房地产开发经营管理模拟试题及答案第五章现金流量与现金时间价值.docx

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第 五 章　现金流量与资金时间价值

一、单项选择题
1.房地产开发活动可以从（　）两个方面进行考查。
A.投资资金量和预期收益率
B.物质形态与货币形态
C.出租、出售或经营形态
D.资金流通方式与对策

2.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做（　）。
A.净现金流量
B.现金流入
C.现金流出
D.现金流量

3.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（　）。
A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D.利率是资金时间价值的一种标志

4.单利计息与复利计息的区别在于（　）。
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率

5.某人从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他该应向银行还息为（　）万元。
A.39.34
B.19.67
C.20.38
D.30.56

6.当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。（2002年试题）
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率

7.某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（　 ）.（2008年真题）
A.7.5%　　　
B.7.56%　　
C.7.71%　　
D.7.76%

8.已知某笔贷款的年名义利率为12％，年实际利率为12.55％，则该笔贷款是按照（ ）作为计息周期的。（2001年试题）
A.年
B.半年
C.季度
D.月

9.已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
A.22.55%
B.25.68%
C.24.75%
D.26.25％

10.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（　）。
A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

11.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是( )。（2008年真题）
A.时值是资金运动起点的金额
B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值
D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

12.15. 银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。（2007年试题）
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2

13.16. 一套住宅总售价为110万元，八成20年按揭，按年贷款利率6％计，月还款额为（ ）元。
A.4390
B.6305
C.7430
D.9280

14.某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为11000元／㎡，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和6％，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。（2003年试题）（综合性强）
A.1202.45
B.1321.45
C.1211.96
D.1137.45

15.某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。（2003年试题）
A.1110.21
B.1244.10
C.1776.32
D.2109.38

16.20. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。
A.7019.53
B.7972.33
C.8524.15
D.8587.65

17.某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A.28.62
B.29.16
C.35.00
D.48.24

18.某家庭申请了50万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（　）元。
A.984.37
B.1016.81
C.1159.97
D.2387.24

19.某物业当前的市场售价为10000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为（ ）元／㎡。
A.896.48
B.965.60
C.934.50
D.997.06

20.某写字楼当前市场售价为22000元／㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（ ）元／㎡。
A.1283
B.1318
C.1166
D.1320

二、多项选择题
1.对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（　）。
A.销售收入
B.出租收入
C.其他经营收入
D.财务费用
E.土地成本

2.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是 （ ）。
A.日历年度的年初
B.资金运动的时间始点
C.某一基准时刻
D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

3.根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为（ ）等基本模式。
A.开发－销售
B.开发－持有－出租－出售
C.购买－持有－出租－出售
D.购买－持有－更新改造－出售
E.购买－更新改造－出租

4.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（　）。
A.投资利润率
B.风险因素
C.经济发达度
D.通货膨胀率
E.投资结构

5.利率分为（　）等类型。
A.基础利率
B.结算利率
C.同业拆放利率
D.存款利率
E.贷款利率

6.平均利率具有以下特点（　）。
A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势
B.平均利率无法由任何规律决定
C.平均利率具有政策性
D.平均利率具有相对稳定性
E.平均利率与市场经济条件好坏无关

7.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。（2007年试题）
A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B.实际利率真实地反映了资金的时间价值
C.名义利率真实地反映了资金的时间价值
D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

8.下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（　）。
A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A
B.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或在已知A的情况下求F
C.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化
D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的
E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化

9.12. 在图5.3所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（ ）。（2002年试题）

A.F=5A-P
B.F=A(F/A,i,5)-P
C.F=A(F/A,i,5)
D.F=A（P′/A，i，5）（F／P′，i，6）-P（F/P，i，6）
E.F=A[(F/A,i,5)×（1+i）]-P(F/P,i,6)

三、判断题
1.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周的最初发生的。 （　）

2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。 （　）

3.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 （　）

4.如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为连续复利。 （　）

5.复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。 （　）

6.从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。 （　）

7.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。（　）

8.在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。 （　）

9.在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。 （　）

10.某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.87%。 ( )（2008年真题）

四、综合题
1.某投资者以3.8万元／㎡的价格购买了一个建筑面积为80㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）

2.许某于2005年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现许某拟于2010年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2010年1月1日至2019年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款（月等比递增比率为0.3％）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）

3.某家庭估计在今后10年内的月收入为10000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？

4.某家庭前5年月收入9600元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为9600元／月，预计月增0.5%，初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少？如市场上房价为9600元／㎡，则所选住房建筑面积应控制在多少？（银行存款利率6%，贷款利率9%，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息）

5.某投资者以800万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

6.某投资者以9500元／㎡的价格购买了一套建筑面积为120㎡的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为6%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少？

答案部分

一、单项选择题
1.
【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P141
【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063343】

2.
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P141
【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063345】

3.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P147
【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063350】

4.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P150
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063353】

5.
【正确答案】：B
【答案解析】：用公式 In=P[（1+i）n-1]计算，In=100×[（1+6%／12）12×3-1]=19.67（万元）参见教材P150
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063377】

6.
【正确答案】：B
【答案解析】：此题可用排除法。A、D实际是一个意思，这是单选题，故可将A、D两选项淘汰。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。
参见教材P151
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063379】

7.
【正确答案】：D
【答案解析】：（1+0.625%）12-1=7.76% 参见教材P151
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063383】

8.
【正确答案】：C
【答案解析】：理论上可用公式i=(1+r/m)m-1计算，其中i是实际利率，r是名义利率，m是一年内的计息周期。但这样计算过程很繁琐，实际上可将m赋予不同数值代入试算，m的值不外乎2、4、6、12几个数值。经代入测算，m=4，则可知一年计息四次，即按季计息。
参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063385】

9.
【正确答案】：D
【答案解析】：（1+24％／4）4-1=26.25％。参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063402】

10.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063404】

11.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P152
【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063406】

12.
【正确答案】：B
【答案解析】：月等额还款金额=10×0.7%=700（元），月利率=6%/12=0.5%，
100000=A/0.5%*[1-1/(1+0.5%)120]，则A=1110.21（元），1110.21-700＝410.21（元）
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063412】

13.
【正确答案】：B
【答案解析】：运用公式A=P× 〖i(1+i)〗^n?(〖[(1+i)〗^n-1)]，A=1100000× 〖0.8×(6%)/12 (1+(6%)/12)〗^(20×12)?(〖[(1+(6%)/12)〗^(20×12)-1)]≈6305.16
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063421】

14.
【正确答案】：C
【答案解析】：运用公式A=P (×[〖i(1+i)〗^n])?(〖[(1+i)〗^n-1)]，A=200000 (〖×[(4%)/12 (1+(4%)/12)〗^(20×12)])?(〖[(1+(4%)/12)〗^(20×12)-1)]=1211.96（元）
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063426】

15.
【正确答案】：A
【答案解析】：将第6年初的5万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式A=P (×[〖i(1+i)〗^n])?(〖[(1+i)〗^n-1)]，得A=100000 (〖×[(6%)/12 (1+(6%)/12)〗^(10×12)])?(〖[(1+(6%)/12)〗^(10×12)-1)]=1110.21（元），注意：公式中的n是10而不是9，因为第6年初等于第5年末。做这种题一定要画一个现金流量图。
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063430】

16.
【正确答案】：B
【答案解析】：先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.33。
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063438】

17.
【正确答案】：C
【答案解析】：12000×35％/（12％/12）×[1-1/（1+12％/12）15×12]=35.00（万元）。
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063444】

18.
【正确答案】：C
【答案解析】：月还款的减少额就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97（元）
参见教材P154
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063448】

19.
【正确答案】：B
【答案解析】：运用公式P=A1/(i-s)[1-((1+s)/(1+i))n], (i≠s)，10000=A1/(12%-5%)[1-((1+5%)/(1+12%))20]，则A=965.60（元/㎡）
参见教材P156
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063449】

20.
【正确答案】：C
【答案解析】：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×（1+6%）÷20=1166（元/㎡）。
参见教材P156
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063450】

二、多项选择题
1.
【正确答案】：ABC
【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。
参见教材P141
【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063451】

2.
【正确答案】：BCD
【答案解析】：参见教材P142
【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】
【答疑编号10063452】

3.
【正确答案】：ABCE
【答案解析】：参见教材P143
【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】
【答疑编号10063453】

4.
【正确答案】：ABD
【答案解析】：参见教材P146
【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063454】

5.
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：参见教材P147
【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063455】

6.
【正确答案】：ABD
【答案解析】：参见教材P149
【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063456】

7.
【正确答案】：ABD
【答案解析】：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；
（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；
（4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；
（5）当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=Er-1。
参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063457】

8.
【正确答案】：ABCE
【答案解析】：参见教材P154-156
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063458】

9.
【正确答案】：DE
【答案解析】：选项D的思路是：先用等额序列支付的资金回收系数（P′/A，i，5）将A折现到起点，再用一次支付终值系数（F／P′，i，6）将其计算到终点，得出一个终值，最后再加上起点的P计算到终点的终值[用一次支付终值系数（F/P，i，6）计算]，等于F。选项E的思路是：直接用等额序列支付终值系数（F／A，i，5）将A计算到终点，得出一个终值，再乘以（1+i），得出A计算到终点的一个终值，再加上起点的P计算到终点的终值[用一次支付终值系数（F／P，i，6）计算]，等于最后的终值F。
参见教材P157
【该题针对“复利计算”知识点进行考核】
【答疑编号10063459】

三、判断题
1.
【正确答案】：错
【答案解析】：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。参见教材P142
【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】
【答疑编号10063461】

2.
【正确答案】：错
【答案解析】：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。
参见教材P142
【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】
【答疑编号10063462】

3.
【正确答案】：错
【答案解析】：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
参见教材P146
【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10063464】

4.
【正确答案】：错
【答案解析】：复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。
参见教材P150
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063465】

5.
【正确答案】：错
【答案解析】：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
参见教材P151
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063466】

6.
【正确答案】：对
【答案解析】： 参见教材P151
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063467】

7.
【正确答案】：对
【答案解析】： 参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063468】

8.
【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号10063469】

9.
【正确答案】：错
【答案解析】：运用公式i=（1+r/m）m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。
参见教材152
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063470】

10.
【正确答案】：错
【答案解析】：i=（1+r/m）m-1=(1+5%/4)4-1=5.09%
参见教材P152
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号10063472】

四、综合题
1.
【正确答案】：解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）（1分）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）（0.5分）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）（0.5分）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年（1分）
A=p×i(1+ i)n /[(1+i)n-1](1分)
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]（1分）
=307335.47（元）（0.5分）

净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12%（0.5分）
所以：净经营收入=首付款×12%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）（0.5分）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）（0.5分）
最低月租金单价=毛租金收入／（可出租面积×12个月）=531380.63／（80×12）=553.52（元／㎡?月） （1分）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10／[（1+7.31%）10-1]=307335.47
（元）
（4）设月租金单价为Y元／（㎡?月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元／㎡）
【答疑编号10063476】

2.
【正确答案】：（1）已知：i= 6%/12=0.5％，s=0.3%，n=15×12=180（月），m=5×12=60（月）（1分），抵押贷款额P=100×60%=60（万元）（0.5分）
（2）许某月还款
A=P[〖i' (1+i' )〗n/((1+i' )-1)]=600000×[(0〖.5%(1+0.5%)〗180)/((1+0.5%)180-1)]=5063.14(元）
（3）2010年1月1日欠银行本金
P=A[((1+i' )(n-m)-1)/〖i(1+i)〗(n-m) ]=5063.14×[((1+0.5) (180-60) -1)/(0.5%×(1〖+0.5%)〗(180-60) ）]=456054.5(元）（1.5分）
（4）李某首期付款
A=(p(i-s))/(1-〖[(1+s)/(1+i)]〗(n-m) )=(456054.5×（0.5%-0.3%）)/(1-[〖(1+0.3%)/(1+0.5%)]〗 (180-60) )=4289.86(元)（2.5分）
【答疑编号10063477】

3.
【正确答案】：该家庭每月用于住房支出的数额A=10000×35%=3500（元）
i=6%/12=0.5%
n=10×12=120（月）
最高贷款额P=A×{|(1+i)n-1|/|i(1+i)n|}
P=3500×{[（1+0.5%）120-1]／[0.5%（1+0.5%）120]）=315257.07（元）
参见教材P154
【答疑编号10063478】

4.
【正确答案】：已知银行存款月利率为6%／12=0.5%，n=12，为便于计算，将其换算为复利利率，运用公式i1=[（1+i2）n-1]÷n，（其中，i1为单利，i2为复利）可得银行存款复利月利率为0.487%。
该家庭前5年存款的本息和为：
F=9600×50%／0.487%[（1+0.487%）12×5-1]×（1+0.487%）=335181.36（元）
10年内该家庭可偿还贷款现值为：
P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}（当i≠s时）
贷款月利率i为9%/12=0.75%
s=0.6%
A1=9600×40%=3840（元），n=12×10=120（月）
P=9600×40%/（0.75%-0.6%）[1-（1.006／1.0075）120]=419126.17（元）
所以，该家庭有偿还能力的住房价格应控制在：
335181.36+419126.17=754307.53（元）
住房面积：754307.53／9600=78.57（㎡）
参见教材P154
【答疑编号10063479】

5.
【正确答案】：（1）已知P=800万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8
（2）由A1=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]n）可得
A1=800×（27%-10%）/{1-[（1+10%）／（1+27%）]20）=144.14（万元）
（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=144.14×（1+10%）8-1=81.02（万元）
该写字楼第八年的净租金收入达到81.02万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。
说明：此题是用计算等比序列现值系数公式来求解，仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算，仅需将该公式中的g换成s、Y换成i即可。通过这种对比学习，只要记住收益法中若干公式即可，不用再去记忆《开发经营与管理》教材中有关资金等效值和复利计算的公式，化繁就简，事半功倍。
参见教材P156
【答案解析】：先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益（这里指“年租金”A），再利用年租金每年上涨的公式At=A1（1+s）t-1可求出任意年份的年租金。
【答疑编号10063480】

6.
【正确答案】：（1）已知P=9500×120×70%=798000（元），n=15×12=180（月）
t=6×12=72（月），i=6%/12=0.5%
（2）A=P×[i（1+i）n]／[（1+i）n-1]=798000×0.5%×（1+0.5%）180／[（1+0.5%）180-1]=6733.98（元）
（3）第10年初拟一次偿还的金额为：
P10=A／i[1-1／（1+i）t]=6733.98／0.5%[1-1/（1+0.5%）72]=406325.08（元）
第10年初一次偿还的金额为406325元。
【答案解析】：参见教材P154
解题思路：据题意是按月等额还款，选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率Y换成i，求出每月等额还款数4。画出现金流量图，将“第10年初”看作计息起点0，第10年末就是1点，以此类推，第15年末的标记点为6，则t=6×12=72（月），注意t=5×12=60（月）的表述是错误的。这也是在本门教材中一个难点和容易出错的点，一定要注意选对计息期的起点和终点。
【答疑编号10063481】

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：