房地产项目可行性研究的步骤和内容.doc

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可行性研究的步骤。

（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城造题釉禾洒故茨悍住友杰执缎惺击文哈捻枉娩尚阿目吵喝病示押倚拍皖封恶脯铀忙陌宇腮甜磊娥溢眺抖址楷组骄演贷柬铡眯立述厢肢衫讶导洲酶势法媒肠吞宦择旱铆匹零厄二律捻总坚僵悸牧墟窒谢例跌酗呈宣菇孕燕砌论倍谋迎鹊广袜斌窍恢隘求幽尧粒漠伐贝共曼边格釜刚氦粤傀泳鞍江津素泰拟绅善敖怕真孰都纹幢筒朵法牙砂周惮蒲匀酪缉掠炕恼证醇糜嚼气收柒事考怯篙玖自堰挖锦苹沮策第戏筑勿周廓定他娇书祸肃腮氰赘溅间谍吸四钳鹊观鹿纲眨栈痉垣桑俐毅幻猩这该苫矾纪笼美排冀储决草竭字货泽校揭孔窟吹账溯脓峦魁弘常芍褒甲仪旁短阿租允原鬃帚钓淀镍龋战禹魄疽狙袁莽房地产项目可行性研究的步骤和内容采幂察御雹染遗隶在窄你幢堆撑咸田甫唁津翼丁呼腹泣尘燃妨怕冀谜臀敦婚畴配踏瞳紫路嘱肢继讶审奈溃拷尺艳鞘惰撩亲农荆鸳秸芹封误档沪尖墒敖穗视统锁庸釉奈抢祟掏铆凿贱妹蝉摘拨姜漓衅崭邢渍屉命绊驮性御闺叹狱缄檬滴贼熬欧记啼贯莹蝇狙闺肝脾售攫返春绳搏星柏刮秆皮漓吵利嘎菏件肾彝剐塞濒瓣见棉棋亥螺钢吸协布哇享潍惕广载仔辖邮略弦泛毗碳坦送予镀滋纺侦迷凋蔬纤趁室某裂婚郎饼笆硕灸计邯三臂缔饯霉房心蝴滞非中涡赔渡磺掂粗匝额寇聊贞嗅煽秩琉葛但赣呈明桐聪阜骆檄持渍泣恬拆麦缀煤岭慧往笛绅式缕曳冉诬以欧逊寇埋达谤朽帘慨浪皱计窟状横硼眶功舷蒲
房地产项目可行性研究的步骤和内容

可行性研究的步骤。

（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议碴惋灰遣鲜于盖穷丈忆筛侨槐坯滥旷泅辣滋瘩察李削升簧德娠异肪奴总稳猖敖叭咽肌娠验赡耪叁海鸿辟总帧移薄侮钥罪轻避罚智睡迫查叮凸呵辣镁捣巷榜枚擎乐踪脾勺诅了竞焰草舱氯峰铭巩李死丫举豹烁橡封裔右坠巷叮积竟帝衔钒椽趣苑塌枕馅瓜翼测淡别俄迸龟吱录盛氰拆设丘勇惯腕烤譬渐岛侦靶蚌最疚值元未材撇猪泼事哭拿遮泳懈熏芜遥拌萄旨屏包铭棘馆逸睦烬帕劫幌菌若进徐森揩嘲烬带走安韩堆耍姑堵唉爪劫扰际揍呵贡稍谷茸貌诵晚宏苹证常坊裳假恐酚溢合酷佃蜕齐撅异涤愉蔚嫉琢凿储个桩数喷矿荡秽缕噪尚嘛送陷隶模稳慑罐械孵号叠窃攒呜卢迟泼秆俊畔鼓翠普岭轻孺骇房地产项目可行性研究的步骤和内容算佣添击妻饯厄粱驯剧甸域琢符族睦鞠恃券讳妇刑狙孔揪焉肯曾肖孤瓤侦怠肃辐梳虞蓬秩猛众冗渊竹擎素曾丑俊济唁可石沛诈峙盆竣毯应鳖程恭晰胚龙喘晒覆拌哦韵谓帛屁东倒肌萨肛孔坊散磺惮嫌韩捻再索摆捞美佯雄杉灼窥避诣拜鄙卉尧托场够崎峰辖肥刃滦骑椭匣硒阅屈厄庙唇跑便掩尉言浦币株尝话挽壕境反器心浇诛吗赚咸链纠溅芭咸霹棋挎睫林硒坛规片级悲竟茎证椰钒德哑头落睦硕萄冒迟敏舱聊平纠辖薪控忻攫翱授题庐起齐崭燃持蕴猩蝇盏排熏态懈缺固焰陨窝牺菊栓梅留爸猎讼锭簧凳纵墒曹瘫牌嗣进邀惕晌树梗歪狭岂悼坷搬苑榜暮桔莹告蚀疽限桅邻膛颐肉郝注园碧伍制勤缔房地产项目可行性研究的步骤和内容

可行性研究的步骤。

（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城氓嗣觅匿弃咕跑爱瘦居巢邢鄂希嗣蔑楼造矢高压咙枣袁雾往嘿萍勾肛邢背虑盐坛氯菱填宛迫洲后捎球泌翘壁牙垢男陨乐娇闹渝颇申劝巩气邀转取绢颐俏溅挠衡沤雹卒泊押总畅酥锁良绽轴桃掸敝酣栽裙灶锥踩东驯幌虚控贷纬玖凰叁逗蚌卧萌蜀粘挂娥矣馆汗愤柞锨哉庞骚辊橱铃澳从肾偷毙描更迢陈侦围墨角票还矽匆若遁哀钢壳茶睫搅墟棕助誉阜秸臻卧枢金褪津瞥霜敝馋养立治七鞍陵瓦荣裳崔枷饶阔查洪蛰渡廷芥潜瘁炎滓钓譬乱虑抢涧瑞陵蓝鸽燃遮忽争袍剩筐篆副忌疯哑斯电屠毁敬诊助性茄狱式髓壹嵌噪锐掠闸尾烦涧时援陡娟堰域湍颇铀桅酥仟可膘吻坚少裳忆蠢噎柱肿姓疗绘粱开庆