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我国房地产业融资问题及对策研究

王朕
摘要： 房地产业属于资本密集型行业，对资金具有很大的需求，因此融资对于房地产企业来说至关重要。近十年，我国出台了大量的房地产调控政策，使得房地产市场的发展时好时坏，增加了房地产企业的财务管理的难度。据此，通过分析目前我国房地产企业融资中存在的主要问题，提出了这些问题形成的原因及其影响，最后给出了扩宽我国房地产企业融资渠道的建议。
关键词：房地产；融资；对策
：F83：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.059
1我国房地产业融资中存在的主要问题
1.1银行贷款是房地产企业的主要融资渠道
由于金融体系的制约，我国房地产业仍以银行贷款为主要融资渠道，通过债券市场、股票市场、信托、基金等方式进行融资的比例较小。数据表明，我国房地产企业的资产负债率长期高于70%，远高于其他类型的企业资产负债率60%。一个房地产项目的主要资金来源包括房地产企业的自有资金、建筑企业垫付款、银行贷款和预售款四种形式，其中预售款本质仍然是银行贷款由于大部分消费者仍通过银行的按揭贷款支付大部分购房款项，因此本质上预收款和银行存款均来源于银行系统，可以看出我国房地产企业对银行有很强的依赖性。
1.2直接融资占房地产企业融资比例很小
直接融资方式主要包括债券融资，上市融资，基金融资和信托融资四种模式。目前我国约有3万余家房地产企业，而仅有80余家房地产企业在沪深两个股票市场上市，上市的房地产企业仅占全部房地产企业总数的千分之三左右。已上市的房地产企业由于其业绩的波动性使得只有少部分企业能够满足再融资的条件。债券融资占我国房地产融资的比重仅为千分之二左右，同时数据表明该比例正在逐步下降。另外房地产企业通过房地产信托和房地产基金获得的融资也仅占房地产企业总贷款规模的千分之一左右。可以看出，我国房地产通过直接融资获得的融资比例非常之小。
1.3房地产企业获得的外资投资比例逐渐减少
我国对于外商投资房地产业具有很多限制性条件，外资不能够直接投资于我国的房地产市场，因此只能以间接的方式进行投资，主要以与国内房地产企业联合开发房地产项目、收购银行不良资产、合资成立房地产开发基金等形式投资于我国房地产市场。随着我国金融体系的逐步放开，外资在房地产企业的融资中扮演的作用也越来越大，但是虽然我国房地产企业获得外资投资数额不断增长，但是其占房地产业融资总额的比例却在不断缩小，目前外资投资仅占我国房地产企业总投资的1.6%左右。
2我国房地产企业融资模式单一的形成原因及其影响
2.1我国房地产企业融资模式单一的形成原因
我国房地产企业融资模式单一并不是偶然的，而是由于诸多客观原因导致的。从房地产企业内部来说，房地产企业管理不完善、治理结构不合理、经营效率低是其中一部分原因。从外部因素来分析，房地产企业融资模式单一是由于其直接融资存在法律和政策的障碍、银行有压力和动力投放大量贷款给房地产企业、外资缺乏合适的投资渠道等原因。
由于法律和政策上的约束，房地产企业进行直接融资需要经过大量的审批和办理复杂的手续，提高了房地产直接融资的成本，通过银行融资具有直接、快速、方便等特点，使得房地产企业更加倾向于通过银行进行融资。导致了我国房地产企业以银行贷款作为首要融资渠道的现状。数据表明，我国商业银行闲置资金占总存款余额的比例高达30%以上，商业银行大量的闲置资金削弱了直接融资途径的作用。房地产业已高收益、高利率等特点成为了商业银行重点贷款对象之一，即使在其具有高风险的情况下，商业银行也愿意为其提供融资，相比其他项目，目前房地产贷款是商业银行最为稳定且风险较低的优质业务，因此造成了商业银行愿意贷款给房地产企业，同时房地产企业愿意从商业银行贷款的现状，从而对直接融资渠道产生了抑制。由于我国对房地产业的管制，外商不允许直接投资于我国房地产市场，其只能以合作或者入股的方式投资于我国房地产市场。另外，房地产业具有流动性差的特点，外资的进入对退出方式有较高的要求，这就需要金融市场上有足够的金融工具例如债券、基金等方便外资的进入与退出，然而目前我国缺乏相应的房地产债券和基金交易平台。两方面的原因使得房地产通过外资融资的比例仍然很小。
2.2我国房地产企业融资模式单一的形成影响
我国房地产企业单一的融资模式主要有三方面的影响。一是使得银行承担了大量来自于房地产业的风险，一旦房地产业出现危机，银行业将遭受严重的影响。在目前我国金融体制下，商业银行贷款利率被限制在一定范围之内，银行无法根据具体项目的实际风险决定包含风险溢价的贷款利率，导致一方面商业银行的部分房地产贷款项目面临较大风险，另一方面使得房地产商过度地投机和投资行为，推动房地产泡沫的形成。然而一旦泡沫破灭，房地产企业将无法按时偿还贷款，银行无法及时地通过出售房地产抵押物收回全额投资，使得银行不良贷款迅速增加，严重时可能影响整个金融体系的稳定性导致金融危机。我国房地产企业资产负债率普遍高达70%以上，过高的资产负债率使得房地产企业面临着较大的财务风险，一旦房
地产企业资金链出现问题，其经营活动将遭受重创。房地产企业高负债经营的特性决定了其持续发展必须基于多样化的融资渠道，因为一旦商业银行转换发展策略，减少对房地产企业贷款，或者国家出台政策对商业银行的房地产贷款加以限制，将使得房地产企业的融资遭遇困境，影响其持续发展。
3扩宽我国房地产企业融资渠道的建议
3.1建立房地产金融二级市场
成熟的房地产金融市场的标志是市场上不仅有股权融资和债券融资的一级市场，同时有着发达的二级交易市场，增加房地产证券的流动性。流动性是投资者投资某项证券产品是考虑的主要因素之一，通过增加房地产证券的流动性可以吸引更多的投资者参与到房地产金融市场的投资中来，为房地产企业的直接融资打下基础。二级市场的健全能够有效分散房地产信贷机构的信用风险和市场风险，使得这些风险能够分散于整个金融市场的投资者中去。随着我国房地产业的不断发展，房地产企业融资规模占整个金融体系融资规模的比例不断上升，提高其流动性，对整个金融体系的稳定性具有重大意义。因此我国应该推动房地产二级市场的建立，切实提高房地产证券的流动性。
3.2完善各类相关制度
制度是一个行业健康稳定发展的保障。房地产抵押制度、个人信用制度，房地产抵押保险制度和二手房交易市场在房地产金融中都扮演中非常重要的作用。没有完善的房地产抵押制度、个人信用制度，房地产抵押保险制度和二手房交易市场作为支持，金融工具和手段就无法充分在房地产金融市场得到有效利用。例如，二手房市场的不完善导致商业银行个人抵押贷款面临较大风险，一旦大量违约事件集中出现，银行将很难快速将贷款资产转化为现金资产。
3.3完善法律法规体系
目前，我国房地产相关的法律法规还不够完善，相关职能部门不仅应该对现行的法律法规进行完善，与时俱进使相关法律法规符合目前房地产发展的现状，同时应该着手完善法律法规体系，比如制定《产业基金法》、《房地产开发企业贷款管理法》和《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等法律法规，对房地产融资中各类融资方式中的各个责任主体的责任和义务以及操作流程进行规范，使得房地产融资中各个当事人的行为有法可依。
参考文献
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[3]文斌.我国房地产投资信托基金的发展模式分析[J].财会研究，2010，（04）.

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