高房价收入比对人口集聚的影响研究.docx

高房价收入比对人口集聚的影响研究 董俊芳+陈咪摘要：高房价收入比虽然从居住和消费两方面增加了迁移进大中城市的迁移者的生活成本，但采用全国35个大中城市的数据实证分析表明，高房价收入比不但没有对人口集聚构成负面影响，反而由于其伴生的更多收益如更完善的生活设施、更多的就业机会、更好的医疗条件等，更吸引人口向大城市集聚。关键词：房价收入比；人口集聚；大中城市一、引言房价收入比是用于衡量一个国家或城市房价是否处于居民收入合理水平的综合指标，通常用住宅价格除以居民家庭年收入來计算。目前国际比较流行的说法认为，房价收入比处于在3-6倍为合理区间。但随着中国房价不断上涨，35个大中城市中大部分城市的房价收入比都远远超过了正常范围。李超，匡耀求（2013）认为城市生活收益、人口集聚程度和人口集聚速度是影响城市房价收入比的三个关键因素1。李超，张超（2015）认为中国特有的高速城镇化、高校扩招、计划生育政策等因素导致人口集聚过多带来房价上升，而经济集聚不足导致收入相对较低，从而形成高房价收入比2。高房价收入比提高了居民的居住和生活成本，影响到居民的生活质量。中国正处于高速城市化的进程中，大量人口往大中城市集聚，高房价收入比在降低城市居民生活质量满意度的情况下，是否会减缓这一人口集聚进程？匡贤明（2009）认为当商品房价格上涨超过居民收入上涨幅度时，城市化的门槛将逐步提高，城市化的速度将受到影响，甚至出现“逆城市化”3。但从世界各国的经验来看，人口集聚的“城市化”大潮并未因曾经出现过的高房价收入比而中断过。周其仁（2012）就认为，人是倾向于集聚的社会动物，人们只要发现人口集聚有利于经济增长、增加收入，聚集与再聚集的增长引擎就发动了，“城市化”大潮不可阻挡4。那么，中国大中城市的高房价收入比对人口集聚进程到底有怎样的影响？本文将利用2015年的数据来进行实证检验。二、实证分析虽然高房价收入比使得在大城市的生活成本较高，但从另一个角度看，大城市有更完善的基础设施、更多的就业机会、更好的医疗条件和文化环境，生活收益也相对较高。第一，更完善的基础设施和生活设施。高房价收入比的城市如北京、上海、深圳等往往在基础设施建设上比其他城市更完善。比如地铁，北京已有17条线路在运行，而上海紧随其后有16条线路。在生活设施方面，高房价收入比的一线城市拥有更多的大型超市、购物中心、电影院等，居民的生活便利性更高。通常国内生产总值越高的城市，其基础设施和生活设施就越完善，因此以一个城市的 GDP 来代表其基础设施和生活设施的完善程度，采用全国35个大中城市2015年的样本数据进行实证，结果发现，房价收入比越高的城市，其GDP就会越高，即拥有越完善的城市基础设施和生活设施，两者呈正相关。第二，更多的就业机会。高房价收入比的城市由于集聚了更多的经济资源、产业资源，在创造就业机会方面普遍表现的更好。以一个城市的单位从业人员数来表示其创造的就业机会数，采用全国35个大中城市的2015年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其单位从业人员数会越高，也即提供了越多的就业机会，两者呈正相关。第三，更好的医疗条件。国内大多数大型的医院都是省级政府部门或高等院校的附属医院，这些医院拥有最好的医生及医疗设备，而省级政府部门和高等院校都集中在省会城市或直辖市，因此，高房价收入比的城市，其医疗卫生条件往往会越好。以一个城市的医生数来表示其医疗条件的好坏，采用全国35个大中城市的2015年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其从业医生人数会越高，即拥有更好的医疗卫生条件，两者呈正相关。第四，更好的文化环境。在中国，政府很大一部分财政收入来源于卖地，高房价收入比的城市，政府的卖地收入会越高，就越有财力来进行公益性文化事业如图书馆、美术馆、博物馆以及中小学教育等方面的投入，来加强文化方面的建设，因此往往高房价收入比的城市拥有更好的文化环境。以一个城市每百人公共图书馆藏书来表示其文化环境的好坏，采用全国35个大中城市的2015年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其公共图书馆的藏书越多，也即拥有越好的文化环境，两者呈正相关。2010-2015年，深圳房价收入比从15.6倍增到27.7倍，上海上涨到20.8，如此高的房价收入比是否会对人口集聚产生负面影响？从图1全国35个大中城市房价收入比与常住人口增量（2010-2015）的散点图来看，房价收入比与人口增量呈正相关，也即房价收入比越高的城市，其流入的常住人口量越大，更高的房价收入比对各大中城市的人口集聚不但没构成负面影响，还由于其伴随带来的更多收益如更完善的生活设施、更多的就业机会、更好的卫生医疗条件和文化环境等，更吸引人口集聚。总体来说，高房价收入比既给向大城市迁移的农村居民和中小城镇居民带来了较高的生活成本，又不断地创造更高的收益来吸引这些人群进一步向大城市集聚，使得他们明知大城市的工作压力大、生活成本高，但仍然不停地从四面八方冲进大城市。可以说，在目前的中国，高房价收入比虽然提高了城市居民的生活成本，并引起重要关注，但人口集聚的城市化大潮并未受其负面影响。三、结论与启示近年来，随着人口往大城市迁移，很多地方住房供求速度跟不上直接导致房价上涨，再加上经济集聚程度不高从而形成较高的房价收入比。那么，在中国城市化进程的大背景下，高房价收入比对人口集聚进程的影响值得分析。本文采用全国35个大中城市数据进行实证的结果表明，它对各大中城市人口集聚的城市化大潮不但没有构成负面影响，还由于其伴生的更多收益更吸引人口集聚。这进一步说明，高房价收入是城市人口集聚带来的成本，但只要人口集聚带来的经济收益更高，也即经济集聚度高于人口集聚度，那么，人口向城市集聚流动的结果就不会变，人口聚集推进经济聚集，反过来再刺激人口聚集，这就是城市化的动态进程5。参考文献1李超，匡耀求：人口集聚过程中的我国房价收入比，学术研究2013年第2期。2李超，张超：高房价收入比形成原因及对中国城市人口集聚的影响：理论与实证，华南师范大学学报（社会科学版）2015年第1期。3匡贤明：高房价下的逆城市化危险 根在控制房价收入比，时代周报，2009年12月。45周其仁：经济密度甚于人口密度，中国企业家网，2012 -04 -11，http：/ -全文完-