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房地产企业工程管理模式研究

唐凤艳　姜军
【摘 要】房地产企业进行工程管理的主要目的就是实现组织安排的合理性及计划性。但是，很多企业还在使用比较落后的管理模式，为更好地促进房地产企业的发展，对房地产企业几种常见的管理模式进行了仔细的分析，对房地产工程管理的重要性进行了叙述，并提出了一些改进的措施。
【Abstract】The main purpose of the real estate enterprise to carry out the project management is to realize the rationality and the plan of the organization.But many companies are still using a relatively backward management model.In order to promote the development of real estate enterprises， this paper makes a detailed analysis of several common management modes of real estate enterprises， narrates the importance of real estate project management， and puts forward some improvement measures.
【關键词】房地产；管理模式；措施；分析
【Keywords】real estate；management model；measure；analysis
F293 【文献标志码】A 1673-1069（2017）03-0094-02
1 引言
工程管理在房地产企业中发挥着非常重要的作用，工程的管理工作是一种增值服务，核心的任务就是为工程使用及建设增值，具体来讲就是可以确保工程建设的安全性、提高工程的质量，有利于对投资、成本以及进度进行控制，可以保障工程使用的安全，有利于环保及节能，降低工程运营的成本，还有利于进行工程的维护工作等[1]。房地产的工程管理工作是个系统且复杂的过程，通常风险比较高、投资额巨大、生产的周期普遍很长。管理的过程中涉及建设、施工、监理、设计等诸多单位，需要多方进行协调。论文将针对房地产企业的工程管理模式做出系统的研究。
2 房地产企业常见的工程管理模式
①项目管理进行委托的模式[2]。在国际上房地产企业作为业主，项目管理委托的模式主要有三种：房地产企业自行进行管理；房地产企业委托项目管理的咨询公司来承担全部的房地产项目管理的任务；房地产企业委托项目的管理咨询公司和房地产人员一起进行项目的管理工作，房地产企业从事项目管理的人员在项目管理咨询公司委托派遣的项目经理领导下开展工作。
②设计任务进行委托的模式。这种模式主要分两种情况：房地产企业委托一个设计单位或者委托多个设计单位组成设计的联合体作为总负责的单位，这个总负责的单位可以再委托其他与其配合的单位来完成总的项目管理工作；房地产企业不委托设计总负责的单位，平行地将工作委托给很多设计的单位来进行设计的工作。
③项目总承包模式[3]。所谓的项目总承包模式指的是房地产企业可以把设备采购、勘察、设计、施工等一起发包给一个总承包的单位，也可以将其中的一项或多个项目发包给一个总承包的单位。但是，若是按照规定必须只能由一个单位予以完成的工程，不能肢解发包。具体主要分两种形式：设计-施工总承包以及设计采购施工总承包。设计-施工总承包指的是工程的总承包依据合同的约定，承担设计及施工任务，并全面地对所承包的造价、工期、安全以及质量负责；设计采购施工总承包指的是依据合同约定，承担工程项目的试运行服务、施工、采购以及设计等工作，并全面地对造价、工期、安全及质量负责。项目的总承包模式就是通过施工及设计的组织集成，使施工和设计巧妙的联系，为建设项目增值。
④施工的任务进行委托的模式[4]。这种模式主要有以下几种方式：房地产企业委托一个施工单位或者多个施工单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位，根据需要这个总的施工单位再将工作委托其他单位配合施工；房地产企业委托一个施工的单位或者多个施工的单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位，房地产企业另外再委托施工的单位作为分包来完成施工的工作；房地产企业既不委托施工的总的承包单位，也不委托总的承包管理单位，而是平行地委托很多个施工的单位来开展工作。
⑤物资采购模式。物资采购在国际上主要分三种：房地产企业自行进行采购；房地产企业和承包商约定某些物资作为指定的供应商；承包商自行进行采购。
3 房地产企业工程管理的重要性
①在整个建设项目过程中，工程管理是非常关键的工作。建设工程全寿命的周期包括决策的阶段、实施的阶段以及使用运营的阶段，从建设项目一开始，编制项目的建议书、编制可行性的研究报告、编制设计方面的任务书、初步技术的设计、施工图的设计，到最后的施工验收以及保修等诸多环节，都属于工程管理的范围。所以说，工程管理工作是非常重要且关键的工作，从始至终，任务重大。
②将施工过程中各种复杂的关系进行了疏通，确保了各项工作顺利地开展。一个工程项目参与的单位是非常多的，建设及管理的任务也是非常多的，像土建方面的设计、勘察、工程的施工、工艺的设计、设备的安装、物资的供应、工程的监理、业主方的管理、政府部门的监督及管理等，这些错综复杂的关系融合在一起，其工作的任务、性质以及利益都不一样，就会形成不同的项目管理工作。房地产企业是人力资源、知识以及物资资源总的集成者，也是整个工程项目的组织者。通过工程管理工作，可以将这些代表不同利益的单位进行联合，在沟通的过程中，将很多问题解决，工程管理人员对这种复杂的关系进行梳理，促进参与单位之间良好地相处，确保项目的顺利开展及实施。
③在整个工程中，工程管理工作是一个基础性的综合管理工作。工程管理工作是对工程现场进行的综合管理，每一个环节、每个工序都与施工建设相互联系。在第一线进行管理，其工作是综合且复杂的，对管理人员的要求非常严格，需要对施工现场每一个环节进行监督及检查，确保施工管理的质量及效率。因为工作之间环环相扣，一个工序做不好就影响下一道工序的实施，所以在工程管理过程中一定要严格把控质量关，确保每一个工序都顺利地开展，确保质量的前提下，尽量缩短工期，提高工程建设的效率。
4 房地產企业工程管理改进的措施
①对优秀的设计、勘察及施工单位进行选择[5]。工程建设要想保住其质量，非常关键的一个要素就是要选择好的参与单位，一个好的勘察单位可以提供准确的勘察报告，对施工的现场做出精确的勘察工作，对地下的管线、网线等都能很好地标记，为下一步施工打下好的基础；一个好的设计单位可以对房屋进行精确设计，将房屋的结构进行优化，避免不必要的浪费，不但节约了工程的造价还保证了工程的质量；一个好的施工单位从开始到最后的验收都保质保量，保障了人们生命安全的同时，也保障了国家的安全及稳步发展。
②选择创新性的工程管理模式[6]。房地产企业在管理方面要尽量做到标准化管理，公司总部要对公司整个管理的流程及规章制度有个明确的规定，对项目施工的整个过程有个全面的掌控；尽量选择矩阵式的管理模式，做到分公司的领导以及公司的管理人员都可以对施工的项目进行监督及引导；合理地对施工的总承包等单位进行选择，选择好的监理等单位加强监督工作，全面地促进房地产企业的发展。建立起公司战略方面的合作库，工程的各参与方也尽量从伙伴库里面进行选择，并不断地增加伙伴库的战略伙伴。伴随市场占有率的扩大及公司规模的扩大，要和优良的供货商进行合作，并相应地生产出适合本企业的产品。
③建立起高效且合理的管理方面的模式。虽然高效地进行管理是一个广泛的概念，但是可具体到每个环节并进行分类管理。比如，对队伍的管理、材料的管理、资源等诸多方面的管理；材料的管理方面可以加强对比，选择优质的材料，对数量及其质量进行严格的把关，对材料供应的速度及质量进行提高，加快工程的进度，提高工程的效率，节约工程的成本。
5 结语
房地产企业的工程管理工作是一个周期很长且综合性很强很复杂的工作，所以在施工的每个环节都要做好工程的管理工作。房地产企业要努力提高公司的经营理念，提升管理水平，对工程进行全方位的监督及控制，提升施工队伍的综合素质，促进房地产企业健康快速地发展。
【参考文献】
【1】王晓芳.精细化管理在房地产企业工程管理中的应用[J].中华民居（下旬刊），2014（07）：405-406.
【2】李永兵.当前市场形势下房地产公司工程管理模式转变探讨[J].经营管理者，2014（25）：337.
【3】叶伟.基于现代工程管理理论的房地产企业工程管理模式研讨[J].科技创新与应用，2016（08）：282.
【4】张一鸣.EPC模式下的房地产开发企业工程计划管理及质量管理探讨[J].建材与装饰，2016（04）：169-170.
【5】何凡.房地产企业工程造价的管理与控制要点分析[J].科技创新与应用，2016（16）：257.
【6】郭峰，熊映.新时期中小型房地产企业“刚柔并济”管理模式研究[J].改革与战略，2012（01）：163-166.

-全文完-