承德市物业服务收费管理实施办法.doc

承德市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《河北省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本《办法》适用于我市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。
第三条 本《办法》所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋建筑及设备、设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，物业服务收费要体现服务质量和水平，禁止价格欺诈，物业服务收费应通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。市价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责制定全市物业服务收费管理的实施办法，指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。市双桥区的物业服务等级标准和指导价标准，由市物价局会同市房管局负责制定和公布。县（区）价格主管部门会同同级房产行政主管部门，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作，贯彻落实上级相关政策，制定公布本辖区内物业服务等级和指导价标准，并报市物价局、市房产管理局备案。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。高级公寓、别墅住宅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费以及特约服务，实行市场调节价。
普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。
清洁卫生是指对小区内道路、公共走廊、通道的清扫，上下水管道的清理，化粪池的清掏，外墙、公共水池、水塔的清洗、消毒及垃圾清运至转运站等。
绿化养护，是指对小区内按规划要求栽种花草、树木进行定期修剪、喷药、浇水、施肥、补苗等。
秩序维护是指配备专职人员值勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。
房屋及配套设施和相关场地的维修、养护、管理，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用下水道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、公用厕所、池、井、非经营性车场车库，公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。
特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性服务合同以外的服务所收取的费用。特约服务费由双方协商确定。
物业管理区域内的车辆停放服务费实行政府定价，对有固定停车场、车棚、并有专人管理的，方可收取车辆停放服务费（见附件三）。
利用物业管理区域内共用场地进行经营车位收费。应征得业主大会同意后，到物价部门备案。
第八条 实行政府指导价的普通住宅区公共性物业服务收费，由市房管局会同市物价局根据实际情况制定统一物业服务等级标准（物业服务等级标准见附件一）；由市物价局会同房管局根据物业服务等级等因素制定统一物业服务等级基准价和浮动幅度并向社会公布。物业服务等级基准价根据（物业服务收费标准等级基准价见附表二）物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润合理制定。每一等级收费标准的浮动幅度不超过该等级基准价的上下10%。等级基准价要根据社会平均成本变动情况适时进行调整。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节的物业服务收费由业主与物业管理企业协商制定。
第九条 物业服务收费实行备案制度。对涉及物业服务收费的行为（特约服务除外）均应向所在地政府价格和房产管理主管部门备案。
物业服务收费备案应提交以下材料：1、物业管理企业填写物业服务收费备案申请表；2、物业管理企业向物价部门提供营业执照、资质证书复印件；3、提供物业服务委托合同（协议）及业主委员会名单；4、物业管理企业及小区基本情况等其它相关资料。
第十条 物业管理企业要按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，将物业服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准在物业管理区域内的显著位置进行公示。
第十一条 业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。采取哪种形式由双方协定。普通住宅区物业服务收费采取酬金制的，物业管理企业的酬金比例一般不超过物业服务成本的10%。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定费用，盈亏均由物业管理企业享有或承担。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。
第十二条 在业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位与物业买受人签定买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务收费要根据本《办法》约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。
前期物业服务合同约定的收费内容，由物价主管部门核实情况办理有关手续后方可收费。
同一物业管理区域内，涉及物业买受人共同利益的约定要一致。前期物业服务合同约定期限未满、业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、办公费用；
3、物业管理企业固定资产折旧；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理区域清洁卫生费用；
7、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。
第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业要向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预算，并每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。
业主或业主大会对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十五条 物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十八条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
由于物业买受人原因，未居住或使用的物业，应全额交纳物业服务费用或物业服务资金。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十二条 物业服务收费按月、按季或按年预收，但一次性预收不得超过一年。
第二十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，要加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。对物业管理企业有违规行为的由政府价格主管部门根据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第二十四条 本实施办法实施前已经政府定价的普通住宅区的物业服务收费项目和标准有效期至该住宅区业主委员会按本实施办法与物业管理企业签订的物业服务合同约定的生效时间。
已经成立业主委员会的普通住宅区，由业主委员会与物业管理企业根据本办法的《服务等级标准》和《收费指导标准》协商议定，按本办法第九条要求备案。没有成立业主委员会的普通住宅区，由物业管理企业按本办法提出意见，由价格主管部门核定。
第二十五条 本实施办法由市物价局、市房管局根据各自职责解释。
第二十六条 本实施办法自2005年8月1日起执行，以前有关规定与本实施办法不一致的，以本实施办法为准。
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：