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建设部、国家工商局《商品房买卖合同》示范文本解读.docx
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-建设部、国家工商局商品房买卖合同示范文本解读关于示范文本封面解读这是最容易为购房者所忽略的内容。封面告知:“编号:GF-2000-0171”。这一信息告诉我们,2000年的示范文本是目前正在推行的商品房买卖合同最新版本。因为在此之前,建设部和国家工商局还曾发布过其它版本的示范文本。封面信息还告诉购房者,示范文本是正规印刷装订的,不是用订书机装订的,同时标明“中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制”字样。上述信息,可以帮助购房者判断行将签订的文本是否是示范文本。需说明的是,目前法律并没有规定商品房买卖双
2、方必须以示范文本签约。但是,商品房销售管理办法第23条明确规定,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前,必须向购房者明示上述示范文本。法律之所以规定发展商必须向购房者明示示范文本,就是为了防止在发展商单方制订的格式合同中设立合同陷井,欺诈购房者。无论购房者是否以示范文本签约,自己签约的合同和示范文本对照,从而发现有无问题,不失为一种自我保护的好办法。还需说明的是,示范文本本身也不能保证万无一失,这既有对示范文本条文理解上的歧义问题,也有示范文本的缺陷问题,以下的解读中将详述。关于商品房买卖合同说明商品房买卖合同说明:1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本
3、合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【 】中选择内容,以划方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打,以示删除。6、在签订合同前,出卖
4、人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。解读示范文本第二页就是商品房买卖合同说明,共有七点说明,实际是以示范文本签约的注意事项,这一内容也同样容易为购房者所忽略。示范文本的有些条款设订了许多可供买卖双方选择的条款,未被选择的,一定打,以示删除。示范文本的很多条款是以空白形式出现,由买卖双方协商后,在空白处填写双方协商的内容。购房者此时应注意,未填写内容的空白处,应加盖“空白”章或划掉,以免日后填写其它内容。需要特别说明的是,房产部门在办理房产证时,坚持要求买卖双方另行签订房产部门制订的非示范文本合同,造成买卖双方
5、存在两份合同。虽说房产部门签订的合同是为了办证之用,因其未违反法律规定,同样是合法有效的。在此种情况下,为了避免发生纠纷,建议购房者为办证而在房产部门要求签订的合同中特别约定,此合同仅限办证使用,双方权利义务关系仍以原订合同为准。关于合同双方当事人合同双方当事人:出卖人:_注册地址:_营业执照注册号:_企业资质证书号:_法定代表人:_联系电话:_邮政编码:_委托代理人:_地址:_邮政编码:_联系电话:_委托代理机构:_注册地址:_营业执照注册号:_法定代表人:_联系电话:_邮政编码:_买受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_国籍_【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_地址:_邮政编码:_联
6、系电话:_【委托代理人】【 】姓名:_国籍:_地址:_邮政编码:_电话:_根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:解读出买人条款貌似简单,实际极为关键,这也是经常为购房者所忽略从而引发纠纷之处,提请购房者注意以下问题:1、查询出卖人的营业执照,弄清出卖人是否具有商品房销售的经营范围。2、查询出卖人的房地产开发企业资质证书,弄清出卖人是否具有房地产开发企业资质证书,没有资质的,不得进行房地产开发、销售。3、查清出卖人与房地产发展商是否是同一人,即出卖人是否有权出卖正在销售之房产,这一
7、点极为重要。在这一问题上,往往又表现为以下几个方面:其一,出卖人与发展商几块牌子一班人马,名称相似,有的法人代表也相同,这样最具有蒙敝性。其二,发展商为两方或多方合作发展,应查清合作各方的合作关系,如无授权,出卖人只能销售自己份额内房产。其三,发展商委托房地产中介机构销售。此种情况下的销售,又多了一层房地产中介法律关系,也最容易因此而引发纠纷,购房者对此种情况下的房地产买卖应慎之又慎。查清出买人与发展商是否为同一人,或出卖人是否有权出卖其正在出卖之房产的有效办法是,核实出卖人与“四证”即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证的关系。第一条 项目建设依据。出卖人以_方式取得位于
8、_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。该地块土地面积为_,规划用途为_,土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_,施工许可证号为_。_。 解读该条约定证明被告拥有所开发房产的相应土地使用权,其所开发的房地产项目已进行了规划报建及施工报建。应注意审查土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证上的单位名称与出卖人的关系。同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。如果是划拨用地、军用土地以及集体土地,必须改变土地使用的性质、用途,
9、必须办理相应的审批手续和变更登记手续。划拨用地,还必须补交百分之四十的地价款,否则,不能做为商品用地,购房者将无法办理房产证和土地使用权证。在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生纠纷而发生诉讼的房产,这将对办理产权过户有影响,应谨慎购买此类房产。第二条 商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_,商品房预售许可证号为_。 _。_。解读该条有两项可供购房者选择,是现房买卖的选现房;是预售的,选择预售商品房。关键是如何判断是“现房”还是“预售”?“现售”是指所售商品房已竣工验收合格,而“预售”则是指正在建设中尚未竣工验收的商品房。既不能把“现售”当“
10、预售”,也不能把“预售”当“现售”,原因在于“现售”与“预售”的条件不同,双方的权利义务不同,发生了纠纷之后,承担的法律责任也不同。根据商品房销售管理办法第7条规定,必须符合下列条件才能销售:其一、具备营业执照和房地产资质。其二,取得土地使用权。其三、持有建设工程规划许可证及施工许可证。其四、竣工验收。其五、拆迁安置已落实。其六、配套基础设施具备交付使用条件。其七、物业管理方案已落实。根据城市商品房预售管理办法第5、6条规定,必须符合下列条件才能预售:其一、取得土地使用权。其二、持有建设工程规划许可证和施工许可证。其三、工程量已达总投资的25%以上。其四、取得商品房预售许可证。2003年6月1
11、日开始实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定,没有预售许可证订立预售合同的无效。第9条规定,故意隐瞒无预售许可证或提供虚假预售许可证的,导致合同无效,买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。特别提请购房者注意的是,除了核实相关证件上的单位与出卖人的关系外,必须核对原件,并要求出卖人在复印件上盖章。在购房之初,就注意搜集与购房有关的证据。第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:第_【幢
12、】【座】_【单元】【层】_号房。该商品房的用途为_,属_结构,层高为_,建筑层数地上_层,地下_层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米,其中,套内建筑面积_平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。_。_。解读第三条是24条示范文本中为购房者较为关心的一条,因为此条直接关系到购房面积的大小及公摊多少。签订此条应注意的问题是:1、附件一即平面图及附件二即公摊说明,很多合同都予省略,应坚持要求两附件。2、海南省建厅设近日已出台相关政策,将附件一调整为合法测绘单位出具的“房屋测绘书”。测
13、绘书的内容包括平面图,又包括了比平面图更多的内容。根据商品房销售管理办法第34条的规定,发展商在将商品房交付使用前应委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。现海南省建设厅明确把“房屋测绘书”做为买卖合同附件,无疑提高了对发展商的要求,当然是加强了对购房者的保护。事前要求发展商出具“房屋测绘书”,让购房者买明白房、放心房,无疑将大量减少房地产面积纠纷的发生。3、购房者实际签订的形形色色的购房合同中,只约定建筑面积,不约定套内建筑面积与公摊面积。有的是因发展商自制的合同根本无此内容,有的是合同虽有此内容,但被发展商全部或部分划掉,故意不填,这都是对购房者
14、不利的。4、根据现行政策法律规定,关于公摊面积,购房者与发展商是可以协商确定的。如果双方协商一致,可以约定公摊面积。5、有些购房合同,用语不规范,例如使用“实得建筑面积”这样不规范概念,从而引发面积纠纷。建议使用规范用语。第四条 计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算,该商品房单价为(_币)每平方米_元,总金额(_币)_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_币)每平方米_元,总金额(_币)_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(_币)_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。4、
15、 _。解读2001年5月18日,省建设厅关于转发商品房销售管理办法的通知中,就已明确规定推行套内建筑面积计价,一律以套内建筑面积标价。目前,海南省建设厅颁发的文件中,再次明令必须按套内建筑面积计价。套内建筑面积计价的好处是,套内建筑面积能够分套测量,发展商难以在套内建筑面积上做文章。推行套内建筑面积计价,对售价高低没有任何影响。因为发展商在售房时,还是按其认定的建筑面积计价,然后将这个价格再换算成相应的套内建筑面积价格。特别提请购房者注意,如果选择非示范文本合同又选择以套内建筑面积计价,必须在合同里做出明确约定,避免因计价方式发生纠纷,甚至因计价方式约定不明确而蒙受损失。第五条 面积确认及面积
16、差异处理。根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)_;(2)_;(3)_;(4)_。2、双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_利率付给利息。
17、买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比=100%合同约定面积 因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。解读合同有两项基本原则,即意思自治与合法原则。当事人约定了,就具有法律效力,但以不违法为前提。因此,合同有约定的,遵从合同约定;合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异处理问
18、题,在发展商自制的格式合同里,很少有约定,但现行法律及司法解释以及示范文本里,都做出了基本一致的详细约定,建议选择示范文本条款。但接下来的问题是,关于什么是误差,往往在实践上还要发生争议。这样就导致了因对误差有争议,即便关于误差的条款约定的再具体、再充分,在实践中往往难以适用的怪现象。有鉴于此,建议购房者在签订此条时,在选择示范文本关于“误差”约定的条款的同时,另行在补充协议里约定什么是“误差”,在什么情况下适用“误差”约定条款。商品房销售管理办法第19条第二款规定:“按套计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设
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