浅谈房地产市场管理.doc
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1、浅谈房地产市场管理摘要:房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一,其发展势头一直十分迅猛,呈现一派繁华景象。然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机。中国房地产业面临着内外交困的严峻局面,首先shi房地产发展的外部环境发生了巨大变化,其次是房地产内部也存在着诸多问题。所以说加大房地产市场管理的力度,势在必行。关键词:房地产市场 管理 房地产业正文:从政府角度看,房地产是一个让其“又爱又恨”的行业,“爱”的是房地产对国民经济的拉动,“恨”的是部分地区出现的房地产过热现象导致了金融风险增大。这种爱恨交加的感情,致使政府相继出台了诸多政策,给急剧升温的楼市带来了阵
2、阵寒意。而中国房地产业长途跋涉至今,出现了像万科、金地等管理规范的标杆产业,但更多的是一些忽视管理的中小型企业。中国房地产的现状是什么?首先是本土特色异常强烈;其次,管理水平有待提高;再次,不稳定的项目公司运作方式,打一枪换一个地方,项目完成后就散伙。我们可以强烈的感受到房地产市场管理的重要性,同时,管理存在的误区也日趋暴露出来。我们应该从多方位思考,加强房地产市场的管理,规范和发展房地产市场。一 房地产市场的概念房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分。从狭义上讲,房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所;从广义上讲,房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。具
3、体的讲,房地产市场是房地产商品的交换过程的统一(包括买卖、租赁、典当房地产证券交易等),是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁,是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程。房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物。 房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统。按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类。其中土地市场是指土地交易关系的总和,它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场;房地产市场是指房屋交易关系的总和,它又细分为转让、出租、调换等一系列市场。 房地产市场在内部结构上分为三级:(1) 一级市场,又称国家土地市场。其主要是代表国家的土产管理
4、部门。(2) 二级市场,是房地产开发市场。其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设,对土地进行初级开发和再次开发,然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人。(3) 三级市场,具有消费性质。房地产呈横向流动,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进。其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础,起导向作用;二、三级市场是一级市场的延伸和扩 大,起繁荣市场和促进市场发育的作用。二 房地产市场整体发展趋势(1) 随着城市化进程的加快,城市人口数量的增加,大度危及旧房及多次二级市场、租赁市场的加快发育
5、,住房市场还存在较大的发展空间。(2) 以城镇人口均匀增长10平方米计,就需增加住房40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右),今后十年,我国住房建设有持续的发展。 (3) 一些机构对多个城市调查显示,居民对现住房的满意率尚不到20%,约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房;已购公房中有67%的用户希望通过购换住房改善居住条件和环境,再加上还有不少的居民愿意投资住房,因此,住房潜在需求量还是很大的。(4) 加入WTO后,我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主,改变为个体消费为主。个人买房的比例还会提高,住房质量会有进一步改善,销售环节会加快规
6、范,住房消费服务领域会有更大的拓展,住房个人贷款的总量还会上升,物业管理的覆盖面还将扩大,住宅与房地产法制建设将得到加强。三 推动房地产市场发展的管理建议 房地产的发展离不开政府的支持,也离不开市场的考验。(一) 规范土地市场土地是房地产业的命根,在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制,一级土地使用资源支配在于政府,简单的说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性。(1)政府提前一个时间段指定时间表,详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发。(2)坚
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