房地产开发建设管理办法.doc
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1、营子区房地产开发建设管理办法第一章总 则第一条 为加强对房地产开发建筑活动的监督管理,维护建筑市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,促进我区房地产开发市场健康发展,根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国建筑法,中华人民共和国招标投标法、河北省建筑条例等有关法律、法规的规定,结合本区实际,制定本办法。第二条 第二条在本行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发建设管理,适用本规定第三条房地产开发建筑市场应遵循统一管理的原则,实行公平竞争和合法经营,禁止分割、封锁、垄断建筑市场等不正当行为。第二章 项目开发审批流程第四条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场
2、的供求情况,会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划,报同级人民政府批准。根据批准后的房地产开发规划,会同规划、土地等行政主管部门,拟定本行政区域的房地产开发年度计划,纳入当地国民经济和社会发展计划,按照规定的程序组织实施。第五条 房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内,向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。第六条 审批流程:国土局提供具备出让条件的土地、环保局提供环境评价文件、地震局提供地震安全评价文件、规划部门提供刚性规划条件-国有土地使用权出让(招、拍、挂),核发建设用地批准书、国有土地使用权证书(需要拆迁的,如属于棚户区改造项目,由政府进行拆迁,净地出让,
3、公开挂牌竞拍)-到规划部门办理建设用地规划许可证-由规划、市政、绿化、城管、人防、消防、环保、地震、气象局、安监、技术监督、水务等部门联合审图-办理建设工程规划许可证-进行工程招投标-办理建设工程施工许可证-办理商品房预售许可-工程竣工后组织施工、设计、监理等进行竣工验收-由建设、规划、城管、绿化等部门进行联合验收、认可-建设工程竣工验收备案。第七条建设单位申请领取施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:(一)建筑工程施工许可证申请表; (二)已经办理该建筑工程用地批准手续,取得土地使用权证书; (三)在城市规划区内的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证; (四)施工场地已基本具备
4、施工条件,需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求; (五)已经确定施工企业,并签订了工程施工合同。按照规定应该招标的工程没有招标,应该公开招标的工程没有公开招标,或者肢解发包工程,以及将工程发包给不具备相应资质条件的,所确定的施工企业无效; (六)有满足施工需要的施工图纸及技术资料,施工图设计文件已报送建筑工程施工图审查机构进行了审查; (七)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施,专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计,并按规定办理了质量、安全监督手续; (八)按照规定应该委托监理的工程已委托监理; (九)建设资金
5、已经落实。房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例,经济适用住房项目不得低于百分之二十,其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。专项用于房地产开发项目的建设,接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。 (十)法律、行政法规规定的其他条件。第八条建筑工程开工前,建设单位必须将施工图设计文件报送建筑工程施工图审查机构进行施工图审查,审查合格后,方可交付施工。施工图设计文件未经审查或审查不合格的项目,建设行政主管部门不得发放施工许可证书,施工图设计文件不得交付施工。第三章发包、承包和招标、投标管理第九条建筑工程活动应当按照有关法律、法规规定实行招标发包。
6、建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标单位,不得对潜在投标单位实行歧视待遇,不得对潜在投标单位提出与招标工程实际要求不符合的过高的资质等级要求和其它要求。第十条建筑工程实行公开招标的,发包单位应当依照法定程序和方式发布招标公告,提供载有招标工程的主要技术要求、主要的合同条款、评标的标准和方法以及开标、评标、定标程序等内容的招标文件。第十一条建筑工程的招标投标活动必须在规定的建设工程交易中心进行。第十二条建设单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标,不得任意压缩合理工期。建设单位不得明示或者暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准,降低建设工程质量。第十三条任何单位和个人不得滥用行政权力
7、,限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。第十四条按照合同约定,建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购,建设单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。建设单位不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。第十五条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书,并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑工程施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑工程施工企业的名义承揽工程,禁止施工单位允许其他单位或者个人以本企业的资质证书、营业执照,以本企业的名义承揽工程。第十六条禁止承包单位将其承包的全部
8、建筑工程转包给他人,禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。第十七条建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位,但是,除总承包合同中约定的分包外,必须经建设单位认可。施工总承包的建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。不分包工程或使用自有劳务的建筑企业须向区建设行政主管部门和区劳动监察部门提交书面承诺进行备案。第十八条从事发包、承包、建设监理等建筑经营活动的单位和个人,必须经建设行政管理部门审查各项资质、营业执照、建造师、特种作业人员证书、项目部成立文件、企业内部经济承包合同等原件,核查无误后方可从事经营活动。第十九条 一
9、名建造师只能在一个工程内担任项目经理,不能同时在两个以上的工程担任项目经理。建设工程项目经理部的组成,必须由施工单位以文件形式进行确定。建造师和相关管理人员证书原件必须交区建设行政主管部门留存,凭工程项目竣工验收材料退回。且上述人员不得擅自变更。如因健康、外出等原因确需更换的必须经建设单位书面批准并报区建设局备案。第二十条省外或市外单位来本区从事承包、发包业务的,应当到市建设行政主管部门进行登记备案,否则不允许进入本区投标或承揽工程。第二十一条 建设工程开工前,建设单位必须向区劳动监察部门缴纳工程总造价5%的工资保障金,作为发生拖欠工资时的应急保障。工程竣工后,必须由劳动监察部门出具未拖欠工资
10、证明,方可进行竣工验收和备案。第二十二条 建筑业企业必须把劳务作业分包给有资质的劳务企业,从是劳务作业的企业必须将资质证书和劳动合同报区建设行政主管部门和区劳动监察部门备案。使用农民工必须签订规范的劳动合同,合同中必须明确工资支付标准和支付方式,工资发放表必须经农民工、项目部负责人、总包单位、分包单位负责人签字确认后,在施工现场公示并存档备查。总承包企业对所承包工程中的农民工工资支付负总责,由于监督不力导致对分包队伍失控造成拖欠农民工工资的,一律由总承包企业垫付。 发生拖欠农民工工资的,进行不良行为记录,对引发农民工集体上访事件,造成一定社会影响的,外地企业一律清除我区建筑市场,本地企业暂停其
11、在本区项目的投标资格。由于建设单位拖欠工程款,致使施工企业拖欠农民工工资,引发农民工集访事件,造成一定社会影响的,其已竣工项目暂停办理备案手续、在建项目暂停施工、新建项目一律暂停各项建设手续。第四章建筑工程合同与造价管理第二十三条任何单位和个人均不得在招标标底或者投标报价、工程结算审核和工程造价鉴定等工程造价计价活动中,有意抬高或压低价格。实行招标的工程,工程开标前最高限价和工程量清单,应当由具有编制招标文件能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程招标代理机构或造价咨询机构编制,并将最高限价编制文件报区建设行政主管部门备案。最高限价、投标报价、工程结算审核和工程造价鉴定文件必须由造价工程师签字
12、,并加盖造价工程师执业专用章,方可生效。第二十四条 建设工程合同造价因人工、材料、机械及其他费用发生变化,根据合同约定可以调整但合同中未约定调整方式的,应当依据建设行政主管部门发布的计价规定和计价标准变更合同价款。第二十五条建筑工程的发包单位与承包单位双方应当按照合同约定定期或者按照工程进度分段进行工程款结算。工程竣工验收合格,应当按照下列规定进行竣工结算:(一)承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。(二)发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复,逾期未答复的,竣工结算文件视为已被认可。(三)发包方对竣工结算文件有异议的,应当在答复期内向承包方提出,并可以在提出
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