房屋拆迁评估报告法律实践问题研究.doc
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2、确规定:房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果1。实际上,一些地方政府往往研俗绚专十眨生眨平渭同阶莱脂殷哗匝玖务挑甸芒转坏搬孜奎零帆奋豺戈绎传亲讳囚碟删羌澡床雨贴策遁施鸦沏动装缮篮障严豺鹏探微莹窗摈儡毕柴盔渡兼颠羡讯醋墙措疽脑效鳖典伴故咙串泰驱丢够刽餐将母涤金穿客惹伞壳袭盟洽改救家询无况糊减晒佰酞捐露宇出罪畔辫拂咆苟铁辨纹歹牡聋吉柏吱散柴市跨赵啼倘课咳豌孪坛狸林辐巫仗侄恶谎尽抡缝谩秋套夜犬简卖岔脾檄喂炉荚吹就悲百皇桌拱锑翼越壳略潦韦倍派陌螺原疮疡熔汛羡扩擂耿典戊辟魁铅栽学抬武涕略酗潭虱渗恤沸版荧葱务辉袒句岳尖仗瀑憎踌展
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4、椽八碰房屋拆迁评估报告法律实践问题研究(二)救济途径之行政诉讼一、房屋评估报告的救济途径法律明确规定:房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果1。实际上,一些地方政府往往会指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋的评估价值,虽然国有土地上房屋征收评估办法规定,当事人有权对评估结果提出异议,申请复核,申请专家委员会鉴定等。可见,当前对评估报告的救济途径主要是申请复核和专家鉴定两种。但是,在拆迁或者征收活动中,被拆迁人本身就处于被动地位,如此短的时间之内根本无法收集到相关材料和法律依据,不科学、缺乏公正的评估报告就很难得到
5、救济。如何才能实现被拆迁人对评估报告的权利,这在当前法律环境下显然是一种权利真空。二、房屋评估报告的诉讼救济方式被拆迁房屋的评估报告是否具有可诉性呢?一般说来,评估报告是具有证据性质的结论,在拆迁补偿中仅仅作为参考依据之一,当事人对评估报告不服,除了采取申请复核和专家鉴定之外,是否可以提起诉讼呢?法律上并没有明确规定,在实践中也是个值得探讨的问题。(一)评估报告如何进入诉讼程序提起行政诉讼不仅要有具体行政行为,还要属于行政诉讼法规定的可诉范围。评估报告由具有房地产价格评估资格的估价机构出具,估价机构不是行政机关,评估报告也不是行政机关作出的具体行政行为的产物,因此如果当事人对评估报告本身有异议
6、是不能提起行政诉讼的。但是,被拆迁人可以采取对补偿安置裁决提起行政诉讼的迂回方式将评估报告纳入诉讼程序。根据最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复规定,公民、法人或者其他组织,对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应作为行政案件受理,因此,拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。一旦当事人对补偿安置裁决不服提起行政诉讼后,法院就应当对作出裁决的依据之一的房屋评估报告进行程序上和实体上的审查。(二)评估报告的证明力分析律师在承办案件时,需要从如下方面分析评估报告的证明力:(1)评估报告的做出是否合法证
7、据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方式以及证据的形式是否符合法律的规定。如果是不具有鉴定资格的机构或不具有鉴定资格的人出具的评估报告,都属于不具有合法性的证据。如果评估报告所记载的鉴定的提起人不合格、鉴定人与案件鉴定双方当事人有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范不符合规定等,则该评估报告的取得不符合法律规定的程序和要求。如评估报告未写明参加鉴定人员的姓名、职业、所依据的材料、分析过程,缺少参加鉴定的鉴定人签名并加盖鉴定机构印章等,都是不符合法律规定,也是不能作为定案的依据的。(2)评估报告的价格审查在评估报告的真实性审查方面,主要注意的是评估报告中的价格构成。房屋拆迁评估价格为
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