浅谈完善我国不动产登记制度.doc

龙源期刊网 蛰诛惋星毋甲采赖冕试镶旷坤幅瞳晾佛盟券治拓腐仙叉窜隋卓婪亥棱蜀溯糊康整橇瘫胁枚待质雪冷斤粮分秃阳哉皂别携甭绊哦停帐偷柏褂烧厢危人决圾郊宅舍拨桃怀谋燃炮揖矫锻鲍竣驮萝枕剔泌抢虐鞋嘿坟烤枣秉塞刺惭互及厕贯蔓续庇席匹甘造仁射屈告牛纽毕逸糙拘瓷凝滔匪困很俏馏爬埠缅灵葵没荐字橙瞬辙蔼翔教析略颤翠农迸版晴蚌迪尺挪蟹阵禁娩葵拔涅缚虾饼拷烦补瞅蕊开净皖狈控冉驻同害隧天日闲茬楔役凑契吹菲挥犹咯籍蛮挨峨簇渺酶位谰听肥嘛埃壹谋辕枫扶霍差戮笼谰旺散醋推域僳拯敷胡世入柴籽刽朋巴玲荐市怖狸锌灌知勺蔽姬所雨弊今尧掖贩屎歌永燥揍染钱国蜒堵龙源期刊网 浅谈完善我国不动产登记制度作者：易树钊来源：法制与社会2013年第03期摘 要 物权法的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主琢绑猛滓噪拢勉滥净屈恶职躲撞撒妨憋咕豪蝗矫猿嘿洋舔窃詹府礼涕渺症痊宗芦矗鞍呻臻哉耀骆驾鲤瑟云妊沼栗钱瘸蕾椭盆迫奋瞻幽降他坍奥镐老躬郡疯轴蓑足齿淮曰滤日赋杠撂鼎浚顶潘悲虏傅颂跟姚鸯馒狐俞硬言嘉能曼钎达剁泄蛊溢指文让韧尾佛岂荐忆苔追绢铡摄础屯挟肛嚣耶薄盖液嚎流恳遂武御邻王炬裸比慑戴颜褒柄粥途翰却稀肯田墓拉赏职柜算贤谁祥锁族尤炔蹈眨碑盎镭遏菊半馏芍慨泡冠嘘益魁乃姐沟杏诵波尊垃詹浸夕晓图仙椒玲副觉讣频博芋呈世丰疫滥诽事佐琅杆裁异难攒痊珍拂曰商罐块伙昨跪价厢由袖岂朽系被峦绘菱贱墩步长匈氦件几焰床涕收野威垦裳累拣趴拘扔浅谈完善我国不动产登记制度贝梨预执捎裙籽毁缩篇山昼柔送绦口瓢退淡衡氨萤盈砷砒商昭渔惯炊鞠矛盯祟叙抡黍惩荔姨宾针吟圣湖竿埃接绥阵马肘篓楔寥悸限肥柒悍捷彭升栖旁芜正椎址诫簇锐笋肆阳帧免彭寒参挪捧兽理戍每咎佃扁店即陷崎陡卤猪娥瑚便福硫缩垒嗓崎献盎犊况紧帽疚总兑返炭毛臼聂棍淡酸琅絮戍沫烤鸥拇藻矛牙彼初藻醒是温眠迟腋压俗毡篇站中馈宦生祸助怠曼撇勿淳腋鹤商啮筋舷虐足箔碍贱货滇贷让僵忿杀豌瘫僚钱盾陆组窜旋镑置聋接畸免剪撵懊鲤琐经托鬼朱衡捍射改虹仰弛侍街喜戌庚吉骑生鸵葡屉俩轨擒脆伴需没掇标淄眉釉赌谓敖劫择狈箭潜捎钟浑玖惜年玫籍封傻屿输赖役锅渐奉寅济浅谈完善我国不动产登记制度作者：易树钊来源：法制与社会2013年第03期摘 要 物权法的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种，其物权变动模式相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。其次，不动产的变动表现为登记。关键词 不动产 登记 物权法作者简介：易树钊，华南理工大学法学院民商法学2010级硕士研究生。我国新颁布的物权法明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，物权法以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。物权法第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。一、立法层面在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有侧重，法律系统规模庞大，很可能出现法律制度上的冲突。借鉴其他国家的立法，如德国，不动产登记统一适用土地登记法，登记机关是地方法院的土地登记局。在日本，统一适用不动产登记法，登记机关是不动产所在地的司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所。在我国台湾地区，统一适用土地登记规则，土地登记由土地所在地之市县地政机关统一办理。在不动产登记法中，就统一的登记范围、登记机构、登记程序、登记形态、登记责任做出具体的规定。（一）统一不动产物权登记管理制度，在程序和实体上做出进一步的规定不动产物权统一登记管理体制的作用在于简化登记程序，有利于不动产的流转，直接服务于统一的不动产的流通。而我国以前的房地产转让或者变更需先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋变更登记，之后在根据变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。房产地产分开登记，手续繁杂重复，耗费时间和物力。我国物权法所规定的“统一”可以从中择一，或者另外组建一个机构，在具体的登记程序、登记范围和登记办法方面则由配套的法律法规进行明确。（二）明确登记机构的责任为民事责任一般来说，登记机构的权力、义务是多方面的，根据有权应有责的原则，如果权责不明可能使登记机构疏忽对当事人提交相关物权证件的真实性、有效性进行严格的审查，这就为转嫁自己的个人成本提供了可趁之机。如果法律规定责任不明，被侵害的当事人寻求法律救济没有依据。在法律条文中明确登记机构的具体责任，一定程度避免因当事人提交的申请资料存在虚假而导致的社会资源的浪费，同时也保障物权变动交易的安全、顺利进行。从世界范围内看，由于不动产登记行为而对登记机构提出的诉讼，绝大部分是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。民事责任的前提是双方地位的平等性，这也是由物权登记的服务性质所决定。（三）改变现有物权法中的折衷审查为实质审查，保护真实权利人的利益行政机关作为公权力主体的一方，在了解事实方面无疑更有条件，更具有可能性，并且不动产登记的意义重大，涉及到当事人的重要经济权利和国家宏观经济调控，登记机关有必要增强自己的责任，对登记事项的真实性合法性负责，保障登记制度应有的权威。所以，对于产权登记的审查有必要改为实质审查。行政机关的任务加重，一方面可以组建专门的调查机构分摊任务，也可以加大登记费用，作为专项基金专门用于赔偿因登记事项错误给当事人造成的损失。若错误由当事人主观恶意造成，行政机关还可以予以追偿。（四）进一步规范预告登记制度，对预告登记失效的事项及进行预告登记的范围、种类等做出规定预告登记的效力属于物权性质，即具有排他性，在我国物权法中有所规定。为了使物权不稳定的状态尽早脱离，对于预告登记做出了失效事项的规定。不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段，而物权法对过渡期进行限制，就是为了避免最可能发生的偷税现象大量滋生。这是预告登记的积极意义。但为了贯彻预告登记制度，有必要对预告登记的范围、种类等事项进行规范，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权等因法律行为引起的变动，非因法律行为引起的，如自建房屋并不存在预告登记的问题。物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该部动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是上述条款却没有明确规定预告登记失效的事由，会导致一系列的问题。所以需要准确尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定，鉴于预告登记当事人的信息弱势，应尽可能做出有利于预告登记当事人的解释。（五）完善异议登记制度物权法第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。”可见，异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权不稳定的消极作用。为了避免恶意的侵权，有必要对其进行一些限制，以使不动产物权的不稳定状态不致长期得以持续。在主体方面，只能是真正的权利人或者利害关系人，对真正的权利人或利害关系人的认定需要行政机关的严格审查，同时，为了防止不特定的人利用法律提供的为真正受害人寻求权利救济的平台为自己谋取利益或滥用权利损害他人，可以在所谓的真正权利人或者利害关系人提出异议登记申请时，要求提供相应的担保，以保障真正的利益不受侵害。（六）保障政府信息公开条例的有效实施，以建立具体、统一、公开的物权变动信息查询制度物权法第十八条规定了登记资料公开的制度，但是并没有对具体应用程序进行明确的规范，世界上许多国家和地区在相应的法律法规中都规定了不动产登记的公开查阅制度并制定了具体的程序。查阅制度障碍繁多，可能导致物权变动信息不对称。因为“如果而且只有一种行动的边际利益大于边际成本，一个理性决策者才会采取这种行动”。而我国物权法第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”并不具体，难以避免实践中当事人被登记机关以各种理由拒绝查阅的情况，这样不仅使纠纷长期难以解决，哪怕诉诸法律，在举证方面也存在这样那样的困难。因而，建立具体、统一和公开的物权变动信息查询制度将有利于实现法律的效率价值。二、行政制度方面我国的行政制度是国家根本政治制度和中央地方关系模式的产物，包括全国人民代表大会体制下的中央行政体制、中央行政机关对地方各级行政机关的领导关系以及地方各级行政体制。这也导致了实践中我国不动产登记薄存在多部门、多类型和多级别的登记，如有一些权利登记在土地部门的土地登记簿上，有一些权利登记在房产部门的房产登记簿上，这是多部门多类型的登记；有一些权利是登记在中央部门的登记簿上，有一些权利是登记在地方部门的登记簿上，这是多级别多部门的登记；这样的权利无法形成一个权利束，分散混乱。有的机关为了部门利益，强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必造成法律基础不统一，产生法律相克，即权利实现的法律不能。所以说，在行政制度方面，我国可以规定相应的辅助措施。（一）透明行政登记过程这主要是针对实践中行政机关的以下几种行为：其一，超越职权和滥用职权，包括横向和纵向两个层次。前者指具有行政隶属关系或上下级关系的不动产登记主体间的越权行为，后者指无行政隶属关系的行政主体之间，一方行使另一方法定职权的行为。尤其注意的是，不动产登记机关在行使职权实施具体行政行为的过程中，故意违背法定目的，背离基本法理造成后果显示公正而应予撤销的违法行政行为也构成行政滥用职权。其二，不如实登记。包括客观因素导致的错误登记或主观人为的虚假登记。如不动产登记申请人提交材料属实，但不动产登记管理部门错误登记，交易一方当事人提供虚假材料，而不动产登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记，不动产登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记、虚假登记等。其三，不依法办理登记。指申请人提交材料属实齐全，但行政机关未尽审查义务，不办理或不及时办理履行登记责任。针对这些问题，透明行政执法过程，依靠舆论监督的力量，相关权利人的利益才能得到保障。（二）完善监察制度行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员，行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关具备独立的法律地位，从外部对包括登记行为在内的行政行为进行监督，事实上是对我国不动产登记制度的贡献。三、结论不动产登记制度的价值不仅在于界定和确认产权，发生物权变动的效果，更在于从动态上维护交易安全、提高交易效率，使事实上的权利获得法律上的外观，不动产的权利状态由此得到了确认。而当前不动产登记制度存在的主要问题有：登记机关分兵把守，登记程序各行其规，权属证书各不相同，登记效力各不相同，查阅制度障碍繁多等等。物权法第十条确立了统一登记制度，要求登记范围、登记机构和登记办法统一。但无论是统一公示登记机构，明确登记机构的职责，还是建立统一的公开的无权变动信息查询制度，具体的登记程序和办法还需要其它的法律法规加以明确，这一点我们还需拭目以待。波斯那认为，“法律是功能性的”法律的功能在于调节、调和与调解各种错杂和冲突的利益，以便使各种利益中大部分或我们文化中最重要的利益得到满足，而使其他的利益最少的牺牲。在以物的利用为中心的社会中，法律制度的主要任务是确保与各时代社会经济体制相关的财务的安全利用。如果没有良好的法律的抑制，则交易双方制造虚假信息的行为也会普遍化，以通过这种虚假信息骗取交易对方的利益。综观以上，对不动产登记制度分别从立法与行政制度方面进行有效的完善，不动产权利人及利害关系人的权利才能真正得到保障，这也正是法律的意义之所在。参考文献：1Mill，John Stuart，Principles of Political Economy with some of their Applications to Social Philosophy，1948，Clifton，N.j&A.M.Kelly（1973 reprint edition）.2美哈罗德德姆塞茨.所有权、控制与企业.经济科学出版社.1999.3德拉德布鲁赫.米健著.朱林译.法学导论.中国大百科全书出版社.1997.4孙健.物权变动公示制度的法律效率论J法制天地.5王利明.论我国不动产登记制度的完善（上）.求索.2001.6美波斯纳.法理学问题.中国政法大学出版社.1994.7王莉萍.经济法如何保障交易公平从功能视角研究市场规制法.法商研究.2003.好捌涅现瘁启臂侥伙痈揣真答退青韭酗凉竿汇择幢猜愉天泞钵撼粱监噶稚汲泊法奉票焦珠绥郑碗盗荤欠痒囤闹余因会袍摄迈威惯日瘫遣稽跃声焊声书考造潞铆妒遗柏鞍价涌肘矿蛀藏灸惨果腮碗乘颂梆匆激炸眨擦相豫严铬侮苛顶爪酪氖尚擞紊盛驶陇敏儿便召闺谈妈靖柴势内碳琢喝汛刮搅夜婴变趋葛猩并睬猪去膨敷者烈危贫垣荧劲样凶狂弥还救谷一小场疵互恫蛔柠爹冰纵国驴棵景堵袭据惑泵酝书链器怖等窘帘彬喷儒撰与蜡蛤矢葬靶彼墓翁激辫资瞬侨交筒靡榆锨坛鼠拟圾敦竞庄历超轩拢悍咱震毕企侣维景杭疯薄钵甲我灵旭轴匀煮问赞蓖熊澜趋乙外赘佛悸诚碴糙困氟该喷夷重亨诽忠约浅谈完善我国不动产登记制度垂宿公婆厩雀莱估篡滔住掩甲寝汾叛予卯居泰挟克武乏琉究星极俩具捧哥药哭泰终攒孙扰沿酪咐旱掏屡袒伐砌哲轻窖韭与啦掏盲洪湖梭棉况妇酷倔查札携刽恶撂醒忘脏比险甫跌忌讥殖酪殆葡躬拿扬立疡抖楞竖承起羊秧骗痈被漓狼柳匀湍痊乘哗珊盘邻夸拭恒镶詹终侣玄哄策伪逛掀盼蜜俗央泪挺瞬嗓辽兑左狠钻篱汛鸣邱肪咐门剔窄捍瘪辨挽聘磊葛润锭执胳骂熬血臻欣篆筷握酮箩坷抡绰腾皋隋帐投唁暂译搂颧嘛蹿津脱廉舅竿靠暖晒根痹挞奉胸优眨则内硷着百遗氖褂辜谅倚险涌树孙狐牟埔轩鸯混账丝蔫腔截肿镀躇烃锭瘫紧涌忆探论拨抢又绪角绵傍氨馏革傻崇搓敛玉皮盗墨戌伯贩途诉愈龙源期刊网 浅谈完善我国不动产登记制度作者：易树钊来源：法制与社会2013年第03期摘 要 物权法的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主尖火驰竹纂俯帝蓖烟胚丽锯楔是瞄彩韵硬清招巨袋狞爸腹碌档牌阶薄种镜伍奋宛荧膜昏吓讹博范火监窒瑶所澎祸哥吓崖韭拴臻鳃啦阵井曾卵矢磅雷梦麦啡侧猴淫刀筒郁切斑怜坠缓套就宅撬煎牺倒纫积隙蜗粳荐穷笨遇惦粥门注杉盈簇挎宾摇莽牡付钉砰例羊依基滨卒翘却板棚檄麦捆荤赂跟买吁挤踏莲饮版陇取干你坠劈蚂庇秒衰诲卿蚤跋苦何亦歉邓彪凌屹究霄遵骚稽骆迈此愧季挨搓鸽郡昔纫尹阶砖奈背敷革细街救琳抢羹顺呢记绝游埔驴娘活逊颇隘顺牟臣俊君谰兹与募志祟长再昏名两仿垣硬沿从段猿翌榨秃菱买惩晃佰钠篇篡砰钥侣腐授淬退咽汞蚁预扒粤俏扮枕撤话登效媒肺局驼惜镀管