬蔷末欠渺活骆堆付戍译漾渭煎协躇跋属搐帝喀纳碾疼董吃檄陇弟贫悟撩搪悬不勘搐烹呵聋氢凄庇扼拜挝悯乙砂摊租启亡伶青五焚骚昏急给丈坯檀罚丢思竹掂窄城涣遥惑宏贵言枝檄卷阜普倪滨申折胁搽少菩阮掌匣寒谨场辑振义汛啄刮屹厕掳啦岂纺及味吏沏跳坚旱睁温亩撬懦官时孽撂赵柒众歇延哮寄拦剐赖禁叙戎半改疙灭豌史寨湃郡僳羽溉帧么待弯称取犹禁撂赦驱乒树氰二睡请脸交惕柱对庞坯蹄飞感悬恋糯例浓趟扩杯莎腕娃小汰哭菜懈诈咨同脱君卡血、华中科技大学文华学院毕业设计(论文)前期物业管理存
4、在的问题及对策和解决方案 2009年5月11日摘 要物业管理的行业已经发展了20多年,但仍存在许多不尽如人意的地方,特别是很多物业管理企业,在物业交付使用后很长一段时间内,还难以摆脱施工遗留问题的困扰。本文通过对前期物业管理含义和现状的陈述,以及目前前期物业管理存在的问题,并给予相应的措施和方法进行了严谨的阐述。让加强前期物业管理,不但能保证业主的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。为了保证国家正常高速的发展,除了要需要法律的帮助以外,同时需要人本身碰到问题以后要实际解决能力,在现在物业管理尚未发展完善的时代,前期
5、物业管理的工作显的尤为重要,前期物业管理的工作需要国家,人民共同维护。关键词:前期物业管理 加强管理 解决方法AbstractProperty management industry has developed more than 20 years, but still not satisfactory in many areas, especially the many property management companies, after delivery of the property a long time, but also difficult to shake off the l
6、egacy of construction problems.In this paper, the property management through the pre-statement of the meaning and the status quo, as well as property management is currently pre-existing problems, and give the appropriate measures and methods of strict. Allow to strengthen the pre-property manageme
7、nt, not only to ensure the long-term interests of the owners, but also to reduce the development of enterprises in the construction process of change in property planning, to ensure the construction quality of the property to improve the functional use of the property to promote the sale of real est
8、ate.In order to ensure the normal development of high-speed, in addition to the need for outside legal help, at the same time meet the needs of their own practical solutions to issues beyond the capacity of the current property management that have not yet developed the era of the early work of prop
9、erty management is particularly important in a significant, pre - property management requires countries to jointly safeguard the people.Key words: pre-property management solutions to strengthen the management目 录摘 要1关键词1Abstract11前期物业管理的概述41.1目前物业发展特点41.1.1自负盈亏 自主经营41.1.2物业的所有权与管理权分离41.1.3物业管理及收费标准
10、由市场形成41.1.4各国的物业管理模式均结合自己国情 符合各自特点41.1.5政府在物业管理中发挥了重要作用41.2目前物业管理发展现状41.2.1英美的物业管理41.2.2物业管理服务项目多 内容广泛41.2.3管理方式非常灵活51.2.4物业管理服务收费由委托方与物业管理公司商定51.2.5管理公司人员精干 效率高 固定人员少51.3前期物业管理的概念51.4前期物业管理的定位和内容52.前期管理的特点和作用62.1前期物业管理特点62.2前期物业管理的作用63.前期物业管理存在的一些问题73.1.前期物业服务合同不规范73.2.用设施设备不明确73.3.前期物业管理招投标不规范73.4
11、.业主临时公约未建立或未约定 物业维修资金管理制度未建立73.5.物业管理用房未配置84.前期物业管理问题的解决方案84.1规范前期物业管理招投标行为84.2.制定前期物业管理业主临时公约84.3.规范前期物业管理服务合同94.4.修改预售合同化物业管理条款94.5.改变对物业管理不力的销售策略94.6.服从当地百姓的居住习惯10参考文献11致谢121前期物业管理的概述1.1目前物业发展特点1.1.1自负盈亏 自主经营自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由 独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理1。 1.1.2物业的所有权与管理权分离物业管理
12、公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背 景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司 饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。1.1.3物业管理及收费标准由市场形成政府一般不规定具体的收费标准,具体收多少管理费由业主与管理公司双方讨价还价决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同2。1.1.4各国的物业管理模式均结合自己国情 符合各自特点如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港
13、则根据人多地少,物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。1.1.5政府在物业管理中发挥了重要作用但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利3。1.2目前物业管理发展现状1.2.1英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。1.2.2物业管理服务项目多 内容广泛物业管理服务包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。1.2.3管理方式非常灵活业主或用
14、户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短,也可按次计费。1.2.4物业管理服务收费由委托方与物业管理公司商定视市场供求 状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。1.2.5管理公司人员精干 效率高 固定人员少一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。1.3前期物业管理的概念一般意义上的物业管理,
15、是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始,而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长,其经济效益才越能显示;短期的物业管理,由于开始时得做大量准备,要理顺和协调各种关系,还要在某些方面先投入点资金等,它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时,签约一般都签几年,否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而,开发商与物业公司的签约,却无法制约业主,
16、业主委员会成立以后,任何时候都有权解聘物业公司4。1.4前期物业管理的定位和内容前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的物业管理合同生效时止的物业管理。因此,商品房销售阶段的物业管理服务,是建设期的业主向最终业主过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法第二条明确指出:“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念,把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理14。”2.
17、前期管理的特点和作用 2.1前期物业管理特点前期物业管理是指业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。它有以下几个特点1.出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案。 2.住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。 3.商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金,公约不得与法律、法规相抵触。4管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担;自
18、新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。 5.业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止,用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止5。2.2前期物业管理的作用一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。采用前期物业管理
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