我国合作建房事业发展策略研究.docx
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1、 我国合作建房事业发展策略研究 【摘 要】要缓解我国严峻的住房形势,发展合作建房事业是有效的改革路径之一,但目前合作建房却遭遇到很多的现实难题,束缚了其发展壮大。通过对合作建房事业所面临的各种问题分析,提出了关于发展合作建房的政策建议,以期能对缓解我国住房压力、解决公民居住民生问题有所助益。【关键词】合作建房;问题;发展策略 F293.3 A T2011-12(03)-1721进入新世纪以来,我国房价上涨迅猛,远远超出了一般居民的承受能力,住房成为了一大民生热点问题。在高房价的压力下,2003年后,全国各地陆续兴起了民间性的合作建房运动,北京、温州、广州、深圳等数十个城市先后成立了合作建房的组
2、织。然而,在各种现实因素的制约下,除温州之外的各地合作建房几乎均无果而终、不了了之,曾经风行一时的合作建房运动如今已渐归沉寂。但是,我们必须看到,以住房合作社为代表的合作建房制度是国际上普遍通行的解决中低收入阶层住房难题的重要措施,欧美等先进市场经济国家均存在着非常发达的非营利性合作建房机制,与政府、私营企业并列为住房市场的三方主体力量,而近年来越来越多的发展中国家也开始调动非政府组织和民间团体的力量从事住房供应,提供一定的优惠政策,利用个人集资实现的合作建房来解决低收入居民的住房问题。1目前,全球范围内已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。1.合作建房在国外的发展1.1西班牙西班牙的
3、住房合作社诞生于上世纪20年代,是该国解决中低收入阶层住房难题的基本手段,政府鼓励低收入家庭在自愿的基础上共同筹资建房,由于绕过了开发商这一环节,合作社成员能够以较低的价格获得房子。政府对参加者的资格有着严格的限制,只有年收入不足全国最低收入5.5倍的家庭,才有资格成为合作社成员,政府向合作建房提供廉价甚至免费的土地以及优惠的税收政策。从其诞生迄今的80多年间,住房合作社共建造住房130余万套,在首都马德里建造了23.6万套,目前全国共有遍布各地的1.1万个合作社,担负着全国25%的住房建造工作。21.2日本日本于1966年制定了日本勤劳者住宅协会法,并依据该法于1967年成立了勤劳者住宅协会
4、即日本住宅合作社,成为了市场与政府之外的第三方团体建房组织,既解决了住宅市场缺陷问题,又避免了政府直接参与市场可能造成的不公平竞争及低效率问题。政府给予这种非营利性团体建房一些政策性补贴,还提供一定的资金支持,比如以法律形式明确劳动金库(工人银行)和住宅金融公库(住宅银行)对日本住宅合作社的融资义务,政府给予贴息补助,还在税收方面给予各种优惠措施,如免除法人税、注册税、印花税、土地税等。通过这些措施的实行,日本住宅合作社的房屋成本得到了较好的控制,其房屋购价基本上处于普通职工年收入的5-6倍的范围内。31.3德国德国住房合作社最初是工人的住房自助组织,后来逐渐发展成为社会性的住房互助组织。每位
5、会员的入会资金最初只需100马克,如今则需1万欧元。合作社依靠社员的入会资金可获得国家等额资金的资助,还可争取到银行等额数量的低息贷款。合作社是依照合作社法成立的独立法人,如果所从事的是纯公益性的住房活动,国家给予免税,如果从事市场化的经营活动,则需依法纳税,但税率也相对比较优惠。住房合作社在德国二战后的发展历史中扮演了重要的角色,是解决普通大众住房需求的骨干力量,现在全国共有约2千家住房合作社,合作建房占每年新建住房总数的比例超过30%。42.我国合作建房面临的主要问题尽管合作建房已在国际上取得非常显著的发展,但在我国的现实环境下却面临着诸多的困难和障碍,其发展甚至生存都成问题。规范有序的合
6、作建房运作离不开健全的法律体制、有序的运作程序、严格的资金监管措施、科学合理的管理方法、有效的国家政策支持等等。总体上看,目前我国合作建房所面临的主要问题包括:2.1缺乏相应的法律规范首先,合作社相关法律的缺失是合作建房面临的最基本问题之一。尽管建国后我国有着长期的合作社发展历史,但迄今仍未制定合作社法。住房合作社能适用的规范性文件只有1992年颁布的城镇住宅合作社管理暂行办法,作为一个部门规章,在许多方面已经落后于今天的经济环境。暂行办法规定住宅合作社为公益性法人,与民法通则的规定并不吻合,这造成了合作社在进行登记、承担民事责任等方面的困难。5合作社法律缺位是我国发展合作建房的最大障碍,在司
7、法实践、行政执法实践等方面都面临无法可依的困境。同时,由于法律缺位导致的法律风险较大,会造成执法机关和司法机关在处理相关问题时缺乏规范性,从而增加了合作建房中的不确定性。作为一种经济行为,合作社社员都是投资人,在前途不明朗、风险不确定的情况下,其积极性必然下降,严重阻碍了合作建房的发展。2.2资金的安全监管问题由于建房所需资金数量巨大,合作建房的集资安全问题非常突出,如果缺乏规范的资金运作程序,容易形成非法集资或某些人从中非法牟利的情况。合作建房在缺乏法律法规和政府规范的情况下有可能出现欺诈,个人建房合作社可能被某些人利用来进行非法集资和其他诈骗活动。北京、上海、广州、深圳、温州等地合作建房的
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