物业管理前期介入协议.docx

物业管理前期介入协议
一、 总则
为了优化设计、提高工程质量以及开发效益，同时为做好前期物业管理准备工作，提高物业管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及有关物业管理法规，本着“平等、自愿”的原则，经甲乙双方协商，甲方特委托乙方为“XXX”项目提供前期介入物业服务。特签订以下协议：
甲方（建设单位）：四川领地地产
法定代表人：
地 址：
乙方（物业管理企业）：四川汇丰物业服务有限公司
法定代表人：
地 址：
二、 定义
前期介入：是指物业服务企业受开发商委托，参与到开发商对项目研发、规划设计、施工建设、开盘营销和配合地产进行竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷，满足客户需求和方便后期物业运行的过程。　
三、 物业基本情况
　　名称:“z花苑”小区一期
　　类型:商业、住宅小区
　　位置:z县建设路新兴街66号
建筑面积:（预测面积）
四、 双方的权利与义务
（一） 甲方的权利与义务
1． 协议期内甲方有权对本协议所服务的项目以“物管服务：四川汇丰物业服务有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。
2． 甲方对乙方的服务管理实施监督检查，根据乙方提交的前期介入工作内容，按项目进展分阶段确定前期介入工作量，并有权进行全面考核评定。
3． 甲方须尊重乙方前期介入服务人员，积极配合乙方的服务工作。
4． 甲方免费提供乙方在本项目现场办公场所，并负责报销所产生的合理的办公管理费用及派驻服务人员的工资。
5． 签收乙方提供的报告等书面材料。
（二） 乙方的权利与义务
1． 乙方根据在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为甲方提供前期介入物业服务。
2． 前期介入人员有权要求甲方工作人员对乙方提出的意见或建议给予书面反馈，对于甲方因未及时采纳或拒绝乙方建议而产生的不良后果乙方不承担责任。同时，对甲方提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。
3． 乙方应遵守协议约定，自觉履行协议条款，提供优质的前期介入物业服务。
4． 当甲方需要更换乙方派驻的服务人员（须提出正当合理的更换理由）或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任服务人员跟随原人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的服务正常运作不受影响。
5． 在服务期内对甲方的合理服务需求给予充分的配合，与甲方保持良好的沟通联系。
五、 协议期限
　　自本协议签订之日起至本项目交房（2013年8月30日）止。
六、 乙方派驻人员
1． 项目前期介入负责人：1人（可固定常驻或根据工程进展不定期派驻）
2． 项目前介工程师：项目建筑面积之和≦20万㎡3人 ；项目建筑面积之和20~30万㎡4名；项目建筑面积之和30~40万㎡5名。
或：前期物业介入服务期间，乙方根据甲方要求和物业服务工作内容及范围派驻相应服务人员。派驻人员的岗位、薪酬可另行补签协议。

七、 费用支付及方式
项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金选择包干制。
（一） 计算单价：
按前期介入项目建筑面积计算。
1． 公寓、商住综合楼(清水房标准) 元/平方米；
2． 公寓、商住综合楼（精装房标准） 元/平方米；
3． 集中商业、写字楼 (清水房标准) 元/平方米；
4． 集中商业、写字楼 (精装房标准) 元/平方米
即：本合同总价为 元。
（二） 付款方式
1． 　新项目立项召开启动会后一个月之内，付第一次款30%。即人民币 _ 元；
2． 该项目基础竣工分布验收后一个月之内，付第二次款40%。即人民币 _ 元；
3． 集中交房结束后一个月之内，开发商与物管公司结清全款支付总价的30％。即人民币 _ 元
4． 工作周期：项目立项 至 集中交付结束。

八、 违约责任与赔偿
　　甲乙双方任何一方若有违反本协议内任何条款的行为，守约方有权依照本合同条款终止本协议，并具有通过法律程序追偿违约方责任之权利。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。
九、 终止合同
　　在下列情况下，甲方可提前壹个月书面通知乙方无条件终止本协议：
1． 在履行本协议时，因乙方或乙方驻场人员管理不善、严重疏忽造成重大事故、投诉并导致经济损失的，或不能够及时配合甲方工作要求以及在本协议项下有意或蓄意之过失等行为的情况。
2． 若乙方或乙方驻场人员发生严重违约时，乙方在收到甲方说明过错的书面通知后5个工作日内未予纠正的情况。
3． 因乙方或乙方驻场人员的原因，造成甲方形象或声誉严重损害的，或造成本物业商业机密泄露的情况。
十、 纠纷解决
因在履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，应通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，则任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本协议应继续履行。
十一、 其他
（一） 经双方协商一致，双方可对本协议的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
（二） 本协议执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。
（三） 本协议及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
（四） 前期介入工作方式详见附件《各阶段前期介入工作内容及成果》。
（五） 本协议甲乙双方签字生效，一式肆份，甲、乙方各执两份。

　甲方签章：乙方签章： 法人代表：法人代表：

年月日 年月日
附件：
各阶段前期介入工作内容及成果
一、 项目研发阶段
其主要任务是：
1． 将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析。
2． 从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。
3． 将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入报告》提交给项目开发公司。
二、 规划设计阶段
其主要工作任务是：
从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。
三、 施工建设阶段
其主要工作任务是：
1． 熟悉现场及设备设施安装情况。
2． 跟进施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行，沟通解决。
3． 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。
4． 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。
5． 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周、每月) 向地产公司提交《施工阶段物业管理前期介入周/月报告》。
四、 开盘营销阶段
其主要工作任务是：
1． 在开盘营销60天前对项目物业服务管理营运成本进行测算、报开发公司。
2． 受开发公司委托进行该项目的前期物业服务招投标工作。
3． 根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处) 有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项服务。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划) 部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。
4． 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。
5． 在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》。
6． 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要，提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。
五、 工程验收阶段
其主要工作任务是：
1． 组织人员配合地产对项目各系统的专项验收工作。
2． 组织人员对项目各系统全面系统的进行梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。
六、 物业接管阶段
其主要工作任务是：
1． 项目取得《竣工验收备案登记证 》后，物业站在客户使用角度对项目各系统进行检查。形成检查报告，抄送地产工程部。
2． 组织人员对项目各系统对验收时汇总问题进行逐一消项，未消项项目在和施工方、监理协调后仍未整改的形成书面报告抄送地产相关部门进行备案。
3． 物业前期介入小组组织人员对项目各系统移交技术资料进行系统整理、分类立卷、归档保管。
技术资料主要有:
1) 竣工工程项目一览表，包括竣工工程的名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日 期等。
2) 设备清单，包括设备名称、规格型号、安装位置、数量、产地以及随机工具、备品备件等，工程项目竣工图。
3) 材料、建筑构件、外协件、名称设备、检测仪器的出厂合格证书、说明书和验收记录、预制件的载荷试验记录，自动控制仪表的调试记录等。
4) 隐蔽工程验收记录，土建施工记录。
5) 设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏、通球检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。
6) 工程质量事故的发生和处理记录。
7) 图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单等。
8) 关于建筑物、构筑物的使用注意事项的说明。
9) 有关工程项目的其他重要技术决定和文件等
七、 前期介入工作过程控制
1． 为保证前期介入工作的密切配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。
2． 前期介入工作必须有计划地进行。根据项目公司提出的配合要求，物业公司前期介入总经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员) 、工作要求等。
3． 物业公司在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。
4． 项目公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。
5． 物业公司在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告) ，经项目公司确认。
八、 前期介入工作主要支持文件及规范
1． 相关图纸设计说明
2． 地产公司相关技术规范性文件
3． 智能建筑设计标准
4． 建筑物电子信息系统防雷技术规范
5． 民用建筑电气设计规范
6． 采暖通风与空气调节设计规范
7． 火灾自动报警系统设计规范
8． 建筑给水排水设计规范
9． 自动喷水灭火系统设计规范
10． 住宅工程分户验收标准
11． 前期介入工作指引