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浅谈地产公司全过程造价成本管理
作者：佚名  发布时间：2014-12-26 07:36:06
 随着房地产公司经营从粗放向精细化过程的转变,尤其是经过本次百年一遇的经济危机的洗礼,相信越来越多的地产公司在以后的经营管理中越来越重视成本管理这一重要环节,而目前高校中工程造价管理这一新兴专业目前尚无法有效适应市场新的需要,所以在实践中认真地总结,不断地提高自己的成本管理水平,日益成为每位造价工程师的现实需要。
    在本次经济危机出现以前，我国尚处在房地产市场开发的初期阶段，由于庞大的市场需求，基本上只要手中有土地，开发出的房子就不愁没有市场，基本上都会有钱可赚；市场对于专业地产经理人评价的高低主要取决于最终决算的利润率的高低，在那个市场快速发展的年代，也有一部分地产商被淘汰，主要原因一是由于管理不善，比如本人在郑州曾经从事过的一家知名地产公司，由于是从旧的国有企业转制而来，在长达10年的经营中始终管理不善，最终在05年之前（地产市场快速暴动之前）过早地衰落；原因之二主要是资金方面的问题，我就不详细叙述了。
    相信经过这次经济危机洗礼之后，中国的房地产市场将进入一个新的发展阶段，而取决于地产公司生存发展的关键我认为有三个方面：市场、管理、资金。
    在管理中成本管理又是很重要的一环，下面本人就现阶段地产公司的不同成本管理模式特点做一阐述：
    不同地产公司的成本管理模式大体有如下三种：
    1是简约化成本管理：这类管理模式通常在成本管理结构设置上不需要设置太多的造价工程师，公司内部的造价工程师主要负责大的框架范围及内容的制定，平时大量的予决算编制及初审工作主要交由专门的社会中介造价机构进行，在施工环节造价工程师主要负责变更及签证的审查与处理工作；
    2是造价式成本管理：这类管理模式目前在地产公司中占的比例最多，通常是某个造价工程师负责几栋楼的预算、进度款控制、变更及签证处理、竣工结算等施工全过程环节，全过程造价管理全在内部进行，通常不需要予决算送出编制或审核；
    3是施工成本式造价管理：这类管理模式通常公司都有自己的专业施工队伍，即集施工开发于一体，这类管理模式不仅关注工程造价的高低，还关注施工成本的高低，因此需要的造价工程师会相对较多一些，否则造价工程师的工作强度常处于超负荷运营状态，因此对造价工程师进行合理的专业分工相对最主要。
    在上述三种造价管理模式中，本人认为第一种相对最为经济高效，但无论采用那种管理模式，细细总结下来成本管理部门都离不开如下几个重要环节第1.工程前期的工程投资估算工作：
        一个地产公司在拿地之后的重要内容就是结合当地城市总体规划及市场需求进行该地块的详细规划方案设计与研究，在这个过程中需要成本造价管理部门根据过去的造价数据库及时配合研发部门提供控制在一定误差范围内的工程成本投资估算，以供地产财务部门合理估算投资收益率，并根据优选后的方案合理制定工程成本控制目标。
        在这个环节我重点提出造价数据库的概念，这是造价工程师需要重视的第1个环节，平时应做好已完工程全部造价资料的整理、归类、分析与总结，其重要目的就是供工程造价投资估算之用。
    第2.工程开工前的施工招标管理工作：
        在地产公司编制施工招标文件前要做好以下工作：A是根据施工技术要求合理进行标段划分；B是合理确定施工分包范围；C是合理确定甲供材料及甲方认价材料范围；D是合理确定施工招标文件的其他重要内容。
        这里重点介绍B、C两项：
        1是施工分包范围，现在大多数地区还在执行定额计价，作为造价工程师，不但要熟悉国家及地方的定额单价，还要熟悉当地的分项工程单价的实际市场单价，定额单价与市场单价进行对比，当市场单价明显低于定额单价时，此分项工程适宜进行施工分包，比如大家常熟悉的门窗工程、消防工程、设备安装工程、防水工程等通常都会列于施工招标的分包范围内；
        2是合理确定甲供材料及甲方认价范围：在施工材料定价时，通常依据的标准也是两点，A是常见的地方建委部门定期（每季、月）公布的建材市场基准价格（简称栏头价），B是市场实际单价；而这两者之间有些材料价格悬殊也较大，当市场实际单价明显低于栏头价时，这类材料适合甲方供应，再是有些材料分类很细，不同的材料品种价格悬殊很大，而栏头价通常取的是一部分材料的平均价，这类材料就适宜甲方认价。
    第3.了解分析主要材料价格的波动原因及方向，合理规避价格高峰期，适时合理分阶段的组织设备及材料采购及进场时间，从而使有限的资金得到合理节约使用。
        经济学原理告诉我们，影响材料价格的最主要因素无非是两个方面：一是成本二是供求关系，比如说建筑市场需求量最大的钢材市场，当今年上半年铁矿石成本继续快速上涨时，也带来了钢材价格的快速上扬；而当下半年次贷危机演变为经济危机时，随着需求市场的快速回落，钢材价格又是大幅下滑；其实同时影响成本与供求的还有一个宏观经济面的影响，随着我国宏观经济在07年第三季度的筑顶，即使没有次贷危机宏观经济也必然要进入一段持续的低迷期，随着经济的下行，必然带来需求的下降，从而会带来钢材价格及铁矿石价格的陆续走低
 可见要合理分析主要材料价格的波动原因及方向判断，需要多方面的综合知识的把握。
    第4.要定期搜集整理国家政策、造价相关资料的归类与整理工作，比如省市两极建设主管部门经常定期发布一些造价法规，市建委则还会就定额中常见的问题集中做一些回答，这些都是编制与审核予决算文件的重要依据，要定期做到归类整理工作，以便用时便能直接找到。
    第5.造价工程师在施工环节要积极参与到图纸会审、设计变更和现场签证的造价管理中去：
        很多房地产公司在图纸会审这一环迫于赶工期或时间规划不合理，图纸会审很多时候都会流于形式，致使后续施工环节出现很多问题，不的不引起众多的返工工作，造成工期的拖延和造价的极大浪费；而造价工程师要求除了本专业外，还要求对设计与施工的核心内容要进行必要的熟悉与了解，其有能力也很有必要参与到图纸会审中来，而很多地产公司往往会忽视这一点，造成人才资源的浪费。
        设计变更没有造价工程的造价测算对比分析谈不上优化，而现场签证的管理往往是很多地产公司较为混乱和头疼的一环，尤其是在现场签证管理这一环节，我认为要改变以往的传统管理办法，以往在制订施工合同时，往往会约定由甲方的现场工程师负责签证的全面签证管理工作，由于权力过于集中，致使很多现场工程师受很多原因影响，往往会随意签证，或者是签证内容不规范，给竣工结算工作带来被动及无法合理控制工程造价。
        要规范签证管理，首先要做到签证的事前审批、施工过程中监控、事后验收和及时的签证费用报批工作，而签证的管理也离不开设计管理、施工管理和造价管理三个部门的通力合作，从近些年的工程实际管理效果来看，仅靠现场工程师一人的独立管理是远远不够的，这正是我所提的三位一体的现场签证管理理念！
    第6.要做好已完工程的造价资料归类整理、总结与分析工作，从而提炼出规律性的东西，形成自己的造价数据库，再结合变化中的实际市场情况，从而准确地进行下一个项目的投资估算工作；至此工程造价管理完成了一次大的循环2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：