工程部各岗位职责及制度.doc

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3

目录
强电 2
（一）、配电室值班制度 2
（二）、配电室值班员服务流程 2
（三）变压器保养 3
（四）操作票制度 3
(五)维修班工具使用管理办法 4
高压 5
（一）班组长岗位职责 5
（二）技工岗位职责 5
(三)机电设备的维修保养与更新改造 6
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目录
强电 2
（一）、配电室值班制度 2
（二）、配电室值班员服务流程 2
（三）变压器保养 3
（四）操作票制度 3
(五)维修班工具使用管理办法 4
高压 5
（一）班组长岗位职责 5
（二）技工岗位职责 5
(三)机电设备的维修保养与更新改造 6
(四)装置临时用电线路的技术要求 6
(五)水电维修岗位职责. 7
(六)水电抄表员岗位职责 7
(七)风机的保养 8
(八)水泵保养. 8
(九)疏散出口指示灯保养 9
弱电 10
(一)弱电主要工作职责 10
(二)楼宇自控.主要职责范围是 10
(三)弱电系统维修保养规程 10
(四).公共天线系统的维修保养 10
(五)气体自动灭火系统的保养 11
(六)防盗报警系统的保养 11
(七)烟温感系统的保养 12
(八)消火栓的保养 12
(九)防火卷帘门的保养 12
空调水暖 13
(一)、水暖工维修组工作细则 13
(二)、次供水水暖工管理规程 13
(三)、空调设备的保养 14
(四)、水暖维修工服务流程 15
(五)、司炉工服务流程 15
(六)、空调操作工服务流程 15
工程主管 16
（一）工程部主管岗位职责 16
(二) 物业工程部管理制度 16
(三) 工程部礼貌用语规范 17

强电
（一）、配电室值班制度
1.配电房是小区供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，
未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。
2. 值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
3. 值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、
空气开关超载运行。
4. 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，
严禁两人同时进行，以免发生错误。
5. 因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过
电话、口头通知或广播向用户作出解释。
6. 保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。
7. 严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。
8. 配电房内严禁堆放其它杂物。

（二）、配电室值班员服务流程

1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。

2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。

3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。

4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、
低峰情况。

5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保证配电室正常安全
运行。

6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。

7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，
每周进行一次全面的卫生清洁。

8、 每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。

9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。

10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。
如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒闸操
作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组。

（三）变压器保养
干式变压器保养
目的：确保变压器处于最佳运行或备用状态。供电局负责干式变压器保养，在未移交前由机电班每年组织保养一次。 操作人员必须具有高压进网作业证。
1、先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。
A、用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观
察备用变压器空载运行是否正常。
B、逐负荷转移到备用变压器。
C、断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌
D用手柄摇出待保养低压侧总空气开关，防止反送电。
2、检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行
时外罩受振动产生的噪音。
3、检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接。螺丝生锈应予
更换
4、紧固电压调节联接片的固定螺丝。
5、检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完
好。
6、用吸尘器清洁变压器内部灰尘。
7、检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。
8、断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈。相与相，
相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10
兆欧。
9、检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。
10、合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇
入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。
11、 做好保养记录。

（四）操作票制度
1. 严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。
2.、操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进
行复查。
3. 下列项目列操作票
A. 应拉合的开关和刀闸位置
B. 检查接地线是否拆除
C. 检查负荷分配
D. 装拆接地线
E. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险
F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给
4 操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准
擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。
5. 运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。
6. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁
再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再
次合闸。
7.带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。
8. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。
9. 变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。
10 操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。.
11.正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选
择开关切断，工作完毕后，恢复正常。
12.有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒
闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。
13. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检
查。
14. 倒闸操作顺序： 停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。 送电与之操作顺序相反
15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得
触及设备与栅栏，以防突然来电。
16. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，
且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。
17. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入
设备房。
18、安全注意事项 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。摇测绝缘电阻必须由两人进行。

(五)维修班工具使用管理办法
为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。
维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工
具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工
具。
共用工具使用管理：
1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，
如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点
检查工具使用情况确认后签收。
3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。
私用工具使用管理
1) 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交
还给公司。
2) 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
3) 个人所领工具属常规性磨损折旧，.日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件

高压
（一）班组长岗位职责
1、在工程部主管的领导下，对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、监督执行部门的工作指令。
4、 负责跟进工程单的作业情况。
5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 ..
6.记录好 维修保养记录和交接班记录等原始记录。
7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。
8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

（二）技工岗位职责
在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。按照工作指令和有关规程进行下列工作：
①对设备实施常规保养和维修。
②监管设备的运行。
③为用户提供维修、安装服务。
④填写好各种原始记录。.
参加公司内部组织的有关学习和培训。
制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。 3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。 4、填写本系统的操作要求和工作指令。
提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。
负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。 _
负责与相关业务主管部门进行业务联系。
负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
负责室内二次装修的初审。

(三)机电设备的维修保养与更新改造
1、设备的维护保养
设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各
种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、
保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。
维护保养的方式：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。 _清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的
恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简
单，是维护保养的一种主要方式。
紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接
部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的
位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩
也会使紧固件发生松动。
润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、
油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、
定量，并制定相应的管理制度。 调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因
素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨
损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。

2、外观表面检查： _
设备的外表面有无损伤裂痕；
磨损是否在允许范围内； 防护罩等安全装置是否完整、齐全； 温度压力运行参数是否正常；
电机是否超载和过热；
设备密封面的泄漏状况； ;设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；.机电设备的维修保养与更新改造
(四)装置临时用电线路的技术要求

1、装置临时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面
不低于2.5
米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上
挂线。

2、全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。

3、所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。

4、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。

5、临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线橡套电缆，则
应在过路处 设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。

6、安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。

7、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不
低于6米。

8、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电
9、电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。
作业完成后，仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

(五)水电维修岗位职责.
一、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理规章制度，牢记“服
务”宗旨，树立“节约”意识。
二、着装整齐，配戴公司服务标志，上门服务热情，使用文明礼貌用语，公用设施维修
要有详细记录，实施收费服务时先告知并做好解释工作，维修完毕请用户签名。
三、熟悉辖区内水电设施分布走向，负责对水、电、电梯设施的维护保养并定期巡视，
及时排除安全隐患，保证正常供电供水。
四、进行低压回路检修时，应有足够的自保能力，确认电源断开后才能工作，因故需要
带电工作，必须确保人身安全。
五、负责水池、水塔、水箱的清洗消毒，保证供水质量。杜绝因各种原因引起的自来水
流失现象力行节约。
六、保证监控系统的正常工作，妥善保管好监控录相，及时排除通讯、宽带、有线电视
等出现的故障，接到报修电话随叫随到。
七、完成领导交办的其他任务，意处和突发事件在最短时间内到达现场，尽早排除故障。
.(六)水电抄表员岗位职责
水电抄表员岗位职责水电抄表员岗位职责
.一、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理规章制度，牢记“服
务”宗旨，树立“节约”意识。
二、着装整齐，配戴公司服务标志，上门服务热情，自带拖鞋，并使用文明礼貌用语。
.(七)风机的保养

一、 目的:确保风机手动、自动能正常起动和运转。.
二、 范围：每半年对大厦所有风机进行一次全面保养，同时，应对风机控制柜风阀电
气控制回路一同保养。
三、 职责：管理处机电部负责日常保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
四、内容： .
1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。 .
2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。
3、检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。 .
4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。 .
5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。.
6、检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。 .
7、检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。.
8、检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。 .
9、合上风机主电源，检查电源指示应正常。.
10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声
音。
.11、每月由消防管理人员开机试验、检查一次。 .
五、 相关文件及记录：风机半年保养记录。
(八)水泵保养.

水泵定期保养

一、目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。.
二、 适用范围所有小区（大厦）安装的生活水泵，消防泵、喷洒泵、补压泵、排
污泵。.
三 职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保
养。.
1、生活水泵每周进行一次一般性检查保养（由管理处负责），每半年进行一次全面保，.
.养（由工程部负责）。.
2、消防水泵和喷淋泵、补压泵每2周进行一次试运行（由管理处负责），运行时间10
－15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行
一次全面保养。.
3、排污泵每半年进行一次全面保养。 .
4、水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
5、泵体的保养： _
1) 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完
2) 好。.
3) 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换 _.
4) 检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。.
5) 联轴器的联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。 .
6、检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。 .
7、检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。 .
8、合上风机主电源，检查电源指示应正常。 .
9、开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声
音。.
10、每月由消防管理人员开机试验、检查一次。 .四、 相关文件及记录：风机半年保养记录。
.
(九)疏散出口指示灯保养

一、目的使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮以
引导人员疏散。.
二、 职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。.
三、 内容检查出口指示灯玻璃面板有无划伤破裂现象。检查电源指示应常亮，当断开交流电而
采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复。出口指示灯在交流电供电时应能常
亮，若不亮，则检查修复。检查灯具安装是否牢固可靠。清洁灯箱外壳及显示屏表面。
每月每盏灯备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。发现故障
及时修理，每月检查一次。.
四、电工服务流程
1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭
院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入
6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。
7、 维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需
要帮助的事情。
8、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，
每周进行一次全面的卫生清洁。
9、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处
理，恢复正常供电和上报有关领导。

弱电
(一)弱电主要工作职责:
1、负责楼宇内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保
养!
2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。
3、负责室外弱电设备的维修。
1) 根据总值班室的报告，合理调配维修人员、机具、材料、车辆，进行房屋修
2) 缮及公共设施、设备的维修保养。
3) 根据房屋及公共设施、设备状况编制维修保养计划和相应的材料、机具计划，
4) 报经理及主管领导批准后，组织实施。
5) 负责相关的法律、法规和文件、技术资料的收集、整理、归档、保存和发放
6) 工作。
7) 发生紧急情况时，根据主管、经理的指示，迅速组织人员、车辆和物资进行
8) 抢修工作，并及时跟踪相关情况，并做好记录
9) 负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核。
(二)楼宇自控.主要职责范围是：
1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运
行管理，维护保养和故障检修。
2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。
3、负责用户二次装修的审批、监管。
4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责楼宇外判工程的监管工作。
(三)弱电系统维修保养规程
1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
2、主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。
3、工作过程注意做好防静电措施。
4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。
5、对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进
行清洁。
7、根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端口的工作。
8、工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。

(四).公共天线系统的维修保养
1. 目的保证公共天线系统正常工作，住户能接收到清晰、无干扰的良好信号。
2. 适用范围管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。维修住户电视天线发生故障的检修步骤：
检查住户终端板上有无信号；信号是否能达到65±4dBV；检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换；大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号和输入信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换；分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，表明主放大器损坏，应对其维修或更换；主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换；若前置放大输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是否有问题。
(五)气体自动灭火系统的保养

保证系统在任何时候都处于正常的备用状态。 .
职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。 每月保养根据贮存器压力指标检查贮存压力，在规定值的±10％范围之内。检查系统是否机械损伤和失灵，所有的铅封和保险带都完好无损。检查喷嘴在封闭空间中位置有无改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷射灭火剂。
1、月保养:以检查为主，若发现有不合要求的应及时纠正，确保系统正常。.
2、年保养：完成月检的全部项目。对系统中每个火灾探测器进行清洁，检查其连接的可靠性。触发每路探测器，试验控制器和警铃的响应情况。检查管道及其支架是否松动和损坏。检查喷嘴开孔是否堵塞。检查手动控制装置动作情况。清扫管道及罐的灰尘，对文字标志脱落的要重新修复。恢复并检查系统使之处理正常工作状态。

(六)防盗报警系统的保养

一、目的保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况
下报警求援的可靠性。 . .
A、大堂保安随时解答住户对使用方法的咨询； .
B、工程部管理组接受管理处的报修，故障处理由工程部机电维修组负责，住户故障投
诉由管理处登记。 .
二、内容大堂保安一旦发现主机出现故障，应及时通知管理处机电部。工程部管
理组应根据故障登记情况及时派专人维修。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码
器进行一次全面检查维修。检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机
箱内外灰尘。维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得
对主机箱开盖检测箱内元件。清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意
防止水流入主机箱内

(七)烟温感系统的保养

1、 目的确保烟、温感系统始终运行在良好状态下，在火警情况下能及时准确地
报警。 .
2、 职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。 .
3、 适用范围大厦（小区）所有烟、温感自动报警系统 .
4、 内容日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，消防中心人员应迅速
通知巡逻物管员赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由消防专职人员对接收报警的烟
感作出清洁和复位处理。每月抽取总烟数的5％，用燃着的香烟等烟源使烟感报警，试
验烟感的灵敏度，应该全部合格，若其中一个不合格，则应另外抽取总数的10％试验，
直至全部合格为止。对检查出的不合格品进行及时修复或更换。对有因楼层跑水而危及
烟感及其电路的地方，应及时作出特别检查。温感的保养方法参照烟感进行，试验报警灵敏度时加温使其报警。
(八)消火栓的保养
1、目的保证消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速下水正常地输出消防
水。 .
2、职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。 .
3、 内容 :
1)、季保养：栓外检查：检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损
坏。指示灯、报警按钮是否齐全，有无脱落。栓门是否完好。测试：随机抽取消火栓总
数的5％，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。.
2)、年保养：完成季保养中的所有内容。开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、
发霉现象，如有，应立即进行修补、清洗或更换。将水带交换展开交换摺边后重新卷起。
检查水枪头与水带，水带与水龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。将
栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀门口附近锈渣，将阀杆上油防锈。将栓内
清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门。逐个测试报警按钮灵敏性和检查指示灯显示的
正确性。
(九)防火卷帘门的保养 .
一、 目的:保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。.检查系统使之处理正常工.作
保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。
二、 职责:
A、大堂保安随时解答住户对使用方法的咨询； ..
B、工程部管理组接受管理处的报修，故障处理由工程部机电维修组负责，住户故障投诉由管理处登记。 .
三、 内容:大堂保安一旦发现主机出现故障，应及时通知管理处机电部。工程部管
理组应根据故障登记情况及时派专人维修。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码
器进行一次全面检查维修。检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机
箱内外灰尘。维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得
对主机箱开盖检测箱内元件。清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意
防止水流入主机箱内

空调水暖
(一)、水暖工维修组工作细则
1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一
次；控制室柜内每月一次清洁除尘。
2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。
3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表
4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备
5、设备责任人每周一次表面。巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境
卫生。
6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。
7、负责楼宇公共设施的维修整改。
8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。
9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 `
10、为客户室内设备提供有偿服务。

(二)、次供水水暖工管理规程
管理处负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。.
管理处给排水管理员负责水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水处理公司负责进行，工程部负责监管。 ,
管理处管理员负责出停水告示，并通知业主。
给排水管理员负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。
新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫站认可。
年度水池（箱）清洗及消毒计划实施前24小时出停水告示，通知大厦用户。
放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。
二次供水清洗、消毒工具、用具的准备：
工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。
电源：水池内作业电源要用隔离变压器变为36V以下安全电压作为工作照
明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开头。
缺氧；有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱口处连接鼓风机吹风，
约3小时通风时间，然后选用如下试验：把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池
内不缺氧。否则须继续通风直到没问题为止。
注意事项：在清洗水箱的过程中，消毒人员须带护眼镜、口罩，如在水箱
内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水冲洗眼
睛，呼吸新鲜空气即可恢复。
外贴上送样单位及送样日期。 >CvET(_64．6．4 在取水样的的当天应工程部安排将
水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》。
如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格
应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测
合格为止。
记录和报告
管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。
卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》由管理处资料室存档。工作规程二次供水管理的要求
二次供水由指定的给排水管理员负责管理。给排水管理员负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）结构完整.
(三)、空调设备的保养
1. 目的确保系统安全正常地工作，保障空调设备具有良好的性能。.
2. 范围公司管理的大厦空调设备（空调柜机，冷却水塔、水泵，所有管线、阀门）。
3. 职责由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。.
A. 紧固各电线接头、清洁控制箱内的灰尘，检查箱内电气元件是否齐备。
B. 清洗冷却水塔、塔盘；.
C. 清洗冷却水管上的过滤器；
D. 在冷却水系统中加入缓蚀剂；.
E. 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；.
F. 检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。
盘管风机的保养： 清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。
(四)、水暖维修工服务流程
1、 每天对管辖区域内的给排水系统、暖通系统、消防系统进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、 巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维
修。
6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。
7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需
要帮助的事情。
8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。
9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报
有关领导。争取把财产损失降到最低限度。
10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。
11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。

(五)、司炉工服务流程
1、每天接班前对锅炉及附属设备的运行工况做认真细致的了解。
2、每天接班前认真检查灭火设施的配置是否齐全及燃气报警装置是否正常。
3、启动锅炉时必须严格执行燃气锅炉操作规程。
4、每天当班时随时检查锅炉及附属设备的运行情况，保证设备正常运行。
5、每天当班时随时检查锅炉安全附件及各种仪表，确保其灵敏可靠。
6、协助水处理化验员做好锅炉排污工作。
7、对到保养周期的设备要及时向领导汇报。
8、对每天进入锅炉房的非工作人员实行严格的出入登记制度。
(六)、空调操作工服务流程

1、每天接班前对冷水机组前班的运行工况，运行参数做全面、细致的了解。
2、每天接班前对冷水机组及附属设备做认真细致的检查。
3、每天当班时随时检查机组及附属设备的运行情况，做到设备正常运行。
4、每天当班时随时检查制冷机房各种仪表，确保各种仪表灵敏可靠。
5、每天对管辖区的卫生进行清洁，做到区域卫生整洁，每周做一次全面卫生清洁。。
6、对每天进入制冷机房的非工作人员实行严格管理，出入必须登记。
7、对已到保养周期的设备要及时向领导汇报。

工程主管
（一）工程部主管岗位职责
1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。
2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。
3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。
4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。
5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。
6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。
7、负责审核用户的室内装修
工程部经理负责全面管理工作以及对外协调联系，每月组织相关人员对房屋
及机电设备、设施进行一次全面的巡视检查。在房屋、公共设施、设备的维修保养时，
应参见《机电设备管理工作手册》、《房屋及公共场地管理工作手册》等相关规定和相关
程序的要求。
1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机
电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、
良好的运行状态。
2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养,