成都一汽职工宿舍物业管理方案.doc

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成都一汽职工住宅物业管理实施方案

罗军
一、 引言及物业公司简介
为加强成都一汽职工住宅的物业管理，维护全体业主和使用人的合法权益，维护小区治安秩序、公共环境及交通秩序，保障本物业的安全与合理使用，将该小区管理成“整洁、安全、文明、方便舒适”的居家场所，使物业保值、增值。
物业公司简介：成都颐丰物业管理有限责任公司始建议于一九九六年，持有合法资质的管理企业，曾由“香港屋宇物业管理公司”担纲物业管理顾问，提供全程培训业务。为规范公司运作，高标准、全方位地提高物业管理水准，不断从各方面完善监督体系和运作服务体系，并于2004年通过ISO9000质量认证。公司各部门员工明确自己职责范围，业绩考核指标和监督机制。明确了物业管理公司的质量方针是“科学规范的管理，竭诚高效的服务，安全文明的环境，持续发展的追求”。
“愚管理于服务之中”是我们的座右铭；勤奋、严谨、和蔼是我们的工作准则；品牌、实力、服务是我们挤身激烈市场竞争的制胜法宝。颐丰公司将秉承“服务为本、客户至上”的服务宗旨，全体颐丰人将与您一道共同努力将成都一汽职工住宅建设、管理成为“安全、文明、舒适”的居家环境。
二、 物业概况
成都一汽现有职工住宅4个，分别坐落在金牛区平福巷6号、锦江区东安北路13号、跳灯河路9号、长天路16号。总建筑面积66872.63平方米。
三、 管理目标
把成都一汽职工住宅管理成“安全、文明、舒适”的小区，为全体业主及物业使用人提供更快捷、优质的服务，为颐丰物业树立一个良好的品牌。
四、 管理原则
结合《物业管理条例》及实施细则，本着“以业养业、略有节余”和“精干高效，优质服务“为管理原则，以”为业主创造安全、文明、舒适的居家环境为方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合性服务管理。
五、 管理方式
规范化管理是企业发展的生命线，要使成都一汽职工住宅的物业管理上一个台阶，必须走专业化、规范化的道路，使公司每一位员工的工作都处于积极状态，从而更好地为业主提供优质的服务。
六、 管理要点
1、 楼宇、房屋建筑物共用部位的维修、养护和管理。
2、 建筑主体共用设施、设备的维修、养护和管理。
3、 物业管理区域内的公用设施、市政设施维护、养护和管理。
4、 公共环境、清洁卫生、治安保卫、垃圾收运等管理。
5、 物业管理区域内交通秩序、车辆行驶和停放管理。
6、 配合、协助当地公安机关进行小区安全监控和治安巡视等保安管理工作。
7、 物业档案、资料和二次装修的管理。
8、 为业主提供优质高效的有尝服务。9
9、 组织开展社区文化活动。
10、 制定管理公司各项规章制度、各岗位员工岗位职责及管理方案，以提高工作效率和各项管理服务水平。
11、 根据小区实际运行和使用情况，制定各项节能措施。
七、物业管理服务质量标准
1、房屋外观：
房屋外观完好、整洁。外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
2、公共设备运行：
公共设备正常运行率98%以上，非外部原因应保证供水、供电等公共设备的正常使用。
3、房屋及设施、设备的维修及养护管理；
设施配套完好，无随意改变用途行为。设备运行、使用及维修有记录。无事故隐患、专业技术人员和维修人员严格遵守安全操作规程与保养规范。
4、 环境卫生：
符合行业相关规定。果皮箱、垃圾箱、中转站、公共部位保持清洁，且定期消毒，无乱贴、乱画现象。
5、绿化：
符合行业相关规定。绿地无践踏、占用、花草树木长势良好，无病虫害。盆栽植物整齐美观，无折损。
6、交通秩序及车辆停放：
进出有登记，停放有秩序、引导车辆有技巧、管理有规则、事故发生率力控为零。
7、保 安：
实行24小时保安值班制度，要求封闭管理、文明值勤、言语规范、认真负责，管理责任区域内无重大刑事案件发生。
8、消 防：
消防设施完好，按消防预案演练，消防设施完好率99%，无重大消防事故隐患。
9、小 修
小修不超过开工期24小时，三天内无返修，坚持定期回访制度。
10、 急 修
急修及时率100%，返修率不高于5%，并有回访记录。
11、有尝服务
有尝服务价格公开，服务及时率达95%以上。
七、 实现管理目标的要点和措施
1、管理体制
物业公司按综合一体化管理服务内容设一汽职工住宅管理处，下设管理部、保安部、客户服务管理部、保洁/绿化部、工程部等部门，纵向关系、内部关系及管理机构基本框架见图示：
管理处经理

护卫部
保洁绿化部
工程部

客户部

车场管理员
保洁员

绿化工
消防管理
员

水电技工
保

安
收费员
物管员

2、管理制度建设
（1）、建立健全公共设施管理制度，完善物业档案主要管理文件。
（2）、制定各岗位人员岗位职责及各项规章制度。
3、日常运作原则
严格按成都市优秀物业管理示范小区标准为业主提供物业管理服务执行。完善小区内日常机电设备运行、治安保卫、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、社区文化、设施维护保养等。严格执行相应岗位管理制度等，同时注重每一个服务项目的人员培训、考评。加强日检、周检、月检、严格考评制度。
八、 物业管理的具体办法（实施细则）
1、保安及消防管理
根据小区的特点及安保技防设施和场地情况负责拟定保安岗位、巡逻路线、消防方案和管理制度，制定紧急事件处理预案，确保小区在发生各类突发性事件时，能采取正确而恰当的紧急应变措施。
2、二次装修管理
针对本小区特点，为保证物业安全和相邻业主利益不受侵害，减少物业在二次装修期间对公众、相邻业主的影响，制定完整的二次装修管理制度，督促业主及其装修承包单位严格执行。
3、清洁绿化管理
做好日常清扫保洁、绿化修剪养护等管理工作。
保洁人员工作项目： 地面清洁 、楼梯道清洁、 垃圾清运、 消杀、 灭鼠、蟑螂等。
保洁频率： 地面、楼道清扫2遍/天；清洗地面：1遍/月；向业主发消毒药剂：2次/年
保洁标准：地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上； 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上；无张贴、乱堆，扶手无尘；垃圾日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%； 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
工作程序：6：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~11：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁。
绿化工作项目： 浇水 、施肥、 修剪整形、 病虫防治 、除杂草 、补苗。
工作要求 ：冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施专用化肥；灌木和粗生乔木春秋季浇水多遍；冬季乔木浇水一遍 ，春夏秋季多遍；冬季清园，严重者重点防治 每月一遍并做到随缺随补
绿化标准： 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率97%以上 ；绿化率95%以上。
绿化工作程序 ：7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
4、设备设施的维护保养及维修服务
根据小区管理要求及设施、设备投运情况，负责制定各种相关运行操作规程和短、中及长期维护保养制度。及时完成各项维护保养工作，并做好各种运行和维修记录。使物业内设施、设备保持完好，延长其使用寿命。对大型复杂设备/系统采取外委专业公司维养方式。做好外委合同谈判和签订工作，并督促合同执行情况。
维修工作内容：装修审查、监督、 巡视公共设施设备、清理 、业主室内维修、公共设施设备的维修及养护；
工作范围：道路停车场 、天面、 楼梯及墙面、 明沟暗沟 、外墙 、供水供电供气 、路灯等；
工作频率 ：业主室内装修手续工作日内随来随办；污水井、雨水井清理1遍/月；化粪池清理1遍/半年，污水管二遍/季 ；设施急修不过夜，小修24H内开展工作；中修、大修二天内有回音；楼梯扶手检查1遍/月 ，漆刷1遍/2年；楼梯照明灯检查更换1遍/周，并随坏随修，责任区外及时报告有关部门。
工作标准： 符合相关规定，无危及安全、外观，无改变用途行为； 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上； 管道无堵塞、少污积、无缺损、井盖完好率100% ；凭票收费不向业主索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上； 平整率无积水，缺损，完好率90%以上； 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上。
工作程序 ：8：00~8：30维修向管理处主任了解和处理业主保修、投诉情况。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案。
5、社区文化活动
根据本小区特点，开展各种有特色的社区文化活动，丰富业主文化生活，如组织各类亲子活动、郊游、文化娱乐比赛等提高物业服务内涵，让所有在小区中的职工和业主都感到具浓郁的亲切氛围和良好的居家环境。
6、客户服务管理
根据本小区经营形式，开展一系列客户服务活动，维持小区正常运作和树立物业公司良好形象，营造良好的居家环境。
7、停车场地营运管理
根据地面车场月租和零租的数量及车库（场）配备情况，按政府有关规定和目前实际情况，维持原停车收费标准，同时制定车场）管理方案和管理制度，确保业主车辆安全。
8、财务管理
结合本小区实际情况，在操作中不断总结和积累经验，对明显超出预算的费用，及时分析原因并提出说明报告，认真做好成本控制及制定财务收支明细工作，制定并完善各种财务管理制度。并接受业委会或其他指定单位的监督和检查。
9、行政人事管理
物业公司办公室在分管人事经理的指导下具体负责公司人员招聘、录用、离职、辞退、调配、培训、考核等工作，根据目前实际情况，原则上，目前在岗人员继续留用，并努力改善员工福利待遇。
10、有偿服务
为提高物业管理水平和增加管理费收入，结合业主需要，提供各种有偿收费服务，按实际需要以及参照业主委员会或全体业主的要求，合理制定收费标准和服务规范，开展相关服务。
11、能源节约管理
正式接管物业后，将根据小区内水、电、气的消耗情况，重点检查能耗大的设备运行状况和开启时间。总结各项节能措施，降低物业公设运行成本从而减少业主因公共设施运行而带来的负担。
12、公司行政监督
为保证各项工作的顺利开展及物业的正常运行，公司将组织中高层管理人员定期或不定期到管理处巡视及检查、指导工作，及时指出物业管理工作中的不足和缺陷，并召开例会，提出处理方案及改进措施。
十一、成都一汽职工住宅物业管理服务费标准测算
1、服务费标准测算原则
物业管理相对于其它行业是微利行业，工作琐碎，不确定性大。故服务费测算原则是以支定收，取之于业主，用之于业主。一方面要考虑各项服务的价值补偿，有利于物业管理服务水平的提高。另一方面也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，尽量降低收费标准。
2、测算内容的组成
根据《四川省物业服务收费管理细则》之规定，物业服务费测算内容由以下八部分组成：
（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；
（2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）、物业管理区域内的绿化养护费用；
（4）、物业管理区域内清洁卫生费用；
（5）、物业管理区域内秩序维护费用；
（6）、办公费
（7）、管理公司固定资产折旧费；
（8）、经业主同意的其他费用。
3、经营预测
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。一汽职工住宅管理处预计20名员工（按整个平福巷小区及东安北路13号小区交付时配置，平福巷小区13人，东安北路13号小区6人（包括保安班长2人，保安人员14人，保洁人员3人；另增加配置专职维修人员1人，管理处主任1人）。
具体管理成本测算细则见附表。
经测算，成都一汽职工住宅物业管理运行成本为41861元/月。
综上所述，为了提供优质的服务项目和创造良好的居家环境，根据目前腾华服务公司提供的成都一汽职工住宅2个小区收费状况，要达到上述物业管理目标，还存在经费不足的问题，因此需另行补贴部分金额或广开其他收费渠道。
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向采取有一汽公司在一定时期内进行补贴的方式或通过使目前存在的商铺增值从而提高租金水平来补贴物业管理经费不足的方式运行。
4、 在管理费收取办法上将采取上门收费、休息日收费、预约收费等多种形式，尽可能地方便业主缴纳管理费及其他需要。
十二、工作开展步骤
1、前期物业接管
（1)、 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与物业验收并熟悉了解现场情况。
（2)、 物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行的验收，以维护业主的合法权益。主要有以下项目：
a、物业主体使用功能；
b、物业主体结构安全；
c、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
d、房屋幢、户编号确认；
e、落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）；
f、确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
g、接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、h、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决；
i、接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报请求给予协助解决；
j、接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决；
k、在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报请求尽快解决；
l、抄水、电、气表的底数，记录备案；
m、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格；
n、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件；
o、当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
2、验收完成后派人员进行工作交接（原则上留用原一线工作人员）；
3、后期物业管理
前期物业管理移交及验收完成后，按照我公司与腾华公司及小区业主签定的物业服务协议约定，履行合同，实现物业管理的平稳过度，作好物业服务工作。
4、根据小区实际情况，开展有特色的物业服务活动，提高业主居家的生活水平。2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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