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租赁合同签订过程中常见的问题及对策分析

张高慧
摘 要：租赁合同作为一种民事合同，伴随着社会主义市场经济的形成，其地位也有了明显的提升，为生产、生活提供了重要的制度保障。但是随着租赁合同数量的提升，产生的问题也是需要重点关注的。尤其是在签订环节中，更容易产生合同纠纷，对于正常的生产经营会造成严重的阻碍。
关键词：租赁合同；签订过程；问题及对策
租赁合同是指是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。由于其对于生产的重要性，所以保障其有效性是非常必要的。
1签订租赁合同前的问题
签订租赁合同和签订一般合同的方式一样，在签订之前也需要一系列的准备工作，尤其是对于签订对象的合理选择。因为对象选择出现问题，势必会影响整体的合同履行质量。例如对方的资金、信誉、执行能力等，这些都需要被纳入考虑范围，都是减少合同纠纷的出现。针对于这一方面的问题，可以从以下方面来进行完善。
1.1对象的核实
通常情况下，租赁合同当事人可以是企业法人、自然人、经济组织等。为了减少合同签订前的一系列问题，就需要审查对方的主体资格。重点应该在财产情况、法人情况等。
1.2经营范围核实
经营范围并不是所有企业都有资格拥有，只有经过工商行政管理机关批准登记之后才能确定经营范围，才能从事租赁业务。因此另一项需要核实的内容就是出租方的经营范围，在确保其没有违规经营时才能进行签约活动。
1.3信誉和履约能力
对方当事人的履约能力和信誉情况对于履行合同的有效性会产生决定性的影响。因为出租房如过不能有效履约，那么所签订的合同也就相当于是一张白纸，没有任何实际的意义。对于当事人来说，这不仅没有任何经济收益，还会带来经济损失。此外，对于对方的商业信誉也需要进行有效规划。在签订租赁合同之后，租赁的财产价值已经确定，如果此时当事人将这些财产又租给其他人，拖欠租金等，这些不良情况的产生必然会给后续的合同履约带来严重的安全隐患，因此这也是需要重点考虑到的问题。
2签订租赁合同时的问题
2.1财产种类
财产种类包括两个方面。首先是财产名称。在签订租赁合同时，租赁物品的具体名称需要保障绝对详细。因为这一方面的问题往往會导致严重的纠纷。所以当事人在必要的情况下降财产的名城、型号、规格、商标等进行详细注明。特别是财产类型是易消耗、易损坏的物品，那么不得作为租赁合同的主要内容。
此外，对于租赁财产的质量也需要进行严格控制。这是必须写明的条款之一。因为质量会直接影响到租赁物品的价值和合同的价值，还涉及到一旦出现质量问题时的责任划分，同样也是为了避免纠纷的产生，即便是产生纠纷，一份详尽的租赁合同也能提供关键的理论依据。企业可采取如下手段。对于财产的质量标准必须要明确写明。例如是机械设备，则需要考虑到设备的使用情况，是否可以正常运行，有无损坏，有无安全隐患，是否在国家规定的范围等。对于一些长期租赁的合同内容，还需要考虑到自然损耗等其它方面的问题，以确定一个合理的磨损范围，以便于在后期返还财产时有一个明确的规定和标准。企业应就合同管理全过程的每个环节，建立和健全具体的、操作性强的管理制度，使合同管理有章可循。这些环节包括：资质审查、合同的洽谈或谈判、草拟、评审、签订、业务下达和交底、责任分解、履约跟踪、变更、中止、解除、终止和合同争议处理等。企业合同管理制度必须落实，维护自身合法权益。
2.2财产用途
财产的用途会一定程度上影响租赁合同的有效性和合法性。作为当事人需要在合同条款中写明承租人租赁财产的具体用途，并且写明不会出现违规使用的情况。因为一旦将这些租赁财产随意使用，很有可能造成严重的损失，影响后期的责任划分和成本计算问题。另外，用途的规定是法律依据的保障，也是后期如果出现纠纷时申请法律介入的依据，划分责任。
2.3租赁时间
租赁时间和期限是合同条款中不可或缺的一项，这是划分出租人和承租人具体的权利和义务的时限。如果双方在签订合同时没有对租赁期限进行明确规定，那么很容易产生纠纷。同理，如果有时间条款，双方必须在这个范围内履行各自的权利和义务，否则可以被认定为违约，承担相应的责任。
2.4租金
租金是租赁合同的核心内容。因为在合同签订的过程中如果双方对租金有分歧，需要协商，可以在签订合同之前进行充分讨论协商，直到最后得出一致的结果。当租金没有在合同中写明是，对方一旦出现违约，不仅合同本身无法寻求法律的援助，自身的权益也受到了损害。出租方应该在合同签订的过程中，在内容中注明租金的具体标准。如果有相应的标准可以参考，则按照标准来执行，如果没有，则由双方进行协商。此外还需要规定好租金的支付时间和支付方式等，以及是否需要预付定金等。
2.5违约责任
违约责任是双方承担责任的具体比例判定依据。签订合同时这些是必须要考虑到的内容，要对处罚标准、责任等进行明确规定。
可以看到上文的具体对策都是基于合同签订环节中常见的问题而提出的。需要注意的一点在于实际的签订环节中情况会有变化的情况，无论是财产的用途还是参数上都会出现问题，为了避免合同的不完善，还可以增加一些补充条款，并由双方协商达成协议。
3结语
通过研究，可以看到必要的手续完备是保障合同履行质量的重要因素，这也要求双方当事人在签订合同时要保障内容的全面细致，防止内容遗漏产生的纠纷。虽然在租赁合同签订时难免会出现问题，但是如果我们能针对性地做好相应的预防工作，就能保障合同的顺利签订。
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