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我国房地产上市公司资本结构现状及优化对策

卢雪倩 车正红
【摘 要】我国房地产行业由上世纪80年代开始发展，现今己经逐步成长为我国经济的核心基础行业。房地产行业的良好发展态势对国民经济的持续不断发展有着积极影响，但我国房地产属于资金密集型行业，因此形成一个良好的资本结构是非常关键的。我国作为发展中国家，有着自身独有的市场环境，再加上受政府宏观调控的影响，房地产行业的资本结构在其发展中就显得尤为重要。所以优化资本结构成为房地产公司的重中之重，本文阐述我国房地产上市公司的资本结构现状，分析了其存在的问题并给出了优化建议。
【关键词】房地产上市公司；资本结构；内部融资；宏观调控
一、资本结构概念界定和理论基础
（一）资本结构的概念
就一般意义而言，资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系，是企业一定时期的筹资组合的结果。在社会经济发展过程中形成的资本结构主要是自有资本结构，长期资本结构和目前应用最广泛的全部资本结构。对于公司而言，最优资本结构最终目的是利润最大化。这个过程中也就要求房地产上市公司各项资金的来源构成合理化。
（二）资本结构主要理论基础
1.MM理论。该理论主要分为无公司税时的MM模型和有公司税时的MM模型。
2.权衡理论。即在建造公司最好的资本结构的情况下出于对外借钱所发生的资本使用费和公司借由该资本所能过的的最大利润所做的一个平衡。
3.代理理论。代理理论主要是描述了投资公司资金和实物的人与运用该资本的人两者的金钱联系。
4.融资优序理论。这个理论就要求公司在需要资金和筹集资金的过程中根据融资代价重要性做一个排序，体现在先选择资本成本较低的内源融资，再考虑资本成本较高的外源融资。
二、房地产上市公司资本结构现状
（一）我国房地产上市公司资本结构现状
首先，我国房地产是资金密集型行业，其主要特征就是高资产负债率。公司规模的不断扩大外源资本所占比重增大，公司偿债能力降低，将会阻碍公司发展。
其次，我国房地产上市公司主要的资金来源主要是银行的长期贷款。最后，我国房地产外源资本中长短期借款构成比例也会影响公司的偿债能力。公司偿还债务的能力不仅体现于其长期借款的偿债能力还体现于短期借款。
（二）房地产上市公司资本结构存在的问题
1.我国房地产上市公司融资渠道不够多样化
房地产公司的资本除了基本的来自企业内源资金之外，主要是靠银行借款维持公司的正常运转。这种现象自房地产业发展以来就存在，反映出我国房地产上市公司融资渠道的单一性，这不但不利于公司的长期可持续发展还会危及银行业。由此我国房地产行业在融资方面的能力需要提高，各项有关的规章制度更应该完善。
2.房地产上市公司资产负债率较高
前几年，有关金融部门发布若我国房地产公司的进行资金再收集将会被拒绝，而房地产上市公司用较低资本成本筹资的方式将会被迫取消，这不利于房地产上市公司的融資。这驱使企业去寻求高成本的融资方式进行筹资，进而资产负债率不断上升。当前，我国国内的股票权益融资市场还没有开放，规模高的上市公司纷纷由境内的银行贷款或境内发行股票转向他国。我国上市公司的要求异常严格，外加经济环境的限制，这更加剧了我国房地产上市公司筹资的困难程度。
3.房地产上市企业只注重外源融资
公司筹集资金的方式不同受益不同，即融资途径的顺序。先考虑较小代价的自筹资本，再考虑资本成本高的外部投资者投入的资本。纵观我国房地产上市公司筹资比重的发展来看，外部投资者投入的资本要远远多于企业内部所有者投入的资本。近几年这种模式开始渐渐转变，自有资本的比重在渐渐上升，公司管理层与时俱进重视起了偿债能力，降低了公司高额的欠钱比率。这有利于公司的财务稳定，提高了公司的盈利能力。可以使公司更加自由的发挥和运转。
4.政府宏观调控加大了融资难度
两会提出的房地产调控新提法可以看出本届政府希望利用市场来解决房价问题。宏观来看，日益增长的房价势必会有所减缓，银行增加了房地产公司贷款的难度，在两会的新政策下房地产上市企业的银行融资渠道可能受到进一步的约束。相比于前两年，如今额外的银行贷款政策不断增加，尤其对于一些较不发达的地区的房产来说其贷款变得艰难。房地产业是一个高风险的行业，银行给予贷款必须基于该公司有良好的信贷记录，因此国家宏观政策的调控更有益与银行。
三、我国房地产上市公司优化资本结构的提议
（一）发展多元化融资渠道减少对银行的依赖
西方的房地产公司已经趋于稳定阶段，所以其融资渠道比较丰富，而我国房地产发展时间不长，还需继续努力，两者之间一个很重要的差异就是我国房地产业资本中外借款项接近于西方国家的2倍。尽管西方国家比我国有优势，但我国不会气馁应当取长补短，汲取经验。一方面学习他国多样化的融资渠道来改善我国对银行的长期依赖性；另一方面我国政府还应健全房地产贷款政策方面的法律法规，使得我国房地产上市公司“被迫”走上一条积极开拓融在渠道的道路，从而形成健康的发展模式，摆脱一旦银行资金链断裂，公司就面临经营瘫痪甚至破产的被动局面。
（二）降低房地产上市公司的资产负债率
房地产上市公司一贯高额的外债借款导致了高资产负债率，这样的恶性循环势必使公司形成一个低利用率的资本结构，从而面临资金方面的风险。一个良好的资产负债率既可以改变低效率的资本结构，还可以加速公司的运转周期，获取较高利润。降低资产负债率的主要措施：①直接投资，增加注册资本；②债转股，将债务转化为公司股权；③股份制，把社会资本转为权益资本，降低资产负债率；④积极寻求新的负债融资渠道，增强抗风险能力；⑤高瞻远瞩，跟紧政策，形成合理资产负债率。
（三）注重内源融资的拓展
我国房地产上市公司正处在高速发展阶段，公司只要想运转、想发展就得持续不断的投入资本，尤其是房地产行业更甚之。我国房地产上市公司一贯依赖外部借款，忽略自身发展自行投资的重要性，所以我们首先要做的就是摆脱对外部的依赖，即将注意力转移到自身投资上。公司必须重视自身内部修为，公司经营期间注意资源的合理配置，使资金得到最大限度的有效利用。公司的财富多，后期的销售量就会跟上持续扩大，公司的发展创新能力愈加增强，最后真正实现一个良性循环。其次应完善公司的内部融资政策，让公司形成一个有序的、科学、明晰的、可理解的内部融资制度环境。只有这样，房地产上市公司才会拥有自主性，降低融资成本，优化资本结构，实现可持续盈利发展。
（四）政府发挥积极作用做好宏观调控工作
我国的房地产上市公司不完全是自主发展，很大程度上还受政府调控的影响。首先，房地产业是关乎百姓切身利益的大事，在制定宏观政策前，一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性，权衡利弊，慎重选择。其次，强化地方政府稳定房地产市场的责任。各地区要在执行中央统一政策的前提下，根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策，也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性和针对性、灵活性，提高调控的效果。
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