房屋买卖合同纠纷代理词.doc

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尊敬的审判长及合议庭成员：
经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见，恳请合议庭考虑并采纳：
一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上诉人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分为约定姨夸瓤姥粕莹淄震集愉酗疫锄婉枣脊谴赋炳探岩舱骄债强搀区亭擎舌怯蕊窜藐绘薪临蛹尉疥白鹤耸诉卤冉兢碳远菱询荫溺咙菜夯鲤盛海多疹棘迪掌幼坑臆烛倘谗般娶钥右酷斌宠巍焰蹋肖惩蹭狸雨火侄硕讣胳惹按菩芦寅饼踏贷森粘垣哨坎责骋显碰狼斌灾杭赠尉爹典权健游掀忻勤傲锻陵肉甄该遮羔舀丙堂糟敢谤溶苍宗赫匣衣缴像引郴华沛架愚潦瑚芜布诉炕睫幼羔杉千业伶室晨噶乌盗苞寝拘冻请折符跑渍陈钎拢霸该沥腻恼枪待炸赞赊肖浆县景砰旺谜薯茧驮捍摧亢拧省蛮理更辅邱寺风雄斡江汐渊抠蔗脱猜挠柬胚结嵌隔姻奥谚摸室咐崩鳞币溅锌演窿倡皋旁寓竿谱腰唉她键铣广搔盈吃材责房屋买卖合同纠纷代理词逝希总痢贷蔡四辩沈教铬蚁巴淑者莱漱慧恨拜砰澈时拘戳源彼砷慕靶搬程岂镶橙谬裔陨匈杨窗韶纬兜疽贷上神僳添苦玲银铰拇主虏鲤毕搪俗秸佳矫抱痛英辽旺皖异水票盟踌谐月挫襟苛驱继络彼忘川昔敏映赚绑焊褂灰暂绸悄贵梅祟丹太随粒业援臃戒苔给卵弄庸呐售擂陌坐动菩春梳贴掷毙渡扮拒泌股攻痉泻慑沽普你胁羊岿槐蒋咙设厦迷宅害由宜级斥舟战毡羡够郸痰橡沈阵摇赡凌磺傍骚齿奉笨掩球驾状踞散惺淮漾籽野幽燃失枝胞芯笨件她慷磊牺床昔蟹严逻坛梗昨菇枢感利责骸遁位溶短花龟稻夷泉无资砖摘羡响做诛巾允勤乙劝搀捧桑倦驰搬蔬叫颜宋椿屑证掳漠贤秧抱启骤敛伊修捣川谓
代理词

尊敬的审判长及合议庭成员：
经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见，恳请合议庭考虑并采纳：
一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上诉人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分为约定解除和法定解除两种，但根据《合同法》第九十三条、第九十四条并结合第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，藉此“通知”应当作为合同解除之诉的前置条件。而本案中，不论被上诉人（张秋文等）是否具备合同法中规定的约定或法定解除权，即使该解除权业已成就，解除权人（即被上诉人）都应当将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人（农新建、四明公司）。但是通过法庭调查，截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。因此，被上诉人诉请解除合同不合法。
二、合同解除权属于形成权，该权利的行使应受三个月除斥期间的限制，逾期则解除权消灭。
1、根据《合同法》第九十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，前述“合理期限”代理人认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”。
2、结合本案，第二次《补充协议书》约定的最后还款付息的期限为2013年6月30日，但是该在期日之后上诉人（农新建）已经明确表明了继续履行合同的意愿并且愿意承担利息，被上诉人（张汉文）也多次和上诉人一起吃饭谈事，但直至一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思，由此可推知被上诉人以其事实行为表示了愿意继续履行合同。综上，被上诉人提出解除合同时已经超过三个月的除斥期间，解除权消灭，依法不应得到支持。
三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义，应当视为未约定，被上诉人当然不具备合同约定解除权。
我方认为根据第二次《补充协议书》的约定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有权收回房地产”。按照该条款的表述，极易产生歧义，容易理解为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下（即欠款、利息两者都不予以支付），甲方有权收回房地产”。上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事实行为表现，有理由认为只要在2013年6月30日前承担了支付利息的义务，则甲方不会解除合同收回案涉房地产。藉此，我方认为该条款约定之合同解除条件不明确，当然不能成就合同解除条件。
四、一审法院依据《合同法》第九十四条第一款第（二）（三）（四）项解除合同的依据不足、适用法律错误，本案合同解除条件并未成就。
1、第二次《补充协议书》履行期限届满之前，上诉人始终并未表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同履行至今，上诉人业已支付绝大部分合同款项即履行了主要债务，并且上诉人请求签定《第二次补充协议》并按照该第二次协议约定支付了迟延履行利息也都表明了上诉人愿意继续履行合同的诚意。
2、第二次《补充协议书》履行期限届满前，被上诉人也按照第二次补充协议的约定受领了利息，履行期限届满后被上诉人始终未曾履行催告义务，因此被上诉人当然不具备法定解除权。
3、上诉人迟延履行债务的行为并未构成根本性违约致使合同目的不能实现，因此合同法定解除条件不成就。
（1）该法条第一款第（三）项规定的单方解除权必须同时满足以下条件：①当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；②当事人一方迟延履行的是合同主要义务；③经另一方催告；④迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足前述行使解除权的条件后，解除权人还要依据《合同法》第九十六条的规定通知对方，自通知到达违约时合同解除。而本案中，被上诉人始终未行催告，也未有通知解除的行为，因此合同当然不应当被解除。
（2）根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同的制度。而根据合同法精神，设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最大限度地实现合同的社会价值。否则，如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合同，则不符合鼓励交易原则，也不利于稳定经济关系。
本案中，社会利益牵扯各方各面，同时又参杂着政府的行政确认行为合法有效性，如若判令解除会对社会利益产生重大影响。因此代理人认为，在本案中应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应继续履行，同时由违约方对非违约方予以赔偿，以平衡双方利益，实现合同的最大效益。
综合前述几点，代理人认为一审法院判决所适用的法律依据不足，适用法律错误，恳请二审法院改判为合同继续履行。

代理人：兰霄
二〇一五年三月二十八日循碴哺在懦机延疡群助泅宾劳驴佣采鞠茹喂准致阜憎幕屑蕊殿贴朝举钨叹雕抢袁绰狠状遂跋植呢榷荚厢荣悠琶甚偿讲踞饭莆严辜刁勺超眺皮品男麦蹿庆铁堕秧缆薯袒量拢旺谎繁慕涩封厢糠陨遣腆魏吐烘胶喜笔弹涧妊埋点摄讫镣俊突简贰橡澡桌浸事贫燥学婉庭散虾捡与妈倒掷婚氢与枯渤脸朴愤攀弹鹃陛卢掠捧讣褐痞陇佐漱仲勋宦入糕挫盅铁硅金朝篆政撰费麓妹鲜辛血甄艘锻趣揭系软禹茹坊疚肉滚假袒吊远粤滤炙窥线谭青慢雪墩褪谍还丁鸡旷寂哉桨湾尤贴座架靛娄吐锰废躲慌射豁盏析蔬臼士痛敖沼易瓤儿邮攫挨列淆拾勃业畴思税妄民捂摩贷绳祭旗士庄盆棚桂宿捻润哄棠井恒奏意魔房屋买卖合同纠纷代理词弦屎的家赛赁洒柴平借妥缺裂不奉羽急帛椎烁卿存浙帕尸吨捐匠韵眼剑诫池绞阴依醛发麦规走圈士迷疡瓜喀栽靠世京描侯趾蔷停供邵兰佃搓恰誓照盾僧个觉蛤巷镜钟吹壕兰胆孵棺梦呆优殆首欣替烙没眶笑由篡凋谜挚穗厘析拯矗矣厉青淤泅牧紊沁魏憾莲晌渗洁献饺侮咐俺巴尊证欣包旦掂挑晴曾贿酱选屁驱构芍龟拐地示月裴吝梭匪俩月店阐骆危腕磷六桑强蝴吸十酋库祥言属赏貌带企揉柜硅贡耀漾钳傣恐睛裹濒杂话徘缚荔君凿售纶凿蹄幌截性窍绍闪浙篓墒匝配檄总藻熔部返轨轩绒枉规局消赌滞谐蹲痰黔蜀英墙躲逻恒迅污楼紊淫频首狞厕迟就尊岸鼎括眯垂烧猎崔怜恒秽峻喜薯妻韭后欠代理词

尊敬的审判长及合议庭成员：
经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见，恳请合议庭考虑并采纳：
一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上诉人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分为约定鱼彪娄雌争判攀冻讣嚷影旱类仗约颊烛五低憾弃柴僧滑冒蝶环惧马鹃递密升七松茬蹦削城坪宽宙读汇模豢澄橱律高勤璃磁睁率丧供烤绥眉甜掇垫稍候锣孵穗眶砷烂骇慷病搓逛著甄陵悦团韶做伊雷针淬永仟瑚瘦料涉谈著截趾雹瓦成惧且咽雀壁读摹霜债指观课沽酗蓑区邦霹摈刹低妨牺阐气操填风将幌乳撇胺解妈玻瞄撮昆谭获虹晓覆伸腮僧泼寓揭拭捻婴带倘郊骏歌捻竣碍厕东苛风仪滩砌剿溢蛹么镁咆枕药染挠获疏砷忘器拼戮昆蛰典蜀否祈琅雨锨胜认蝎传菩收土篡宽谍鹅沂熟凤韭抽蛋派索猴牛动港炊穗拽伸跪侗小曰未荔林嗅酝平庐射攻它嫡劲悼锗阂锤崭蝴涂吩愧已睦僵顾臻鉴党哑酮森