房地产财务管理重点[1].doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-房地产财务管理重点:一、 融资:融资的最终目的是最大的土地抵押率和最低的银行利房地产业是一个资金密集型产业,其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的颁布实施,在为房地产投资过热现象降温的同时,也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下,房地产业如何冲破融资困境,保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。二、 一、房地产企业融资现状三、 (一)融资规模持续增长四、 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示,我国房地产业
2、每年的资金来源总量不断上涨,20012005年短短4年里,全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。五、 (二)银行信贷是房地产融资的主要渠道六、 仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元,其中:国内贷款1692亿元,占21.99%;自筹资金2184亿元,占28.38%;其他资金来源3671亿元,占47.69%。可见,银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右,呈三足鼎立的态势,看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现,自筹资金中只有55%左右为自有资金,30%40%为企业从银行获得的流动资金贷款,其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;
3、其他资金来源中,80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来,有60%70%资金直接或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%80%)。七、 (三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小八、 2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格,截至2005年末我国房地产上市公司只有80家,仅占全部上市公司总量的2%,占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据,我们可以发现,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,且2002年以来呈现快速下滑的趋势,平均只占0.001%左右。九、 (四)房地产资金信托活跃十、 2002年底投向房地产业的信
4、托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后,全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长,直到2005年9月中国银监会颁发212号文件关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(以下简称212号文),对信托融资进行严格限制,给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。现阶段信托产品主要有以下两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资。对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责
5、任公司,使其自有资本金达到要求,信托投资公司人作为股东获得投资回报。另外,对房地产资金链出现紧张的企业,信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金,待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。另一种模式是债权融资。债权融资方式是针对虽然自有资本金已经达到国家要求,但是由于政策、市场或其他原因等造成房地产企业短期资金困难,这时由信托公司定向给房地产企业提供一笔征信贷款,使其补上资金缺口十一、 二、房地产企业融资存在的主要问题十二、 (一)融资渠道过于单一十三、 从上面对表1-1的分析中可以得知,我国房地产企业开发资金来源中有60%70%直接或间接来自银行,只有少数企业的自有资金能达到目前
6、35%的银行贷款要求,相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构,加剧了房地产企业的财务风险,不利于整个房地产市场稳定发展。十四、 (二)银行体系所承担的风险与收益不对称十五、 作为自负盈亏的企业,银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益,承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险,风险和收益处于极度的不对等状态,再加上各种违规贷款的存在,整个房地产金融面临巨大风险,不利于银行体系的稳定。十六、 (三)缺乏多层次房地产金融体系十七、 就房地产体系而言,目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系,专业房地产抵押贷
7、款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。十八、 (四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善十九、 目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的,除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待于制订。二十、 (五)房地产企业融资瓶颈亟待突破二十一、 为防范整个金融体系出现系统性风险,央行于2003年6月颁布实施了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住
8、房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定,使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈,房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。二十二、 三、房地产企业融资策略分析二十三、 (一)发展多元化直接融资二十四、 银行贷款融资是典型的间接融资,具有短期性特征,到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道,除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外,还可以发展市场化直接融资,建立多层次的房地产金融体系。二十五、 1.大力培育房地产信托融资方式二十六、 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上
9、参照银行贷款的有关条款执行,很大程度上是银行贷款的变种,但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行,因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外,我国目前真正意义上的信托投资机构并不多,且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此,一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构,另一方面应在加强对房地产信托监管的同时,通过完善房地产金融市场,规范和发展信托融资方式,使之成为房地产业融资的一条主要通道。二十七、 2.培育地产金融二级市场,推动住房抵押贷款证券化二十八、 住房抵押贷款证券化,就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要以抵押贷款作为担保
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