建筑工程项目管理论文.doc

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论点、论据
40

写作规范性
30

论述逻辑性
30

论文编号：

中国农业大学现代远程教育
课程论文（设计）
课程名称：建筑工程项目管理
论文题目：水岸绿镇项目可行性研究
学生姓名 郑红玉
专 业 土木工程（工程管理方向）
层 次 专升本
批 次 121
学 号 w130243121043
学习中心 河北广播电视大学
2013年 1 月
中国农业大学网络教育学院制
摘 要
1、水岸绿镇项目基本情况；
2、水岸绿镇建设背景及必要性；
3、所在城市住宅市场分析
4、投资估算与资金筹措；
5、结论与建议。
关 键 词
水岸绿镇 房地产 住宅需求 资金筹措
1 水岸绿镇基本情况
水岸绿镇项目位于邢台市南部，东临钢铁南路， 南邻七里河，西、北为规划路。小区基地呈不规则长条形，地势基本平坦。该项目总用地面积25.48公顷（382.2亩），总建筑面积50.77万平方米，其中地上建筑面积40.89万平方米，地下建筑面积9.88万平方米。小区内布置住宅52栋、一栋三层幼儿园及沿街配套公建，整体布局外高内低,中部为七层住宅楼（地下一层）,外围高层住宅楼地上11层、17层、18、26层（地下一层、二层）。容积率为1.60，建筑密度16.04%，绿地率35.5%。小区规划户数4318户，其中配套保障房948套。建筑退钢铁路绿线3米（绿线宽度30米），退沿河规划路绿线3米（绿线宽30米），退西、北侧规划路绿线15米（绿线宽5米）。整个小区采用地面停车与地下停车相结合的方式，共布置车位4084个（地上2512个，地下1572个），能够满足一户1.1个车位的要求。在居住区各组团的车行出入口附近设置一定数量的地面停车。小区设置五个车行出入口，一个主出入口和四个次出入口。主入口设在北侧规划路上， 次入口分别设在钢铁南路和西侧的规划路上及北侧规划路上。高层住宅于楼顶设集中储热式太阳能热水系统来为住户提供热水，太阳能和南加州坡屋顶的结合，采取分户计量的管理模式；七层住宅在楼顶集中设置分体式太阳能为住户提供热水。
2 水岸绿镇建设背景及必要性
项目提出的背景
项目周边地区简述
邢台市简称为“邢”，雅号卧牛城，位于河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12497平方公里。市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，中心城区人口规模将在2010年和2020年分别达到76万人和100万人以上。邢台市确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部，沙河市全部，任县、南和县澧河以西区域，内丘县的县城、官庄、大孟村3个乡镇和金店镇李阳河以南区域，总面积3745平方公里。主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里。形成“西北生活、东南工业”的布局。届时，邢台市将被打造成冀南重要的中心城市，以发展煤化工、钢制品、装备制造为主的新兴工业城市，具有浓郁历史文化特色的生态园林城市。
邢台市河流属于海河流域子牙河和黑龙港两大水系。滏阳河由南向西流经全市，分为滏西和黑龙港两部分，卫运河只是掠东部边境而过，没有支流汇入。滏西区的河流有交河、北沙河、午河、氏河、李阳河、小马河、牛尾河、七里顺水河、南澧河、沙洺河、留垒河、北澧河、滏阳河、滏阳新河等15条行洪河道。留垒河、沙洺河、七里顺水河、牛尾河、白马河、小马河、李阳河等8条河道来水，汇集大陆泽，于任县环水村汇入北澧、汦河、午河、北沙河、交河等流入宁晋泊，至艾辛庄汇入滏阳新河，流入衡水市。
所在城市房地产市场发展现状
2010年邢台市建成片区范围内规划确定了48个旧城改造片区，并将在5年完成改造任务。48个旧城片区总占地443.03公顷（6645.45亩），现状建筑面积约365.87万平方米，现状容积率约0.83万平方米/公顷。其中，桥东区30个，桥西区15个，邢台县3个。旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进。如果改造后的容积率为2.4，则可以提供总建筑面积1063万平方米，5年内每年新增开工量212.6万平方米，减去原有建筑面积，净增建筑面积约每年140万平方米。
24个城中村完成规划改造：围绕景观风貌整治，邢台市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等24个城中村的规划改造；完成地质11队区片、新世纪广场区片等18个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等12家企业搬迁规划；规划建设一批专业和农贸市场；改造20个十字路口，改善城市交通环境；规划建设10处城市街头游园。
项目建设的必要性
邢台市房地产业健康发展，已成为新的经济增长点和消费热点，通过对房地产市场的调查，目前邢台房地产市场需求平稳。而城区内无房户、居住困难户及大量进城务工人员的涌入，急需解决居住条件。虽然部分城市居民已拥有自己的房子，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境的要求，按照这一调查，要从根本上解决目前外部形象差、城区环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状，必须加快城市基础设施建设，增强城区的吸引力和辐射力。为此邢台市委、市政府制定了一系列优惠政策，加大了招商引资的力度，为响应邢台市委、市政府盘活存量土地，加快旧城改造步伐，公司通过招拍挂竞得钢铁南路以西，七里河以北的土地，开发建设水岸绿镇项目，项目的实施，不仅可以进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件、购物环境，提高居民的文化修养，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。
3 所在城市住宅市场分析
近年邢台房地产住宅市场走势表现
① 个人住宅消费潜力巨大，后劲十足；
② 良好的社会、经济环境为房地产市场持续繁荣奠定了基础；
③ 住房信贷的长足发展为房地产市场持续繁荣保驾护航；
④ 中低价、中小型住宅依然是当前房地产市场的紧俏品；
邢台房地产趋势预测
基于对近年住宅市场现状的分析，对邢台市今后房地产发展趋势预测如下：
① 房价将持续平稳上涨；
② 二手房市场升温；
③ 物业管理进一步走向规范化和产业化；
④ 房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面；
⑤ 新房市场局部短缺现象依然存在，而且可能会持续；
邢台市住房消费需求分析
生活水平的提高、城市规模的扩大、人口的增长都使人们要求居住的标准也越来越高。受住房量和质的变化因素的拉动，居民住宅消费趋势今后将呈现较强的增长势头。
从消费需求对象看
住房停止实物分配和福利分房后，城镇居民都需自己花钱购房，其消费群体主要有：一是房改时未能分配到住房和居住面积不足的职工，二是实施货币化分配住房后参加工作的人，三是现已有住房但今后需改善住房条件的居民，四是从事个体私营经济的工商业者，五是购买住房的投资者。
从住宅需求质的方面看
随着人民生活水平的提高和居民收入的增加，使人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的变化，传统的住宅结构受到了挑战，消费者对住宅房型的结构、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。因此，地理位置适当、布局合理、功能完善、设施配套、环境优美、子女求学优越、交通方便，适合现代生活特点的新型高尚住宅区，将日益受到消费者的青眯。
4 投资估算及资金筹措
投资估算
投资估算范围及方法
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、室外工程费、预备费、贷款利息等项。
1) 土地费用
本项目土地共25.48万平方米，项目土地使用费用1579万元。
2) 建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，本项目建筑安装工程总造价为10160万元。
序号
建设指标
数量（㎡）
造价（元/㎡）
工程总造价（万元）
备注
1
住宅
414609
1100
45606.99

2
公建
36208
1000
3620.8

3
地下车库
51952
1000
5195.2

合计
507701

54422.99

3) 室外工程费
室外工程包括道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，本项目的室外工程费为1204万元。
4) 前期工程费用
参照国家和邢台市现行有关取费标准，并结合本项目实际情况计取，共8796万元。
5) 预备费
由于项目开发的可预见性较强，预备费按工程成本的5%计提，合计1647万元。
开发成本
开发成本共计67648.99万元。
开发费用
管理费用按开发成本的2%估算。销售费用按3.5%估算，银行贷款利息按人民银行公布的最新贷款利率6.90%。
开发费用汇总表
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
管理费用
开发成本×2%
1352.98
2
销售费用
销售收入×3.5%
2367.71
3
贷款利息
年利率为6.90%
4667.78

合计

8388.47
总投资
项目总投资为开发成本及开发费用之和，为76037.46万元。
资金筹措
资金筹措
项目总投资76037.46万元，拟申请银行贷款35000万元，路桥公司出资26037.46万元，唐山郑氏置业有限公司投资15000万元。
资本金
项目建设单位注入资本金51037.46万元，占总投资的67%，符合国法【2009】27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》要求。
资金使用计划
项目建设期拟定为2年完成全部建设投资。贷款利息在建设期内分年度投入。
5 结论与建议
结论
本项目的建设符合邢台城市规划，将促进城市发展框架和规划目标实现，提高城市发展水平，建设现代化区域中心城市，促进住房的发展意义重大。
项目建设符合国家及省市房地产产业政策，有利于提高居民生活质量和水平，有利于改善居民的居住条件。
项目建设为城市居民提供了布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美的现代化住宅，对促进城市改造具有重要意义。
建议
严格按照基本建设程序和房地产开发的有关规定，做好项目立项规划、土地、设计、建设和销售等工作。
认真贯彻落实项目法人责任制、招投标制和工程监理制，建设单位要切实履行项目法人的责任，通过招标投标选择设计、施工和监理单位，委托专业监理单位对工程建设实施有效的监控，把好项目质量、进度、投资控制关，确保建设目标的顺利实现。
进一步优化设计，进行多方案比选，设计、建造出适应广大消费者要求的人性化住宅，营造出优美、和谐、安静的居住环境，充分体现城市和谐社区的特色和风格。充分考虑项目的优势和特点，才去多种手段，做好房屋的营销工作。切实落实好建设资金，确保项目建设按期完成。
科学合理的安排施工计划，根据工程形象进度，加强现场调度和管理，保证工期目标和质量目标的如期实现。

参考文献：《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房地产开发经营管理条例》；；国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》；《产业结构调整指导目录（2011版本）》；国家发改委《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》；《产业结构调整指导目录（2011年本）》；国家发改委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）；国家发改委；建设部《建设项目经济评价方法和参数》；国家和山东省有关政策规定；建设单位提供的有关资料。
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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