房地产管理与评估A卷试题及答案.doc

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房地产管理与评估复习范围一
第一部分  选择题
一、单项选择题(每小题1分，共22分)
1、房地产产品具有（A）特性。A．位置的固定性 B．可挪动性
C．讨价还价能力 D．感情冲动
2、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（ A ）。A．2005年8月16日 B．2005年12月15日
3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（ D ）
A．建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外
C．建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
4、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为1.8亿元，该宗土地的单价为（ D ）万元/平方米。
A．1 B．3 C．6 D．9
5.特尔菲法最重要的程序是(A)A.专家选择B.专家征询C.征询表设计D.信息反馈
17.在土地开发费用计算中，基础设施建设费(C )A.由评估师通过预先评估确定其数额B.由行政部门统一制定的标准计算C.按实际情况计算D.包含在土地取得费中
6.路线价区段一般是( B ) 地段。A.条状B.带状C.梯状D.扇形

三、多项选择题(每小题1.5分，共18分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。
1.人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量及( AC)
A.人口密度B.人口规模C.人口素质D.人口总量E.人口结构
2.对于城市建成区内的房屋基地，当难以把握其开发成本时，求取土地重新建造成本一般宜采用( CD )A.基准地价修正法 B.成本法C.市场比较法D.收益法E.路线价法
3.开发建设期多由( AC )
A.政府确定B.公司确定C.开发商确定 D.工程单位确定E.承办单位确定
4.评估报告的编写，为体现准确性，应避免( BC )
A.采用不规范格式B.使用模棱两可的文字C.易产生误解的文字D.使用条款E.采用法律形式
第二部分 非选择题
三、 计算题(本大题共10分)
1、某公司有四个项目可供选择，未来的市场形势也有三种可能，属于一种不确定型决策， 其具体收益和可能性如表所示：

情况１ （０.3）
情况2（0.4）
情况3（0.3）
方案1
300
250
0
方案2
100
100
100
方案3
800
50
-100
分别用最大可能法和期望值法，选择出经济上满意的项目。
2、某可比实例，成交价格为60000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？

四、判断改错题（每小题2分，共10分）判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”；错误的打“╳”，并改正划线部分。
1.英国著名经济学家威廉•配第把土地喻为“财富之父”。( )
2.交通型道路主要为居民服务。

五、名词解释
房地产估价

六、请谈谈你对当前房地产金融的观点。(本大题共5分)
七、中译英(本大题共5分)
次贷危机是什么？是一场全球性的金融崩溃，意味着这些你听过的名词：次级贷款、债务抵押贷款、信贷市场冻结以及信用违约掉期。谁会受到影响？所有人！这是怎样发生的？是这样的：
次贷危机拉拢了两群人，房主和投资者。房主就意味着房贷，投资者就意味着资金；房贷就等于房子，资金等同于大机构，比如养老基金、保险公司、主权基金、共同基金，等等。这些机构通过金融系统联系在一起，也就是一帮银行家和经纪人，被统称为华尔街。与看上去不同的是，华尔街的银行紧密地关联着民生街的房子，现在从头开始将事情的起因。
很多年前，投资者们坐在钱堆上，寻找好的投资机会，来赚更多钱，习惯上他们会去找美国联邦储备委员会购买短期国债，这被认为是最保险的投资。但是，由于互联网泡沫破灭和911事件，美联储主席格林斯潘将利率降低到1个百分点来维持经济增长。投资者说，1个百分点的回报率太低了，不用，谢了。但从另一角度讲，这意味着银行能够以1%的利率从美联储借款，再加上贸易顺差，从日本，中国和中东不断涌入，所有大量的低息贷款，使银行借贷轻而易举，于是他们疯狂的使用“杠杆”。

房地产金融试题参考答案

参考答案
一、名词解释
房地产估价
房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。

二、单项选择题
1A 2A 3D 4D 5A 6C 7B
三、多项选择题 1. AC 2. CD 3. AC 4. BC
四、 计算题
1、解：由交易情况百分比率修正公式：正常价格= 可比实例的成交价格×1／（1- s%）= 60000 ×1／（1-6%）= 63830（元／平方米）答：则此交易实例修正为正常价格为63830元／平方米
2、解：由题意知：C=5000×100=50 0000（元）；R=5%；N=30年；t=10年；
建筑物的年折旧额为： 500000 (1-5%)/30=15830（元）
（2）建筑物折旧总额：500000(1-5%)×10/30=158330（元）
（3）建筑物的现值：50000-158330=341670（元）
答：建筑物的年折旧额为15830元；折旧总额为158330元；建筑的现值为341670元。
五、判断改错题 （每小题2分，共10分）
1. 财富之母2. 生产3. 土地用途4. 附件
六、请谈谈你对当前房地产估价与管理的观点。限500字以内。(本大题共9分)

四、计算题
1、｛解｝(1)首先采用最大可能法，根据表中数据，最大可能性是0.4，即第二情况，收入最大的是250，即方案1当选。
       (2)采用期望值法，方案1的收入为：300×0.3+250×0.4+0×0.3=190
          方案2的收入为：100×0.3+100×0.4+100×0.3=100
          方案3的收入为：800×0.3+50×0.4-100×0.3=230
          经过比较，方案3的收入最大，因而方案3当选。
2、解：由交易情况百分比率修正公式：正常价格= 可比实例的成交价格×1／（1- s%）= 60000 ×1／（1-6%）= 63830（元／平方米）答：则此交易实例修正为正常价格为63830元／平方米
五、 判断改错题
1. 财富之母2. 生产
五、名词解释
房地产估价
房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。
2、市场比较法
是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、建筑物折旧
是指因各种原因所造成的建筑物价值的损失。
六、任选题目谈谈你对当前房地产估价与管理的看法。限500字以内。
七、中译英
次贷危机是什么？是一场全球性的金融崩溃，意味着这些你听过的名词：次级贷款、债务抵押贷款、信贷市场冻结以及信用违约掉期。谁会受到影响？所有人！这是怎样发生的？是这样的：What is the credit crisis? It's a worldwide financial fiasco involving terms you probably heard like sub-prime mortgages, collateralized debt obligations, frozen credit markets and credit default swaps.
Who is affected? Everyone.
How did it happen? Here's how.
次贷危机拉拢了两群人，房主和投资者。房主就意味着房贷，投资者就意味着资金；房贷就等于房子，资金等同于大机构，比如养老基金、保险公司、主权基金、共同基金，等等。这些机构通过金融系统联系在一起，也就是一帮银行家和经纪人，被统称为华尔街。与看上去不同的是，华尔街的银行紧密地关联着民生街的房子，现在从头开始将事情的起因。

The crisis of credit brings two groups of people together, home owners and investers. Home owners represent their mortgages and investors represent their money. These mortgages represent houses and these money represent large institutions like pension funds, insurance companies, sovereign funds, mutual funds etc. These groups are brought together through the financial system, a bunch of banks and brokers commonly known as wall street. Although it might not seem like it ,these banks on wall street are closely connected to these houses on main street. To understand how, let's start at the beginning.

很多年前，投资者们坐在钱堆上，寻找好的投资机会，来赚更多钱，习惯上他们会去找美国联邦储备委员会购买短期国债，这被认为是最保险的投资。但是，由于互联网泡沫破灭和911事件，美联储主席格林斯潘将利率降低到1个百分点来维持经济增长。投资者说，1个百分点的回报率太低了，不用，谢了。但从另一角度讲，这意味着银行能够以1%的利率从美联储借款，再加上贸易顺差，从日本，中国和中东不断涌入，所有大量的低息贷款，使银行借贷轻而易举，于是他们疯狂的使用“杠杆”。
Years ago the investors were sitting on their pile of money looking for a good investment to turn into more money. Traditionally they go to the US Federal Reserve where they buy treasury bills believed to be the safest investment. But in the wake of the bust and September 11th, Federal Reserve Chairman Alan Greenspan lowers interests rate to only 1% to keep the economy strong. One percent is a very low return on investment, so the investors say "no thanks". On the flip side this means banks on wall street can borrow from the Fed for only 1%. Add to that general surpluses from Japan, China and Middle East and there is an abundance of cheap credit. This makes borrowing money easy for banks and caused them to go crazy with "leverage".
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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