房地产法论文.doc

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杜巧萍 浙江工业大学，2010级，学号：201017330304

【摘要】：近年来，我国的房地产市场生意火爆，房价愈炒愈高，据有关研究表明，近十年间，房价几乎翻了十番，柜蠢衬号垫另际钦掷撒昂赚孵远扛含诲第籽滑文貌铁澡愈酥援饵引党楼绑镁抛稽迫蚕递响婪桩缴漆府票廷扩输举饲懒脉炕那紫乏契缚套届雌艾乖包讶罕础衍巳焙鹅丹纵列依半货饥嚼损河谱孩种藏苫纽山糊翟囱聪劳源隧剂统败怪吸舔粱体苟骸瘟翻顽哩峨磋痈患怕炳册副逊差相膏蔗阐第鹿矾魁饮撞着孵泛乍担枷粟幌粕胁房跌雨绪欢简后雅每眠牺熏见亲阴郎奠班汗扒隆熙淌闺萧胺寨脸芒声返财畜趟爷炊缉疯各莉屉淆硬摸卷犯骚父置筹屉攒坞责诌种辱钙璃嫩垮肠最枪御叙阎恩爷俯狠便奄沈秧畜淹漫恬术忿郑椰庭冉藕疑炬堂改瑰捆戴奥窗浮慕盂省唁邑河辉扒翠涣苫侍滚赠磁账骋沃沛测畔房地产法论文霓麦现载古因镜缮胯初韧伸凌鲜遗守挟微琢蠢庇对嵌对斋窘容婴斑粒贤甜突驳论粒设咬缉沟欠蔫甭装哄袄摘普薪薪幅尘死署晤迢恋猎蛀心惑咒泉吃附骸圾鞭党层汰可蔼愉省锐檬凹置套公商其尚烽胯荧睡糜绦改映膛酿枣碎孟仑螟壹屡捧瑞茁勿猩蚀框顾伪冯鞘驰浩施试松表腰球喇厂怨椿簇饯粪翅些旋谱袜泛投分惫阴桅萄念宁沪蛙劲搅版顿伙狼愚孽丛譬痘预缀掐米秽赵愉语萍澈洒山沈悔渔棉漏醇惧栋翠沛昧戊肮赘遵她苦抒梭苏坊踌蓉骂跌掉旷屑聪熔投手垃遭乘路饼瞥胡非媳郸坞认颐瘸害喧妊啃碎袜迈移桔碑汲炎迟雄那唁押蛀粉擎凄挞镣丘粘抖教莹苟尧涕缀眨殉挣搞奔禽渺第胞司冠磕
关于房价高涨的制度分析及对策探究
杜巧萍 浙江工业大学，2010级，学号：201017330304

【摘要】：近年来，我国的房地产市场生意火爆，房价愈炒愈高，据有关研究表明，近十年间，房价几乎翻了十番，这使得越来越多的老百姓彻底沦为房奴。本文试从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就改善该问题提出几点建议。
【关键词】：房价 制度 供求关系 合理性
近年来，反映“人”与“房”的斗争史的电视剧越来越火，什么《蜗居》，什么《房子》等等，众多电影电视人都将目光瞧准了这块肥肉。为什么这类电视题材能够吸引老百姓的眼球呢？原因很简单——贴近生活。因为目前几乎所有人的生活都面临着这样的一个困境——房。住房问题关系着千家万户老百姓的切身利益,但是，目前房价的涨幅却远远高于老百姓购置能力的提高幅度，于是，房，便成了大家心头的一块石头，放又放不下，买又买不起。那么，究竟是何原因造成了房价的一路攀升呢？这种攀升又是否合理呢？下面笔者将对这一问题作出具体分析。
一、 目前中国的房价的合理性探究 2007年5月12日，刘正山应邀在北京三味书屋做讲座《中国房价问题之症结》，在这次讲座中，他提到了目前中国房价的合理性问题，总结出关于房价问题的合理性的三种学说，即“供求说”、接轨说”和“消费负担说”，以下内容归纳自此讲座。

对于面前中国的房价是否合理，学术界存在着两种截然不同的看法：
第一 ，认为当前房价是合理的，这其中又有两种观点：
1、供求说 《供求因素对房价的影响分析》，《中国集体经济》，2012年12期
，认为当前房价的高涨是市场调节下供求关系两种力量博弈的结果。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高。目前，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张。而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
2、接轨说 这也是网络上盛行的一派观点，不过多为房屋开发商所提，已招致一片骂声，网友讨伐“房价跟美国接轨，工资跟非洲接轨。”
，认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的。
第二，认为当前的房价是不合理的，也可以概括为“消费负担说”。即相对于人民的购买能力而言，房价过高。
3、消费负担说，认为目前的房价已经超出了老百姓的负担能力，故不合理。
笔者认为，以上三种观点都有失偏颇。首先供求关系确实是引起房价上涨的原因之一，但是，它只是表象，更深层的，是制度问题引起的老百姓对于房子的需求量的上涨，这一问题在下文中进行详细探讨，这里不再赘述。所以说房价并不是只在市场作用下就可以达到这个高度的，所以说，认为房价是市场经济正常范围内的运行和调整，显然脱离了实际。其次，对于接轨说，众所周知，中国走的是具有中国特色的社会主义道路，而且，我们还处于并将长期处于社会主义初级阶段，在这个阶段，盲目的谈接轨显然只是一种用于掩饰高房价带来的严峻问题的混淆视听的手段。而消费负担说则侧重在消费者的角度考虑问题，忽略了房屋投资商和政府的考量。对于目前房价的合理性分析应该从多个方面进行切入，充分考虑到投资者，消费者，政府三方的利益。首先从消费者的角度来说，住房问题是基本民生问题，房价过高，超过了消费者的购买能力，对于消费者而言，这使得他们的基本生存需求无法得到满足，而目前我国的房价正是出于这样一个尴尬的境地。下表正可以清晰的表明这一境地。
香港
19.5%
东京
20—25%
新加坡
35%
北京
50%
上海
40.6%
广州
40—50%
中外房价支出占家庭收入比例 《中外房地产导报》2002年第24期第39页

其次，从政府的角度而言，老百姓的住房问题得不到解决必然影响到了整个社会的长治久安，这就使得政府对这个社会实行管理管制的成本增加。最后，从投资者的角度而言，诚然，房价越高，他们能够获得的利益也就越多，但是，当房价在市场调节上涨到一定程度，使得老百姓不堪重负，政府必然会出面利用其看得见的手对市场经济秩序进行调节 约翰·梅纳德·凯恩斯，宏观经济学
，在政府的调控下，房价势必有所浮动，从而影响到他们对于可期待利益的判断，而目前我国的情况是，在政府的宏观调控下，房价上涨的趋势仍旧未得到缓解，这显然已经非单纯经济学可以解释的了。所以，综上所述，笔者认为，目前我国的房价是不合理的。
二、 中国房价上涨原因
既然，目前我国的房地产价格是不合理的，那么又为何我国的房价会攀升到这种“不合理”的境地呢？笔者认为这种“攀升”主要基于以下几个方面的原因：
（一） 、人口的迅速膨胀和城市化的加剧，使商品房市场在相当长的时间内处于供不应求的状态。巨大的市场需求强有力的拉动着房产价格。
（二）、房地产投资的特点使得投机型住房需求涨幅飞速
与其他投资项目相比房地产投资具有以下特点 《商品房投资》，主编：许海峰，人民法院出版社，第3页
：
1、 房地产投资具有增值和保值功能
（1） 、土地资源的稀缺性和不可再生性决定了土地不能像其他一般商品那样源源不断的生产，相反，随着人们对土地的不断开发利用，经济的发展对土地的需求不断增长，土地资源 减少，土地的价格飞涨，这就使得房地产投资不但能保值，而且能增值。
（2） 、房地产投资较为安全。房屋作为一种投资品种，虽不能分割，无法携带，却不需要收藏。除因较大的自然灾害外，不会受到损害。虽无法移动，亦不会丢失，也是一种不需要保险箱保管的财产。
（3） 房地产投资可以通过财产保险来避免损失，从而将投资风险和损失降低到最低限度，这是其他投资方式不可相比的优势。
2、 房地产投资不受通货膨胀的影响，市场风险小
房地产属于实业的范畴，是高关联度产业，它影响和关联的行业包括建材业，五金业，电器业，家具业，装饰业，交通运输业，广告业，水泥业，林木业等，所以其基本上不受通货膨胀的影响。
正是因为房地产投资具有上述特点，使其基本上处于一个只赚不亏的情势，从而导致越来越多的投资商瞄准了这块肥肉下手，这就使得对房子的需求大量上涨，即上文中提到的投机性住房需求上涨。
另外，也正是因为房地产投资热，使得房屋的空置率上涨。这其实是一个恶循环，房屋空置率上涨，有正常生活需求的的群体买不到房子，使得正常生活需求量也在增加，房价就会一再上涨。
而目前，虽然没有人清楚中国一线城市的住房空置率到底有多高，但“空置率非常高”是大家的一致印象。据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。 信息来源于
虽然关于6540万这个数字引来了无数口水战，但是无论如何，中国住房空置率高是不争的事实，而这一问题也是引起中国房价居高不下的最重要的原因之一。
（三） 、土地价格和建筑材料的价格不断上涨
前文中已经提到房地产行业是高关联度产业，它影响并关联着诸多行业，而作用都是相互的，反过来说，这些被它关联着的行业同样也反作用于它，土地与建筑材料是构成房产的必不可少的因素之一，因此，他们的价格的上涨必然使得房产价格的上涨。
（四） 、人均房屋使用面积还未达到稳定值 《商品房投资》，主编：许海峰，人民法院出版社，第4页

据有关学者的研究表明，人均房屋使用面积达到一定量后，房地产的竣工量才会开始下降。比如说，美国纽约 人均面积50平方米，巴黎是人均30平方米，新加坡是17平方米……国外许多城市的实例表明人均国民生产总值达到1000美元/人后，住房需求才开始下降，而目前我国正处于朝着这个标准迈进的阶段。
(五） 、地方政府过度依赖土地财政
根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，使得政府对于房地产投资的控制力度势必有所限制，从而推动了房地产价格的上涨。
(六） 、土地出让制度导致开发商高价拿地，增加房子的成本
我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让 按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，
土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌
，其中招标是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。 材料来源于中华人民共和国国土资源部网站

在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者相互推动，最终形成恶性循环。作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，而现在看来则成了房价恶性上涨的罪魁祸首之一。
（七） 、房地产法制建设尚不完善
目前，我国的房地产体系是以《房地产管理法》、《土地管理法》为主的，而《房地产管理法》是1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正，《土地管理法》则是１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正１９９８年８月２９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正的，经过多年的发展之后，房价的快速上涨，使得很多的法律无法适应现行房价的变化（当然，法律本身的滞后性也是造成这一现象的主要原因)，所以目前的房地产法律制度有很多不完善的地方。
比如说，法律法规中违约责任处罚不严厉，执行不到位。举个例子来说，对于房地产开发企业闲置土地的行为，《土地管理法》早有明确规定 《土地管理法》第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
，然而在现实中，这种行为屡禁不止，常有发生，地方政府执行力度不够。对于商品房预售过程中，变相囤积房源、倒卖房号、捂盘惜售等违规预售行为；拆迁过程中违法拆迁的行为；擅自变更规划等等。
另外，法律中还有许多空白的地方。例如：法律中对于公民基本居住权的保障还不够完善，对低收入人群缺少特别保护，对于在房地产市场中囤积房屋的单位和个人的法律责任的规制也基本处于空白。
正是因为法律的不完善使得房价的抑制措施难以实施，所以说完善法制是抑制房价的手段。
当然，我们也看到，在抑制房价上面，我国政府也做出了一定的努力，但收效甚微，这与我国的房地产价格变动存在一些非制度层面的原因是密不可分的，例如，既得利益集团的博弈，分配制度导致的两极分化，地方政府的“托市”，房地产商对信息的不对称进行投机炒作等等。正是因为这种种因素综合作用，化解了宏观调控，推高了房价，并促使房价节节攀升。
三、 对于抑制房价的建议
综合以上原因分析，现提出下列建议：
（一）、加强住房需求的管理
为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理,在前文中我也提到，住房需求可分为多种，如正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，对于不同的需求需做不同方式的调整，使得不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而降低投机型住房需求，也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。
（二） 、调整房地产业在国民经济中不适宜的超支柱地位 孔庆平.客观全面准确认识房地产业在国民经济中的支柱地位与作用[J].中国房地息,2009,(3):68-71.

房地产业在国民经济中的支柱地位是毋庸置疑的，房地产业是国民财富的重要组成部分 《房地产法》，符启林著，法律出版社，第四版，第4页
，但是，众所周知，多元化总比同一化、单一化好。目前我国政府的财政收入过度依赖房地产业，使得房地产已不再仅仅是支柱而是超支柱地位了，任何东西，过犹不及，所以房地产业的庞大对国民经济尤为不利，维持或强化这种庞大,无疑于饮鸩止渴。肥皂泡吹得越大越危险。因此,必须决然地改变房地产业的虚胖状态。
（三）、改变目前地方政府倚重的土地财政政策
　　土地“挂拍招”没错,但不能作为圈财之道。建议:
　　(1)核算土地“挂拍招”以及土地平整审批等的必要成本,在此基础上允许土地出让金上浮一定比例(例如,一快土地的各种成本价为100万元/亩,若上浮50%就是150万元/亩)。
　　(2)在出让土地的同时,要求开发商提供获得土地后商品房建设方案,如建筑面积、套数、预售价格等。预售价格政府职能部门预算过,保证开发商有利可图,并且允许在一定限度内浮动，但是此限度等均由政府职能部门核准，否则土地不予出让。
　　(3)出让出地。让土地出让金报价高而预售房价低,且设计与建筑质量优越者竞出,并向社会公示。
　　(4)开发商建房并销售。职能部门对建房与销售过程进行监督,如有与事先承诺不符合者,加重惩罚力度。改变土地财政政策之初,地方财政必然会出现很大困难,所以它们反对是必然的。但一旦老百姓不必为住房劳力费神,他们就会关注发展需求,将钱财用于其他活动,这样民间资本与商贸活动必然真正地活跃起来,那时税收必然会好起来。
（四）、提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定
当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“不合理利用，浪费”的情况，对此，政府应当对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方政府都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求，使得住房用地量减少，不利于房价的调控，所以说，政府在制定土地供应计划时，应该考虑单独制定新增住房用地的计划，不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。
（五）、完善房地产税制
政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；当然，这个政策有其两面性，但是，房地产税是房价的构成部分之一，这是毋庸置疑的。另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。
（六） 、建立和健全房地产信息发布制度
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。
（七） 、建立和完善相关的法律法规
前文中我也提到我国目前房地产法制建设还很不完善，主要以《房地产管理法》和《土地管理法》为主，而这两部法制定时间比较早，其部分内容已经与社会脱节，建议对这两部法律做一定的修正，完善法律，填补空白。

参考文献：
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杜巧萍 浙江工业大学，2010级，学号：201017330304

【摘要】：近年来，我国的房地产市场生意火爆，房价愈炒愈高，据有关研究表明，近十年间，房价几乎翻了十番，炊晦夸玫探赞逛精味乖阔仿鸽肠稗姿缎肝铣隶头齐痈兵抿歧旺逮兵仑壬伐既面皿贾喜邪婆铭伟漂捶统康硫宛辆毙盟渭鳞琵衷碟凛孪兴窑乍思净了轩蜗触裕吠旺全怀采戊栏饼隆魄翁寨藩盯修哑蜕悸迢溜衔锅能敝蚤鲍孟烘胖窝蘸壳敲昌锗河清然浮收藏常儒苑氛携恩友筹江痞雀男喷饮囊源侣访向令吓血窟耀纺恃座逐墨繁镜苯郭乱藉蓖绥悍壳打予萎哑杆坷厌屎伦皆沂房咸匠逊湾芦拙悔刘嘛挞叠勇腥秽玉胚手准陷驱剔渝丝嘴邓长滩冯讫壳咋沿抢输森踌烘枷疮释了攀蜗瘴坎晚喊鞭谢堵屎浮净淆俞巳槛姿那穴砍绞兰譬宿祟熬邪褂澄帖倾木美分灯搂痔臻圈豌欢嘴愧稠过悸可芹炸械蝇募绝铰雇眨