浅析管理.doc
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1、浅析我国物业管理现状及其发展方向李传刚中国远望集团, 北京 100007摘要:随着我国房地产业的蓬勃发展,物业管理,作为一种新兴的行业,应运而生。与此同时,物业产权多元化的格局已经形成。但是,物业管理工作不到位等诸多问题都不同程度存在,所以,只有充分认清我国当前物业管理现状,深入研究这项工作,紧密结合我国的实际情况才能走出一条适应我国国情的社会主义市场经济社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理新路。关键词:物业管理 社会化 企业化 经营型 一、我国物业管理运作中存在的几个主要问题 (一)、物业管理收费难的问题一方面,我国多数老旧居住小区配套设施不全,环境差,乱搭乱建现象严重。相当部分居民因为
2、长期受“分房修房靠单位”观念的影响,没有形成物业管理消费的观念和习惯,既希望享受服务,又不愿意交纳相应的管理费。造成物业管理收费难。另一方面,我国绝大多数的物业管理公司跟开发商有着很深渊源,存在建管不分、受制于房地产开发的体制的弊端。从目前出现的许多问题看,由于物业公司和开发商之间的建设与管理职责不清,缺乏有效衔接,出现问题互相推诿,使业主的权益得不到保障。很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾,实际上是开发商和消费者之间的矛盾。目前,物业服务收费难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存,常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。(二)、物业管理的职责不清导致纠纷由于物业管理提供的
3、是软性服务,可用来参照的硬性标准很少,而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值,往往会与物业实际提供的服务有很大落差,造成纠纷。在物业公司的实际运作过程中,由于物业管理的职责不清,业主因各种原因拒交或不交物管费,导致了很多物业管理公司入不敷出,加重了企业的经营亏损。(三)、收费高、服务差、财务不透明在物业管理发展中,由于物业公司的市场化程度不高,服务意识不强、管理不规范等弊端,致使物业管理纠纷屡屡发生。有些物业管理公司自定一些不合理的收费标准,变相高收费,使业主难以接受。有的物业公司在部分服务项目上提高或变相提高收费标准,有些物业管理公司为业主所提供的服务与其所收取的费用性价比不符。有些物业管
4、理公司的财务收支不透明,对自身性质的认识存在着严重的误区,导致小区物业管理混乱。 (四)、小区公共配套设施的管理约定不明由于对小区公共配套设施的管理约定不明产生争端。有些物业管理企业随意出租公共产权,为物业公司增加利润和收入,对业主的合法权益造成损害。现在很多小区里,物业公司掌握着公共资源,却缺少有效的制约和监督。如在小区的维修养护、公共卫生、交通管理、安全防范、绿化养护、财务管理上都存在着严重的问题。公共收益常常被物业公司私自占有,有的小区随意修改规划,配套设施说变就变,造成业主的自有财产和共有财产都受到了侵害。(五)、社区维修基金不到位社区公共维修基金管理,是属于业主的共有基金,该款项数目
5、巨大,关于这一基金的管理情况,很多业主或业主委员会都不清楚。有的小区维修基金不到位,有的被挪作他用。使业主交纳的维修基金没有真正起到应有的作用。也有的业主拒交或不交维修基金,带来业主之间费用分摊的不公平,不少地方维修基金归集面小,归集率低,各地维修基金管理模式不一,管理不规范,存在挪用和违规使用情况,侵害了购房人的权益,给住宅公用部位维修和公共设施设备更新改造造成不便,既影响住房的正常使用,也带来了安全隐患。维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在
6、的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全必须由业主委员会负责该项基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。(六)、业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清楚一直以来,在物业纠纷中,物业公司一向以被告的面目出现。可是,俗话说“一个巴掌拍不响”。新物业管理条例自2003年9月1日正式施行至今,虽然条例对物业与业主的责、权、利有了一定的明确,但是这类诉讼未见减少。现在物业管理诉讼的一大新特点,流行物管告业主,原告多为物业管理企业,被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管
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