确认合同效力纠纷案例.docx

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确认合同效力纠纷

　效力待定合同所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。
　　案件详情：
　　2001年9月23日，王某与周某签订《房屋转让协议书》，以6.7万元价格将此房卖给周某。同日，陈某与周某签订了诉争房屋的《沈阳市房地产转让合同》，合同载明购房款为3.5万元，其它内容与《房屋转让协议书》一致。周某按购房款6.7万元履行，陈某实得购房款6.5万元，王某实得2000元，陈某将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周某。周某于2001年9月23日向沈阳市xx区房产局(以下简称xx房产局)提交《房地产转让申请审批书》，于9月24日委托沈阳市xx区房地产评估事务所进行评估，并向xx房产局提交相关材料，即原产权人的户口本、结婚证、杨某的书面同意书、诉争房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。其中，除周某本人的身份证外，其余证件均系陈某提供，杨某的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。2001年9月28日，皇姑房产局批准该诉争房屋(原产权证号0204839)转让，并于10月22日向周某核发该房所有权证。沈阳市财政局于9月29日向周某核发该房契证。2001年10月19日，周某与陈某就诉争房屋的水费、电费进行了结算。2001年12月3日，周某与xx公司签订《房屋拆迁协议》，诉争房屋被拆迁，周某领取货币安置款10.83万元，搬家费300元。后杨某以自己是房屋共有人，未在交易书上签字，自己到大连等地公出不知道其妻陈某卖房为由，于2001年11月27日诉至沈阳市xx区人民法院。
　　法律解答：
　　陈某与王某签订的房屋买卖协议，未经夫妻共有人杨某同意，依法应认定无效。王某与周某签订的房屋买卖协议亦应无效，陈某与周某之间房地产转让合同亦无效。虽然周某已取得诉争房屋的产权证，但杨某为此起诉皇姑房产局，经一、二审确认皇姑房产局为周某颁发诉争房屋产权证的具体行政行为违法，法院判决其对0204839号房地产同意转让的具体行政行为无效，故周某以诉争房屋产权人与xx公司签订的货币拆迁安置协议亦应确认无效。根据法律规定，合同无效，依合同取得的财产应予返还。由于拆迁协议书无效，且诉争房屋已灭失，故诉争房屋原产权人陈某应与克莱斯特公司重新签订拆迁安置协议。关于杨某主张周某应返还货币安置增值部分4.41万元，无法律依据，不予支持。由于陈某擅自出卖房屋导致合同无效，故其负有过错责任。
　　相关法律知识：
　　《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。
　　《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。

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