农贸市场项目资金申请报告优秀甲级.doc

农贸市场建设项目
资金申请汇报

目 录
1 总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设理由 1
1.3 建设条件 3
1.4 项目优势和风险分析 5
1.5 结论和提议 7
2 申报单位基本状况 9
2.1 项目单位及法人 9
2.2 企业概况 9
2.3 企业法人及开发能力论述 10
3 项目可行性分析与产业化发展关联度 12
3.1 项目可行性分析 12
3.2 产业关联度分析 12
4 项目产品市场调查和需求分析 15
4.1 国内市场调查和预测 15
4.2 产品市场风险重要原因及防备措施 16
5 项目实行方案 19
5.1 安康市农贸市场建设总体思绪和目 19
5.2 农贸市场设计指导思想与原则 21
5.3 农贸市场建设原则 21
5.4 农贸市场建筑设计 25
5.5 基础设施规划设计 27
6 环境保护和劳动安全 30
6.1 环境保护 30
6.2 劳动安全和消防 34
7 节能措施 36
7.1 设计根据 36
7.2 项目能耗分析 36
7.3 节能措施 38
7.4 节水措施 38
7.5 技术和工程措施 38
8 投资估算与资金筹措 40
8.1 编制根据 40
8.2 估算范围 40
8.3 其他费用阐明 40
8.4 投资估算 41
8.5 资金筹措 41
9 经济社会效益分析 43
9.1 项目存在风险及应对措施 43
9.2 经济社会效益分析 46
10 项目实行进度 48
10.1 建设工期 48
10.2 工程实行进度安排 48
10.3 工程实行进度表 48
11 招标投标管理 49
11.1 编制根据 49
11.2 招标方案 49
11.3 招标应遵照原则 50
11.4 评标要点 51
12 组织机构与人力资源配置 52
12.1 组织机构 52
12.2 人力资源配置 52
12.3 施工管理职责 52
附表：建设项目招标方案和不招标申请表
附件：1 营业执照复印件
2 组织机构代码证复印件
3 税务登记证复印件
4 项目立案确认书
5 用地预审意见复印件
6 项目选址意见书复印件
7 环境影响登记表复印件
8 资金阐明
9 平面图复印件
10 申明

1 总论

1.1 项目概况
1.1.1 项目名称：
1.1.2 建设单位：**********有限企业
1.1.3 法人代表：\
1.1.4 建设性质：新 建
1.1.5 建设工期：
1.1.6 拟建地点：
1.1.7 拟建规模及建设内容
该项目占地面积m2。建筑物占地面积1576.85 m2，绿化及硬化面积420 m2。总建筑面积3453.7 m2，规划建设一座两层半框架构造农贸市场，地上两层，地下一层，其中地下负一层为蔬菜区、水产区和活禽宰杀区，建筑面积为1576.85 m2；一层为商铺区，建筑面积为1576.85 m2；二层为办公区，建筑面积300 m2。配套建设地下通道250 m，地下车库1000 m2。
1.1.8 投资估算与资金筹措
该项目估算总投资1880万元，其中：建筑工程费用1171.17万元，辅助设施及其他费用169.57万元，土地征用费400万元，基本预备费139.26万元。
该项目总投资1880万元，所有由建设单位自筹。
1.2 建设理由
农贸市场是市场经济条件下农产品流通重要途径，在增进农业生产、处理农民买难卖难、改善都市环境、提高人民群众生活水平、引导农民面向市场调整优化农业构造、实现增产增收和保障城镇居民“菜篮子”供应、增进社会稳定等方面发挥着不可替代作用。
伴随西部大开发深入推进，安康市农业产业构造和农业科技得到了优化调整和推广，农产品生产持续增长，品种出现多元化趋势。但由于受老式重生产、轻流通，重都市、轻农村思想影响，农贸市场建设仍然滞后。
重要表目前如下几种方面：
一是缺乏远期合理规划和指导。伴随安康中心都市骨架拉大，城区农产品批发市场和农贸市场容量严重局限性，其他各县城区农贸市场也多布局不合理、基础设施落后、装备水平低、秩序不规范，有场无市、空壳市场、沿街叫卖、沿街为市、占道为市现象比比皆是，农产品“卖难”问题仍然没有得到有效处理。
二是农产品流通经营业态及经营方式陈旧，实行连锁经营交易比重局限性，基本上还处在以手对手交易销售层面。加之，农产品流通信息化建设处在初级阶段，目前农村市场服务体系不健全，市场信息传递网络不完善，没有完全采用电子商务交易技术，致使农产品生产、销售环节无法与农户形成有效对接。
三是龙头企业规模小、数量少，对农业产业带动作用不明显，存在企业与农户基地和产品相脱节问题，致使千家万户分散经营与实现规模效益矛盾十分突出。
四是农村产业协会处在培育起步阶段，市场化程度不高，对农业、农村幅射作用不强，没有形成参与市场竞争能力等等，这些存在不利原因，已严重影响了区域性农产品流通和扩大再生产，制约了农民增收和农村消费需求扩大，也延缓了农产品市场化进程。
为推进农村经济构造调整，增进农民增收，紫阳县县委、县政府决定对该县既有西关农贸市场进行全面升级改造。西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房位置上进行改造，使之成为简易固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦蓬使之形成不规范权宜性农贸市场。存在某些问题如下：一是场地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大，同步场所内既无规范辅助设施，又不具有消防安保条件，一旦出现突发事件，人员主线无法疏散撤离，存在着严重安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户蔬菜、农副产品集散供应，市场每天上午基本上是人头攒动，安全问题尤为突出；三是仅在有限经营场地，主线无法给农民提供宽阔经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污染环境卫生、还会挫伤农民种菜积极性，诸多原因都是制约经济发展客观原因。
为了从主线上处理这一问题，县政府决定在现西关农贸市场西北约50m处，新建一座占地建筑面积3453.7m2农贸市场。
1.3 建设条件
1.3.1 地质条件
紫阳县万山综错，河溪密布，汉江自西北至东南横贯全境，任河由西南向西北注入汉水，两条河水将全县分割为东南部大巴山区、西南部米仓山区、北部凤凰山区，加上蒿坪河川道，从而形成了紫阳“三山两水一川”地貌特点。
1.3.2 气候条件
紫阳县从属安康市管辖，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地区性气候明显，全县日照时数在1495.6小时(镇坪)—1836.2小时(白河)之间。年降水量在750毫米—1100毫米之间。重要气候特点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润并多连阴雨。重要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨。由于北有秦岭阻隔，南有巴山屏障，形成了紫阳冬无寒冷、夏无酷暑北亚热带湿润季风气候区，年平均气温15.1℃，无霜期为268天。
1.3.3 资源条件
紫阳县境内生物资源得天独厚。尤其是以茶叶、蚕桑、柑桔、杜仲、党参、厚朴、天麻、绞股蓝、山野菜等为主生物资源，在全国久负盛名。
矿产资源潜力巨大。现已探明有开采价值矿产23种：其中瓦板岩质量与储量堪称世界之最，被公认为是现代建筑材料之瑰宝而享誉海内外，产品远销美、法、英、澳、日等国家，倍受外商青睐；毒重石矿为全国稀有第二大矿床，储量450万吨，是生产钡盐系列产品优质原料；锰矿储量760万吨，亟待开发；无烟煤、石煤等燃料矿产储量为3.6亿吨；以钛、铌、铁为主其他金属矿产和以玉石、石灰石、大理石、粘土岩为主非金属矿储量也极为丰富。
1.3.4 交通状况
紫阳县交通条件便利、通讯便捷。襄渝铁路、310省道穿境而过。全县拥有铁路运行里程66.76公里，公路通车里程1500公里，内河航道里程66.4公里，公路通村率到达95%。底G65（包头-茂名）高速公路通车；全县所有乡村通电，乡乡通程控电话，无线通讯覆盖80%乡镇；移动通讯覆盖率为94%。
1.3.5 周围环境条件
项目所在地周围环境条件很好，距原有市场仅50m，采用框架构造景观式建筑风格，两部观景电梯上连县城广场，下接县城新区，同步人行通道上下贯穿，居民购物以便快捷。连接广场高层建筑物距离该农贸市场较远，能满足农贸市场日照间距规定。地理位置优越，建筑物采光、通风、消防等条件均比较优越，空气清新、环境宜人，周围没有大污染工业，为项目运行提供了良好环境条件。
1.3.6 社会环境条件
项目所在地周围社会环境条件比很好，服务配套设施均分布于项目区周围，都市基础配套设施正在建设，伴随农贸市场开发建设，所在地社会环境将会得到深入改善。
1.3.7 公共设施条件
该区域位于紫阳县规划商业用地区域。给水、排水、供电、电讯等公共配套设施将分步建成，就近接用即可。
1.3.8 征地拆迁条件
建设用地使用权已获得，地理位置及面积已核定，该地面没有建筑物，地面上作物、树木等地上附着物产权均归开发商所有。
1.3.9 施工条件
该项目区位于县城规划重点发展区域，交通比较便利。
但项目区施工场地地形较为复杂，地形落差起伏较大，对工程建设所需设备和建筑材料进场带来不便，因此施工难度系数高，应着重考虑安全措施。
1.4 项目优势和风险分析
1.4.1 项目优势分析
⑴ 交通条件优越
襄渝铁路、310省道穿境而过。全县拥有铁路运行里程66.76公里，公路通车里程1500公里，内河航道里程66.4公里，公路通村率到达95%。
⑵ 基础设施健全
项目所在区域已对供水、供电、排水、道路等都市基础配套设施均做了总体规划，并且供水、供电、排水、道路等都市配套设施将分步实行到位。
⑶ 人们对新建市场迫切需求
西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房位置进行改造，使之成为简易固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦蓬，使之形成不规范权宜性农贸市场。存在问题如下：一是场地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大，同步场所内既无完善辅助设施，又不具有消防安保条件，一旦出现突发事件，人员主线无法疏散撤离，是一种不可低估安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户蔬菜、农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤为突出；三是仅在有限经营场地，主线无法给农民提供宽阔经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污染环境卫生，还会挫伤农民种菜积极性，诸多原因都是制约经济发展客观原因。为了从主线上处理这一问题，拟在原农贸市场西北50m新建西关农贸市场。
1.4.2 项目风险分析
任何项目实行都具有一定风险。在该项目实行过程中，重要存在如下风险：
⑴ 市场收益率低
农贸市场带有很大部分公益性质，为实现政府所规定“菜篮子”工程建设。市场建设资金投入往往是投入大、收入小，致使市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降现象很也许出现。农贸市场盈利模式单一是致使市场收益率低另一重要原因，目前农贸市场经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提高有限，市场经营规模难以扩大，使市场租金收入难以得到提高。
⑵ 市场竞争加剧，新型商业业态分走客源
伴随大型超市、购物广场、连锁专卖店、生鲜超市以及便利店增长，以及部分农贸市场实行“农改超”经营模式，它们以其优越地理位置，优质服务，整洁环境，齐全商品吸引着大批经营户和消费群体，这对西关农贸市场会导致很大冲击。
1.5 结论和提议
1.5.1 结论
建设农贸市场是实行我国“十二五”规划中发展区域化物流中心重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局，云集商户、培育营销大户，增强对全县村镇辐射和对外地客商吸引力、凝聚力，形成大市场、大物流、大品牌，更好地增进全县经济迅速发展一种重要措施。
*********房地产开发有限企业依托自身优势顺势而上，按照县城规划和政府引导，着力打造规范化农贸市场，必将成为县城人们生活需要活动中心和全县农副产品集散地，从而增进商贸和运送业发展，对增长就业岗位发明一种服务平台，具有一定社会效益和经济效益，对紫阳县社会经济发展和人们生活水平提高将起到一定增进作用。
该项目建设符合县城发展总体规划，位置优越，交通便利，项目总体规划方案、节能、环境保护、安全、消防等均符合设计规范。项目资金筹措方案基本贯彻，项目建设基础条件基本具有，提议尽快立项实行。
1.5.2 提议
① 组建精明强干技术队伍或聘任专业项目管理专家进行技术指导，力争减少成本，减小投资风险。
② 应加强对建设资金筹措力度，保证工程建设资金需要。合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。
③ 加强销售宣传力度，做好市场商铺售前、售中、售后服务。
④ 政府应出台进场经营优惠政策，随时做好市场调查，通过媒体公布预租商铺信息和广告，增进出租协议签定。汇集果蔬信息，使企业在市场经营中不停发展壮大。

2 申报单位基本状况
2.1 项目单位及法人
项目单位：*********房地产开发有限企业
法人代表：林紫坚
企业地址：陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号
2.2 企业概况
*********房地产开发有限企业成立于八月，注册资金2100万元，属私营股份有限企业，前身是林紫坚先生1995年在澳大利亚成立紫津投资开发有限企业。该企业位于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号，经营范围为：房地产开发经营、房屋工程建筑、物业管理服务、建筑安装业、建筑装饰业等。
1996年企业投标承建福厦高速公路莆田段，施工里程15公里，总造价5亿元，企业按期保质完毕建设任务，获得部优、省优最佳公路奖。
在福建厦门厦门旺森房地产开发有限企业联合开发了“南湖明珠”高档住宅小区，总建筑面积10 m2（其中竣工交付使用6 m2， 竣工交付使用0 m2，竣工交付使用38000 m2）。
在湖南长沙与东亚地产有限企业联合开发以别墅和综合楼为主东亚早安星城及东亚苹果小区，总建筑面积341000 m2，其中东亚早安星城179000 m2于竣工交付使用，东亚苹果小区总面积16 m2，已建27500 m2，在建134500 m2。
在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在建面积15180 m2。
企业响应国家西部大开发热潮，在陕西省紫阳县成立了“*********房地产开发有限企业”，同年10月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目。紫津企业秉持追求卓越品质，诚信服务客户信条；努力打造“紫津”品牌，发明更多物质和精神财富，积极奉献于社会。
2.3 企业法人及开发能力论述
*********房地产开发有限企业法人为林紫坚，性别男，籍贯为福建省，目前所在都市位于陕西省紫阳县。如下为法人简历：
1976年此前在学；
1979年至1981年从事水产贸易；
1981年至1985年从事出口水产养殖；
1985年至1995年从事建筑业；
1995年在澳大利亚成立澳大利亚紫津投资开发有限企业出任董事长；
1996年投标承建福厦高速公路莆田段，建设里程15公里，总造价5亿元，按期保质完毕建设任务，获得部优、省优最佳公路奖；
在福建厦门与厦门旺森房地产开发有限企业合作，任董事副总经理；
在湖南长沙与湖南东业地产（长沙）有限企业合作，任董事副总经理，负责项目以别墅和综合楼为主东业早安星城及东业苹果小区，总建筑面积341000 m2；
在紫阳县开发汇福苑小区，在建面积15180 m2；
8月成立*********房地产开发有限企业任董事长兼总经理；
10月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目，该项目区总用地面积1180亩。

3 项目可行性分析与产业化发展关联度
3.1 项目可行性分析
3.1.1 农贸市场成熟度分析
农贸市场是我国农产品市场体系重要构成部分，是农产品流通主渠道和中心环节。加紧农贸市场建设，是推进我国农产品现代化、产业化经营及扎实新农村建设重要举措。
农贸市场作为农产品批量交易场所，可以大量吸引和汇集各地农产品商品，并在较短时间内完毕交易。目前，农贸市场交易集中，交易量大，交易组员多，加上新兴农产品超市竞争，同一种农产品可以通过比较按质论价，便于农产品价格形成。我国农产品价格重要有市场供求决定，农贸市场成为农产品变现有效场所。
目前，紫阳县农产品交易量不停扩大，已经逐渐形成规模，现实状况农贸市场远远不能适应社会发展需求。加之，现实状况农贸市场环境脏乱差，严重挫伤了农民种菜卖菜积极性。伴随紫阳县农产品市场日益成熟，加紧有关市场和配套设施建设，有助于深入完善紫阳县农产品交易和监管，将农产品企业和农户联络起来，带动农产品发展，增长农民收入。
伴随紫阳县农产品迅速发展，建立一种现代化、上规模农贸市场迫在眉睫。
3.1.2 项目承担企业条件
*********房地产开发有限企业成立于8月，该企业位于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号，曾承包福厦高速公路莆田段、南湖明珠”高档住宅小区、东业早安星城及东野苹果小区等多种项目，并多次获奖。
项目承担企业具有有关开发、经营资质，组织架构完善，具有一支高素质管理和施工队伍，能保证项目建设和经营顺利进行。
3.2 产业关联度分析
3.2.1 对农贸市场发展作用
紫阳县农产品交易重要集中在县城，既有农贸市场面积偏小，配套设施落后，已远远不能满足本县农产品交易需求。本项目实行将直接变化紫阳县农产品既有交易场所局面，增进紫阳县农产品流通设施建设，为农产品市场持续发展打下良好基础，对农业持续发展和新农村建设具有重要意义。
3.2.2 对“菜篮子”工程发展作用
项目建设可认为农产品交易提供更好服务与监管，有助于吸引更多农产品企业和农户，增长“菜篮子工程”农产品；同步项目配套设施完善，可以加强农产品市场信息搜集与质量安全监督，保证“菜篮子工程”农产品质量。项目建成后将有助于农产品集散和价格形成，调整农产品供求，推进“菜篮子工程”发展。
3.2.3 对农民创收作用
项目建成可以给生产农产品农户提供一种更好交易平台，规范农产品经营管理，提高质量安全，增长附加值，增长农民收入；同步，项目建设与经营可以直接发明多种工作岗位，有助于增进当地农民就业，增长收入；项目发展会增进紫阳县农民产业构造调整和优化，实现规模经营，带动农户创收。
3.2.4 对农产品企业作用
首先，本项目可认为企业提供一种很好交易平台，有助于农产品流通，扩大农产品流通范围，增长销路；另一方面，项目可以给企业带来更多发展机会，推进企业进行改革创新，提高农产品质量，增长企业竞争能力；再者，有助于企业扩大生产规模，实现产业化、集约化经营，节省成本。
3.2.5 对区域经济发展作用
该项目对区域经济发展作用如下：
⑴ 增进农业产业构造调整和升级；
⑵ 推进农产品企业走产业化路线，不停创新，提高竞争水平；
⑶ 将县城零碎农产品交易集中起来，实现规模经营，统一监管；
⑷ 带动农户创收，推进新农村建设；
⑸ 增进就业，稳定社会经济。

4 项目产品市场调查和需求分析
4.1 国内市场调查和预测
4.1.1 农贸市场属性和地位
农贸市场是用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品以零售经营为主固定场所。
农贸市场与其他商业业态同样具有众多属性和明晰社会地位，但重要属性有两个方面，一是农贸市场物业拥有者和商品经营者追求租赁和经营收益最大化，使其具有明显经济属性；　　二是作为城镇居民“菜篮子”商品供应重要场所，它同步还具有社会性和很强公益性。就其社会地位而言，农贸市场与其他商业业态功能相比，社会价值取向更能体现政府形象，政府一般将其作为“民生工程”、“再就业工程”、“三农问题”等工作平台，以此增进都市发展，展示都市形象，构建友好社会。
4.1.2 农贸市场存在问题
我国目前农贸市场仍是市民平常购物重要场所之一，是建设优质“菜蓝子”工程重要切入点。但其发展存在较多问题：
一是流动摊点影响，流动摊点不交税、不交管理费，不需任何证照，也不需接受有关部门管理，其经营成本比室内经营者低许多。流动摊点商品质量只能凭肉眼来识别，故经营者得以以次充好。流动摊点周围无公平计量检查，短斤少两更是在所难免。
二是农贸市场自身缺乏竞争力。农贸市场入室后，面貌大为改观，但与现代超市相比，又存在着很大差距。其一是市场内多为小商贩与农民个体经营，经营服务水平相对落后，经营商品也以初级农副产品为主，满足不了部分消费者对以便快捷净加工生鲜副食品需求。其二是卫生状况及整体环境不尽如人意，服务质量尚有待提高，短斤少两现象还时有发生，“三放心”工作也有未贯彻到位，还不能使大多数消费者“放心”、“满意”。其三是市场管理有待规范。目前，农贸市场仍以感情管理为主，管理水平还停留在初级层。
4.1.3 农贸市场未来发展趋势
目前，农贸市场在都市里仍将发挥其独特作用，在城镇、市郊等区域发挥主导作用。
纵观国内农贸市场历史演变，总结先进地区品牌市场、创新型市场做法，农贸市场未来发展重要体现为：多元化主权主体、复合化混业经营、专业化特色彰显、连锁化品牌扩张、综合化市场服务、电子化交易方式、地区化吞并重组。
4.2 产品市场风险重要原因及防备措施
4.2.1 市场风险重要原因
伴随经济发展和生活质量提高，消费者对市场建设提出了更高规定，原有农贸市场摊位多，经营者多，进货渠道广而复杂，难以规范化管理。因而，有农贸市场成了假冒伪劣商品集散地，有经营条件简陋，成了脏乱差死角。有偷税漏税，损害国家利益。因此，对农贸市场改革势在必行。
4.2.2 防备措施
目前，农贸市场在都市里仍然发挥其独特作用，在城镇、乡村发挥主导作用。要抓好农贸市场发展，应从如下几方面去应对：
⑴ 重新组合商业业态。任何一种商业业态要想保持较强竞争力，必须适应环境变化。农贸市场作为一种简朴商业业态，更需要在业态组合上适应经济发展需要，逐渐向复合型转变。处在商业旺地农贸市场，应设置肉菜生活街式、老式百货、专业商场等业态。但不是任何农贸市场都适合进行业态重新组合，它必须有政府政策支持，有成熟商业经营和消费环境，有足够发展空间。因此，在实行业态重新组合时必须做好充足前期调研工作，不能草率行事。
⑵ 调整业种配置和行业规划布局。农贸市场业种配置和行业规划是科学合理经营创新，其具有较强操作性，成本低，风险低，并且可以通过持续调整来获得更高经济效益。对市场需求大，盈利能力强，可以带动其他业种，规定需求业种要合适增长经营规模，反之则合适减少经营规模。一般农贸市场关键业种为肉类、菜类、水产、水果、鲜花和干货六大类，其他辅助业种有杂货、粮油、和熟食行业等若干类。对于地处都市中心农贸市场，因有其他新型商业业态竞争，其作用和地位不再显要，此类农贸市场业种配置要突出消费者对新鲜农产品需求。同步可以结合市民消费习惯和生活方式合适增长某些特殊业种，例如绿色食品等。作为市场物业经营管理方必须随时撑握消费者对商品购置取向以及农贸市场内多种业种盈利强弱，适时指导推出每个市场业种所占物业比例规划，引进市场潜力大业种，不停挖潜农贸更多市场价值。因此各农贸市场要因地制宜，结合当地实际，实事求是地进行业种配置和行业规划布局。
⑶ 增长物流配送功能，强化连锁化品牌经营。目前，国内外农产品市场交易日趋活跃，城镇居民对鲜活农产品需求，尤其是对绿色食品，无公害农副产品，放心食品需求越来越多，消费者更喜欢到著名品牌商家以求得安全放心食品，同步还享有到快捷、便利增值服务。农贸市场要走实行农产品专卖品牌之路，必须要拥有完善物流配送体系，要有专业物流配送人员。同步要积极寻求拥有有关产业链合作伙伴把产业延伸，为农贸市场未来发展以及获得更多效益奠定基础。目前，多数发达国家，无论何种业态，基本上都采用连锁经营方式；在国内经济较发达地区，零售业连锁品牌化经营正处在迅速发展时期，并扩展到多种零售业，其中也包括到农贸市场。连锁化经营有助于形成规模经济和集聚经济，有助于形成规范统一市场形象，打造著名市场经营品牌，通过对市场统一管理，有助于防止资源挥霍，提高管理效率。连锁化品牌经营将是农贸市场转变老式经营模式重要趋势。
⑷ 优化经营队伍，扩大经营规模。农贸市场目前经营模式是集群化经营和个体化经营，前者是通过成立农贸市场专营企业来经营管理多种市场，后者是经营者或产权者仅经营1到2个农贸市场。伴随政府对农产品进入流通市场深入规范化，以及多种农产品零售业竞争加剧，个体化经营农贸市场因分散、形式多样、管理混乱，难以保证农产品流通安全，与集群化经营农贸市场相比其竞争优势小。因此通过集群化经营优化市场布局、扩大经营规模、增强服务功能已成为农贸市场未来发展趋势。要实现农贸市场集群化经营，其中最重要途径是对地区化吞并组合，可采用托管、并购和合作经营等方式。这将有助于对分散农贸市场实行统一管理，保证农产品流通安全，有助于提高农贸市场综合竞争力。

5 项目实行方案
5.1 安康市农贸市场建设总体思绪和目
安康市地处陕西省东南部，居川、陕、鄂、渝交通要冲，处在西安、武汉、重庆三大经济区几何中心，在地理位置上具有承东启西，连接南北桥梁和枢纽作用，是陕西省现代农产品流通体系中重要节点之一，加紧安康农村市场体系建设，对于增进农民增收、引导农村消费、推进农村经济构造战略性调整、完善都市功能、保证农业和农村经济稳定增长、统等城镇经济社会协调发展，都具有十分重要意义。
⑴ 总体思绪
安康市农贸市场、农产品批发市场建设以服务“三农”和满足城镇居民消费为宗旨，贯彻贯彻科学发展观，坚持改革、发展、统筹方针，以提高农产品流通效率、扩大流通规模和保障流通安全为关键，以市场需求为导向，加紧调整优化市场布局，完善商品集散、价格形成、信息传播等市场功能，提高市场档次，逐渐实现农产品批发市场规范化和现代化，使农产品批发市场成为增进第三产业迅速发展重要推进力。
⑵ 指导原则
一是改造提高为主原则。农产品批发市场建设以对既有市场进行扩建和升级改造为主，新建市场为辅，最大程度地提高既有设施运用率。
二是分类指导原则。农贸市场和农产品批发市场建设要因地制宜，突出特色，在中心城区和各县区政府所在地建设具有集散功能综合批发市场及以便居民购置农贸市场，在人口密集重点集镇和主产地重要建设小型农贸市场和具有较强带动作用专业化批发市场。
三是市场化运作原则。农贸市场和农产品批发市场建设要强化市场主体地位，鼓励多种所有制企业和多种资本投资建场，政府对重点市场公益性基础设施予以合适扶持。
⑶ 发展目
安康市现辖九县一区，总面积2.34万平方公里，总人口约达300万人，位居南北过渡地带，属亚热带湿润性季风气候，地理区位和气候条件独特。生物种类繁多，境内有多种生物物种达3300余种。栽培作物60余种，是陕西省和西北地区重要林持产品和中药材生产基地。素有“天然生物资源基因库”、“药材摇篮”和“丝麻耳倍之乡”盛名，市场旺销农林特产品达400多种，大宗蚕桑、生漆、茶叶、烟草、魔芋、木耳、粮油等农林特产品，在西北乃至全国市场占有一定比重优势份额，对拓展开发建设农产品流通市场非常有利。
“十二五”期间，积极推进安康市农贸市场和农产品批发市场原则化建设。农产品批发市场要以汉滨区为中心辐射各县区及周围省市，完毕10个左右重点农产品批发市场建设及升级改造，承担起安康市重要农产品流通任务，发挥农产品流通主渠道作用。农贸市场建设要因地制宜，建设或改造完毕20个左右农贸市场，最大程度地满足周围居民生活需求。到，力争每个县区均有2个以上原则化农贸市场，1个综合性农产品批发市场。安康市中心城区要取缔马路市场和占道经营市场，人口较多重点集镇要建设一种规范化农贸市场。
5.2 农贸市场设计指导思想与原则
项目总体布局设计要点在于为使用者提供最佳工作环境，为客户发明最为以便经营空间。
总体规划应遵照“以人为本”原则，以创立良好建筑造型和保持良好经营环境为目，使建筑与环境到达友好统一，立面造型追求简洁，具有时代感风格。地下车库入口位于市场周围街心广场，不会对进出道路导致干扰。合理处理主次关系，动静关系，使建筑与环境相得益彰。
设计应遵守如下原则：
⑴ 运用现代都市设计手段和措施，着重于环境整体形象刻画，塑造优美合用经营环境空间。在功能合理、经济可行前提下，重视与自然友好环境效果。
⑵ 在规划、设计、建设上本着经济合用原则，做到造价低廉原则高，构造轻巧质量好，面积不大功能全，占地不多环境美。
⑶ 尽量运用新技术、新材料、新工艺加紧施工进度，保证构造安全。
⑷ 基础设施要与建筑物布置相结合。
⑸ 建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相友好，为经销商发明一种舒适经营场所。
5.3 农贸市场建设原则
5.3.1 基础设施建设规定
　　⑴ 交易厅棚。市场交易大棚应采用大跨度、大空间钢架构造。有条件宜建成封闭室内市场，采用钢筋混凝土构造或砖混构造，层高应不低于4m。
　　⑵ 地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。有条件敞开式棚架建筑市场周围应有围墙或对应建筑物围栏，围墙应牢固，高度不低于1.8m；室内市场内墙宜贴墙砖，高度应不低于1.5m。
　　⑶ 出入口及通道。市场应设置2个以上出入口，重要出入口宽度应不不不小于4m；市场主通道宽度应不不不小于2m，次通道宽度应不不不小于1.5m，有条件市场可单设进出货出入口。市场出入口、通道等公共空间应设台阶，应同步设置无障碍通道。室内市场通道上方应设置悬挂应急疏散警示牌装置。
　　⑷ 停车场。应根据市场规模对应设置非机动车停车场，地面应硬化，停车场面积不不不小于市场建筑面积5%，有条件市场可为经营户和消费者分设停车场。
　　⑸ 卫生设施。市场应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（市场内日平均人口流动数量）原则配置厕位（含市场外50m内公共卫生间厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件市场可以设置1-2个无障碍厕位。
　　市场应设置垃圾池或一定数量带盖垃圾桶等垃圾搜集容器，有条件可设置垃圾中转密闭间。市场应设置一定数量防鼠、灭鼠设施设备。
　　⑹ 给排水设施。市场内应配置合理供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。市场内应设置供消费者使用自来水供水点。
　　市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统，市场排污管道应与其联通。
　　市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不不不小于10×10cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施。
　　市场内应配置清洁墙面地面和设施设备冲洗装置。
　　⑺ 供电设施。市场应配置满足用电负荷、安全供电设施。有条件市场宜设独立配电室。
　　市场应统一合理布线，有条件市场宜穿管暗敷，并配置漏电防护装置。
　　市场应统一配置照明灯，室内市场应设置应急灯。
　　用水较多区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。
　　交易厅内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx。
　　⑻ 通风设施。室内市场应到达良好通风条件，有条件可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000m2安装不低于2KW，1000 m2以上每增长100 m2对应增长功率300W原则配置。
　　宰杀间、现场食品加工间内应配置独立通风换气装置。
　　⑼ 消防设施。市场内应按照国家对消防有关规定，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范规定。
5.3.2 经营设施建设规定
　　市场应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。
　　水产品区与其他食品加工经营区间距应不不不小于5m或设有效物理隔离；食品档口距离卫生间距离应不不不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。
　　⑴ 档口。档口设置应整洁划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各档口应统一设置档口号牌、价格牌及有关证照悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。
　　① 蔬果档口。柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。
　　② 畜禽肉档口。柜台面积应不低于1.4 m2，应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件宜设置专间，配置空调。
　　③ 水产品档口。地面应有一定排水坡度，有条件宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。
　　④ 熟食、散装酱菜、糕点类档口。应配置全封闭式防尘、防蝇罩，有条件宜设置营业专间，配置带滑门玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。
从事熟食、糕点、馒头等现场加工应设置加工间，配置有关设施设备，有条件宜将加工间与营业专间分开。
　　有条件档口可以安装空调，设置缓冲间供营业员洗手、更衣和消毒。
　　⑤ 活禽宰杀档口。市场活禽经营区应封闭或半封闭，且每一活禽档口寄存、宰杀、销售三区域应合适分离。寄存活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便设施；应设有隔离集中宰杀场所，配置照明、通风、加热及上下水等设施设备。
　　⑵ 保鲜、计量经营器具设备。应根据《农贸市场管理技术规范》有关规定，统一配置对应保鲜和依法检查合格计量器具及设备。市场应在明显位置设置公平秤。
　　⑶ 管理服务设施设备
　　① 办公设施。办公室面积应能满足平常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配置投诉电话、档案管理柜等基础设施。
　　② 服务设施。市场应设置导购图、公告宣传栏等公共服务设施；有条件市场可以开办门户网站，配置上网端口和电脑等终端设备，设置便民服务区域，设置配钥匙、小家电维修等档口。
　　③ 治安设施。有条件市场可以配置电子监控等治安设施设备。
④ 检测设施。有条件市场可以配置食品卫生检测等设施；从事蔬菜、水果交易市场可以配置农药残留迅速检查设施设备；从事水产品交易市场可以配置检测甲醛等化学物品迅速检测设备。
5.4 农贸市场建筑设计
5.4.1 设计根据
⑴《民用建筑设计通则》（GB50352-）
⑵《建筑设计防火规范》（GB50016-）
⑶《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
⑷《公共建筑节能设计原则》（DBJ04-241-）
5.4.2 总平面布置
该农贸市场地处西门河新区南端，与老城区北端接壤交汇处，东临广场延紫府路居住区，南临老区密集居民点，西临汉江公路二桥和码头，北临西门河新区住宅群。该项目占地面积3亩，项目总平面呈“扇”形布置，拟建两层半框架构造景观式建筑风格，两部观景电梯上连县城广场、下接县城新区，同步人行通道上下贯穿，居民购物以便快捷。
5.4.3 平面功能布置
该农贸市场为两层半框架构造，以街心广场地面为正负零标高。整个农贸市场一层平面四方通透、采光效果好；整体店面居住经营一体化，十分以便。中空区为农民地产菜经营区，运用电梯上下便捷，平面进出通行以便。负一层为肉、禽、蛋、畜、水产及加工服务区，通过地下通道车辆直达市场平台；一层为商铺区；二层为市场管理办公区。市场将经营区和管理辨别设，经营区内分门别类统一规划。根据经营品种和属性，划定经营区域，既以