中德银行住房储蓄产品介绍(下).docx

第三节住房储蓄配贷阶段一、住房储蓄合同配贷1. 配贷的概念配贷是指住房储蓄合同达到条件后，住房储蓄银行依照银监会或其派出机构同意的程序自配贷资金库中将客户的存款和应得的贷款资金准备出来。2. 配贷条件如果一份住房储蓄合同同时满足了下列条件，就有资格获得配贷：1）在评价日，存款额至少已达到合同额的50%（最低存款额）；2）在评价日，合同的评价值至少已达到“8”（最小评价值）。二、参考存款金额和配贷时间：H类产品特别约定：当合同达到配贷条件满三年后，若客户仍未提交接受配贷声明，我行有权要求客户限期提交接受配贷声明并支取存款；若客户在限期期限内仍未提交接受配贷声明并支取存款，我行有权决定乙方获得配贷、支取存款的时间。除此之外，客户在本住房储蓄合同项下的其他权益保持不变。三、合同评价值1. 评价值的概念：评价值是住房储蓄银行用来计算住房储蓄者对住房储蓄集体贡献度的参数，其计算基础是住房储蓄存款利息。2. 评价值的计算方法：注：评价值计算时保留小数点之后三位，计算结果四舍而五不入；1超额存款奖励系数2，小于1时按照1计算，计算时也要保留小数点之后三位，计算结果四舍五入。住房储蓄合同评价值系数：3. 评价值计算例题例1：郑先生的住房储蓄合同信息如下：合同金额180，000元，类型为AA型，存款余额70，000元，存款利息总额753元，请计算该合同的评价值。解：超额存款奖励系数=储蓄存款余额最低存款额超额存款奖励系数=70，00090，000=0.778（按1计算）评价值=（存款利息总额评价值系数超额存款奖励系数）住房储蓄合同额（以千元为单位）评价值= 7531.61180=6.693例2：张先生的住房储蓄合同信息如下：合同金额180，000元，类型为AA型，存款余额95，000元，存款利息总额1200元，请计算该合同的评价值。解：超额存款奖励系数=95，00090，000=1.056评价值= 12001.61.056180=11.264四、配贷流程1. 评价日：每月的最后一天为评价日,中德银行的配贷系统会对所有合同进行评价值计算，筛选出评价值大于等于8的合同，按评价值从高到低排序。2. 配贷日：为评价日之后第三个月的最后一天；在该日客户可以支取存款，符合贷款条件且完成申请手续的客户还可以得到贷款。3. 配贷期：是从评价日到配贷日之间的三个月。4. 配贷的执行顺序：住房储蓄银行按照客户评价值由高到低的顺序执行配贷。若住房储蓄合同在评价日当天满足了配贷条件，则在评价日之后的第一个月月末中德银行会采用信件（配贷问询信）、发送短信及电话通知等三种方式告知住房储蓄客户配贷等事宜。对于预先或短期接替贷款所对应的住房储蓄合同在达到配贷条件后不进行配贷问询信、短信及电话的寄送、发送及回访。客户在接受配贷时需要填写并提交配贷声明、住房储蓄合同配贷支付凭证。同时，如果客户符合申领政府奖励的条件，可同时填写政府奖励申领书。中德银行在受理客户的配贷业务并进行配贷登记后通过寄送配贷通知书、发送短信的方式通知客户配贷及贷款相关信息（不含预先或短期接替贷款客户）。例：设定评价日为M0月月底最后一天，则中德银行将在M2月的月初为客户打印配贷问询信，询问客户是否接受配贷，配贷问询信将在打印完毕后的五日内以挂号信的方式寄出。客户若接受配贷并想在M3月月底得到配贷资金，则最晚在M3月8日之前到中德银行办理相关手续，若客户所有贷款审核材料都符合中德银行要求，则客户最早可以在配贷日得到贷款。5. 客户对配贷的选择1）客户接受配贷：客户可以支取存款和获得贷款的最早时间是配贷日。a.客户接受配贷，支取存款，要求贷款。客户接受配贷并想在配贷日得到配贷资金，必须在配贷月前一个月月底前（最晚在配贷月当月的8日之前）到中德银行办理相关手续，那么客户可以在配贷日支取存款及利息；符合政府奖励申领条件的可以申领政府奖励；若客户所有贷款审核材料都符合中德银行要求，办理完毕贷款手续，则在配贷日也可以获得贷款。b. 客户接受配贷，支取存款，以后贷款。当客户接受配贷2年后仍未要求支取其全部或部分贷款资金，中德银行将设定2个月的最后期限。2个月期限到期后，若客户仍未提出拨款要求，中德银行将不再有保留其贷款申请资格的义务，除非客户能证明其对该延误不负有责任。c.客户接受配贷，支取存款，放弃贷款。若客户可以提交符合政府奖励申领条件的住房消费证明，则可以得到相应政府奖励。同时根据其书面申请，中德银行将100%返还其所付的合同服务费。2）客户不接受配贷指不支取存款及利息，由于客户暂时没有买房的确切意向，故暂时不申请贷款，则中德银行视为其暂不接受配贷，该客户合同继续有效。客户不接受配贷则无需递交配贷声明。如客户在配贷月之后需要住房储蓄资金，可向中德银行提交接受配贷声明，表示接受配贷，则可最早在配贷手续完成的当月月末支取存款余额。3）客户撤销配贷声明若已经提交接受配贷声明的住房储蓄合同额尚未开始支付，客户可以书面撤销接受配贷声明，若客户已经支取了存款，则不可以撤销配贷声明。若客户在撤销配贷之后又需要使用住房储蓄资金的，须重新提交配贷声明及相关材料。第四节住房储蓄贷款阶段住房储蓄贷款阶段指住房储蓄客户在持有的合同类型达到配贷条件后申请贷款、拨付贷款及归还贷款的阶段。作为在中国境内从事住房储蓄业务的银行，中德银行的业务须符合国家相关法律法规的要求，并受中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等部门的监督。因此，我行的贷款业务要符合现行的法律和监管政策。一、贷款用途1. 购买、建造、维修、装修主要用于居住目的住房，或服务于这些目的的行为；主要包括购买商品房、经济适用住房、网上交易私产房（也就是二手房）、装修住房。2. 为建设用于居住目的的住房而获取建筑用地；3. 客户偿还因住房项目所欠的债务。例如，用住房储蓄存贷款或预先贷款，清偿它行按揭贷款、公积金贷款或公积金与按揭组合贷款。二、贷款对象贷款对象：签订住房储蓄合同并达到中德银行配贷条件的，具有完全民事行为能力的中国公民或符合国家有关规定的境外自然人。三、贷款条件借款人申请住房储蓄贷款必须具备下列条件：1. 已签订住房储蓄合同,且达到中德银行的配贷条件；2. 有中德银行认可的合法的用于住房目的的合同、协议或证明；3. 有不低于所购买、建造、维修、装修住房或获取建筑用地全部价款的一定比例的首期付款证明；4. 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；5. 中德银行认可的有效、足额担保；6. 中德银行规定的其他条件。四、贷款额度贷款总额=住房储蓄贷款的最高贷款额为住房储蓄合同额的50%。例：李先生准备3年后买房，资金缺口是20万，已签订20万的住房储蓄合同，存了10万元，利息900元，政府奖励1100元，则实际贷款额度为：贷款额= 合同额-存款额贷款额度= 200000-100000=100000元若李先生存了13万元，则实际贷款额度为：贷款额度=合同额-存款本金=200000-130000=70000元五、A、B、C、H类产品贷款参数表注：借款人从贷款发放次月起开始逐月还款，每月还款日为贷款发放日在当月的对应日，没有对应日的为该月末最后一天；存量住房储蓄贷款（由IBP系统进行核算的住房储蓄贷款）的还款日统一为每月25日；贷款利率在合同有效期内固定不变；客户可以提前还款，无违约金和次数限制。六、贷款品种按照目前中德银行与住房储蓄有关的贷款品种可分为住房储蓄贷款、预先贷款、短期接替贷款、住房公积金与住房储蓄组合贷款、住房按揭与住房储蓄组合贷款、住房按揭与预先贷款组合贷款。1. 住房储蓄贷款指客户直接用住房储蓄贷款与自有资金购房或与购房相关的事项，不涉及其他项目。2. 预先贷款是指客户与中德银行签订住房储蓄合同未满足最低存款要求，并且尚未满足其他得到配贷的条件的情况下，因个人住房消费需要提前融资，在满足中德银行相关贷款条件的前提下，由中德银行利用住房储蓄资金预先向其发放的按期还息、按期规律存款，待其对应的住房储蓄合同得到配贷后，以住房储蓄合同资金一次性替换贷款本金的固定利率住房储蓄类贷款。3. 短期接替贷款短期接替贷款是指客户的住房储蓄合同已满足最低存款要求、但尚未满足其他得到配贷的条件的情况下，由中德银行利用住房储蓄资金向其发放短期接替性的按期还息，待其对应的住房储蓄合同得到配贷后，以住房储蓄合同资金一次性替换贷款本金的固定利率住房储蓄类贷款。4. 住房公积金与住房储蓄组合贷款是指同时符合个人住房公积金贷款和中德住房储蓄贷款条件的借款人，可同时向天津市住房公积金管理中心和中德住房储蓄银行委托的贷款银行（建设银行）申请个人住房公积金贷款和住房储蓄贷款，由贷款银行将个人住房公积金贷款和住房储蓄贷款组合向借款人发放的贷款（因涉及公积金贷款政策，以公积金管理中心相关政策为准）。5. 住房按揭与住房储蓄组合贷款用中德银行的按揭贷款资金或建设银行的按揭贷款资金与住房储蓄资金组合来购买住房。在符合住房储蓄贷款条件的同时也要符合发放按揭贷款的相关规定。6. 住房按揭与预先贷款组合贷款用中德银行的按揭贷款资金与预先贷款资金组合来购买住房。在符合中德银行按揭贷款条件的同时也要符合发放预先贷款的相关规定。七、贷款费用B类产品和存益丰Y-1产品在客户申请贷款时需缴纳贷款服务费。B类产品贷款服务费用为住房储蓄贷款额的1%，存益丰Y-1产品为住房储蓄合同额的0.5%。客户应在贷款拨付的两周内一次性交纳。八、贷款程序（一）借款人向中德银行提出书面借款申请，并提供以下申请材料：1. 具备法律效力的身份证件原件及复印件。2. 合法有效的贷款用途材料，如房屋买卖合同、首付款证明等材料的原件及复印件。3. 住房储蓄合同或相关确认信的原件及复印件。4. 借款人贷款偿还能力证明材料。5. 贷款担保相关材料。6. 需提交的其他材料。（二）中德银行审核借款申请人提交的申请资料，并进行贷款调查，调查内容包括借款人基本情况、收入情况、借款用途、还款来源、还款能力、还款方式及担保情况等，并与借款人进行贷款面谈，必要时需进行居访。（三）对于审批通过的贷款，中德银行与借款人签订相关借款合同并落实相关担保手续。（四）对已落实担保手续，符合放款条件的贷款，中德银行为借款人办理贷款发放手续。中德银行应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。满足下列情形之一的，可以采取借款人自主支付方式：1.借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的；2.借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；3.法律法规规定的其他情形的。九、贷款担保住房储蓄贷款可以采取的担保方式包括抵押担保、全程保证担保、阶段性保证加抵押担保及质押担保等担保方式。贷款额在4万元（含）以下的，可以采取信用放款的方式。采取抵押担保方式的，可以借款人所购、自有或第三方房产作为贷款抵押物，借款人须与中德银行签订抵押合同；采用保证担保方式的，由担保公司作为贷款的连带责任保证人提供贷款担保；采取阶段性保证加抵押担保的，提供阶段性保证的保证人可以为法人，也可以为符合我行要求的自然人；可以采用质押担保的质物包括住房储蓄合同存款、建行定期存单（须为借款人本人或配偶名下）以及中德银行认可的其他质物。以住房储蓄合同存款或建行定期存单出质的，贷款额最高为住房储蓄合同存款余额或建行人民币定期存单面值的90%，以建设银行外币存单出质的，贷款金额最高为存单面值按当日公布的外汇买入价折合人民币价值的80%。十、贷款偿还借款人应按住房储蓄合同类型所规定的还款额按月偿还贷款本息，借款人可申请提前清偿全部或部分贷款本息。还款方式：借款人可以选择委托扣款或柜面还款两种还款方式。1. 委托扣款方式借款人授权中德银行直接从借款人在中德银行或中德银行指定银行系统开立的个人结算账户中扣收应还款项。如该委托扣款账户为借款人之外的第三人名下账户，该第三人应提供授权书，授权贷款行从该账户中扣收借款人应还款额。2.柜面还款方式借款人直接以现金、支票、储蓄卡到中德银行指定的营业柜台还款。第五节住房储蓄合同变更参与住房储蓄是一个长期的资金积累的过程，期间客户的购房需求与计划随时都会因某些主观或客观的原因而发生变化，原有的住房储蓄合同的融资计划也会改变。中德银行为最大限度的满足客户不同阶段的融资需求，提供了多种灵活的变更、调整住房储蓄合同的方式，包括合同的变更、转让及解除。一、合同的变更合同变更的前提条件：住房储蓄客户只有在交纳了全额服务费，并且在其合同账户上有储蓄存款余额（最低10元）的情况下，才能够提出变更合同的申请，申请必须是书面的，通过递交住房储蓄合同变更申请表申请办理，并需要通过我行的书面确认。变更后的合同必须符合合同最低额的规定。合同每变更一次，其评价值须在下一个评价日重新计算。变更后的合同如要申请配贷必须满足配贷条件且在变更后的3个月内不能得到配贷。除了提高合同额外，其余变更均不收手续费。合同变更包括：合同类型变更、合同合并、合同分立、提高合同额、降低合同额。1. 合同类型变更客户在签订合同的时候，合同类型是可以任意选择的，如果在配贷之前，客户自身情况有所变化，可以要求变更合同类型，但必须按照我行合同变更的规定办理，并事先提出书面申请。变更要求：不同类型的合同,即A类、B类、C类和H类之间不能相互转换；存款利率相同的合同类型可以相互转换；存款利率低的合同类型可以向利率高的转换；住房储蓄客户存款所得的利息将从转换当年的1月1日起按变更后的合同利率计算，合同的评价值也需要重新计算。2. 合同合并：将多个合同的合同额和储蓄余额合并在一个合同下。1）在以下情况下，我们会建议客户将合同合并：住房储蓄客户使用多个合同（个人的或接收他人的合同）来进行一项融资。2）合同合并要求：a. 只有同类型的合同才能够合并；b. 已经达到配贷条件的合同合并后配贷要相应顺延；c. 已经得到配贷和没有得到配贷的合同不能够合并；d. 合同合并后要重新计算评价值；e. 合并后的新合同采用原有合同序号中最高的序号。3. 合同分立：将一个合同的合同额和储蓄余额分立在多个合同下。1）在以下情况下分立是有意义的：a. 住房储蓄客户的资金情况或购房计划发生变化，只需要原合同中的部分款项用于购房事项；b. 合同分立可以使分立后的合同提早达到配贷条件；c. 继承（分立后再通过转让，把储蓄存款分配到多个继承人名下）；d. 在配贷前可以通过分立后再解除合同的方式获得部分储蓄存款。2）住房储蓄合同分立可以按照以下方式：a. 一般分立方式，即合同额按照客户的意愿分立，但储蓄存款余额及利息要按照合同额的分立比例进行划分，重新计算后评价值基本不变，原合同的生效日即为新合同的生效日。b. 灵活分立方式：即合同额、储蓄存款及利息均按客户意愿分立，需重新计算评价值。分立后的合同需满足合同最低额的规定，否则合同无效。4. 提高合同额住房储蓄客户事先假定的融资需求有所提高、合同上的存款已经远远超过了原合同的最低存款额，或者客户的合同评价值已经很大时，客户可能会选择提高合同额。注意事项：1）A、C、H类合同的提高额至少要达到5000元人民币，B类合同的提高额至少要达到30,000元人民币；2）A类、C类、H类服务费为提高额的1%；B类服务费为提高额的0.6%。提高合同额的服务费将从住房储蓄客户的存款余额中扣除；3）重新计算评价值。5. 降低合同额住房储蓄客户希望能够在不增加存款的前提下，尽早得到配贷，则客户可能会选择降低合同额。注意事项：1）在客户降低合同额时，不另收任何费用，降低合同额部分的服务费也不退还；2）合同在降低之后仍要满足最低额的规定，否则合同无效；3）降低后需重新计算评价值。备注：住房储蓄合同如果已经接受了配贷，则不允许再做任何变更。二、住房储蓄合同的转让经住房储蓄银行审查批准，住房储蓄客户可以转让他的合同。通过合同的转让，受让人就获得了与合同有关的所有权利和义务。转让合同需要双方的书面协定：转让人与受让人达成转让意向后，双方签订合同转让协议书。转让后的合同若要申请配贷必须满足配贷条件、且在转让后的3个月内不能得到配贷（住房储蓄合同直系亲属的转让不产生配贷冻结期）。备注：C类合同若发生变更或转让，变更或转让后的合同的贷款利率与未发生过变更或转让的合同的利率确定原则相同，即：变更或转让后的合同在产品参数表中所规定的最大期限内达到配贷条件，则执行产品参数表中所述的优惠利率，否则则执行标准利率。变更或转让后合同达到配贷条件的最长期限以所涉及合同中签约最早的那份合同的签订日期为起始时间计算。三、住房储蓄合同的解除住房储蓄客户在缴清住房储蓄合同的服务费后可以随时解除合同，但需提前两周向中德银行递交书面申请。客户一旦解除合同就会失去申领政府奖励和申请住房储蓄贷款的资格。中德银行会将客户的储蓄资金汇划到其在建行或中德银行开立的个人结算账户中，客户已缴纳的合同服务费不予退还。