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中国房地产市场发展趋势和经营取向

对于中国这样一种长期处在住房难大国来说，最令人鼓舞转折就是辞别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，到达中等收入国家水平。与此同步，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了剧烈争论，研究中国房地产市场经营发展趋势，把握中国房地产市场机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环重要课题。

一、我国房地产业发展及周期性规律

新中国成立以来，房地产业三次重大发展均出目前改革开放后来近，每次都展现6～8年周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济迅速发展和社会财富迅速增长，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种状况下，长期以来人们梦寐以求住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分派给员工，这种解困式住宅大多数建造于本单位周围空闲土地上，虽然没有目前小区规模与环境，但总量相称巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体重要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律根据，这股蕴藏住房需求在邓小平同志南巡发言后爆发出来。当时房地产热点地区重要集中于经济发达南部沿海都市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象重要是当时如雨后春笋般出现各类企业和旅游度假等社会需求。这一特殊高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上六个月落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分派住房实行货币化住房补助，彻底变化了人们住房消费观念，有效拉动了社会需求。尤其是东南亚金融危机后来，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，中国房地产市场尚未开发现实，采用了启动和扩大内需，推进住宅建设政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济持续迅速发展。

从西方发达国家房地产业发展历程来看，均有着周期性规律。而我国短短20几年房地产发展过程其周期性也尤其明显，即房地产业总是从萧条走向繁华，而中国房地产市场一般不会永远持续繁华，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购置力联络在一起，并在高潮期后来进入调整期，在调整中酝酿新高潮。

把握中国房地产市场周期性变化规律，有助于调控中国房地产市场供求矛盾，防止社会资源挥霍，优化社会资源配置。同步，也有助于对把握住房金融经营方略，通过优化资源配置调整市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对目前正处在第三高涨期中国房地产市场进行简要分析。

二、目前中国房地产市场状况及发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，不过，从去年起人们预言“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上六个月中国房地产市场仍然顽强地攀升。今年1～5月，全国房地产共完毕土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积到达43112万平方米，其中新动工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；运用外资50亿元，同比增长15%，也展现恢复性增长态势。今年前5个月房地产合计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。此外，从销售状况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在和持续两年旺销基础上实现。那么，怎样认识保持房地产业持续增长动力之源呢？

1.国民经济持续迅速增长。

近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好经济增长质量可以推进都市化规模不停扩大，大量农转非人口涌入都市必然要实现住房消费，从而为中国房地产市场带来新购置力需求。国民经济持续迅速增长，也使都市中低收入劳动者经济收入持续增长，这在首先“激活”了中低收入者购房需求，为房地产业持续发展塑造了最广泛消费群体；另首先，也使本来购置力较强消费者提高了消费层次，从而推进着住房品质不停提高。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展前提与基础。

2.体制与机制市场化。

长期以来，我国重要靠国家和集体来建房分房，这种供应模式是中国都市居民居住环境差重要原因。国家住房制度改革，把建房与购房一同推向中国房地产市场，从而使住房成为自由流通商品。中国房地产市场机制引入，使建房者成为自负盈亏法人，购房者用货币去选择适应个人需求商品。这种产权明晰化、个体化，催生了目前这个世界上最大中国房地产市场，而这个巨大并且日益增长市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆载体。

3.与消费观念更新配套住房按揭贷款。

市场经济不仅提高了购置力，更重要是催化了人们全新消费观念。20世纪80年代以来在中国房地产市场经济体制下就业劳动者，大多数不会等到攒够钱后来再去买住房，而是充足运用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据记录，70%以上购房者都会选择运用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量按揭贷款间接注入和不停递增住房开发贷款已经成为支撑中国房地产市场最重要资金来源。

尽管我国目前新一轮中国房地产市场高潮有着良好市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处在非“泡沫”良性增长过程，不过，市场规律证明：一种谁都能赚到钱，甚至获得暴利行业肯定是危机四伏。也许我们面对市场恰恰是拐点前最高峰，由于市场自我调控和释放风险信号已经显现。

第一，商品房空置率增长，超过风险控制线。

虽然从5月国家记录部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》6月26日消息：“5月份商品房空置面积分类指数值为95.7点，比上年同期增长2.9点。作为逆指标，此项指数增长，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%水平。”该报7月1日还披露：到7月，全国商品房空置总量在1万平方米以上，其中空置超过一年以上占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并深入指出，眼下“商品房空置率”应当在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%时候，就已经是超警戒线运行了。

第二，中国房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。

全国房地产到位资金到达7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种状况下，老式家电厂家“海尔”、“美”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新但愿集团也斥资30亿元进军地产。一批上市企业，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新动工楼盘大幅增长气氛中，新企业持巨款再度剧烈加入，势必加剧中国房地产市场风险。

第三，房价增幅回落，销售趋淡。

与房地产开发持续升温相对应是中国房地产市场反应淡漠。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论中国房地产市场与否“过热”或存在“泡沫”，但却关注中国房地产市场发展趋势与风险动态，由于这直接关系到住房金融经营取向，同步也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展前提与基础。

三、住房金融风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展现实，住房金融经营取向宜分为短期调整目与长期发展目两步运行。短期目以调整市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动中国房地产市场消费需求，提高市场购置力，消化既有空置商品房为主。远期目则包括优化信贷资源配置，提高国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，增进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。

房地产业是国民经济敏感产业，调控得当，中国房地产市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲拉动作用。同步，这又是一种高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济导致重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业诸多调控手段分别归属于各都市计委、建委、规划、土地、房地产管理等不一样职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体客观调控合力。在中国房地产市场繁华条件下，控制哪一种项目都是“得罪人”差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”关键，

一是把上述分散职能归集于一种权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调整。

二是由人民银行根据全国房地产业运行指标，在一定期间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，运用信贷对资源配置引导与调整作用调控房地产业稳健运行。

三是商业银行要在切实防控风险前提下，对都市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源宏观调控能力，张弛有序地调整房地产开发规模与市场供求关系。

四是商业银行加强对优质开发企业遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具有品牌优势大型房地产企业，更好地调整市场和引导中国房地产市场。

2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款内在构造。

房地产开发总量扩张与国内银行住房开发贷款增长较快亲密有关。例如，在今年新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这阐明，资金环境宽松助长了房地产开发提速。在充足计算既有空置房及已动工新建商品房市场消化能力基础上，充足运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调整市场商品房供应量，既可消化“泡沫”压力，又有助于减少中国房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款区域构造与客户构造。目前，我国中国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上首先是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区开发贷款总量，投向市场商品房供应局限性、价格攀升地区，以到达区域内均衡发展；另首先是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差开发企业贷款，将腾出资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户构造和减少贷款风险需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场，增进房地产业良性循环。

中国中国房地产市场寄托了太多但愿：国家靠它拉动内需，支持国民经济持续健康增长；房地产企业靠它发明利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不但愿这个市场垮下去。维持市场稳健运行前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高都市居民购置力，又可以增进空置商品房销售。当然，处理空置房问题需要来自社会各方面共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；另一方面，政府及有关部门要把土地出让金和多种税费降到一种合理水平，加大住宅价格下调空间。假如既有库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层可以买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行住房按揭贷款条件也更合用于这一少数群体，制约了住房金融发展空间。而中等及其如下收入产业工人、商店及服务业营业员尚无能力购置新房产。而这个最广大群体，才是真正支撑中国房地产市场主体。商业银行要积极启动中等收入群体住房消费贷款市场，减少条件，简化手续，使中等收入消费者可以拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。

我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房互助合作资金支持体系，对于增进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远影响。到去年年终，全国住房公积金归集额已经到达3326亿元，而住房公积金贷款合计发放额只有820亿元，仅占归集额24.65%。住房公积金制度建立对于推进住房市场化，增进中国房地产市场活跃发挥了重要作用。不过，在详细运行中也存在某些问题，例如，归缴力度不够，某些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额增长；已归集住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回非住房性质贷款，甚至资金被挤占、分流现象也很普遍。目前，最关键问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质积金没有使社会最普遍中低收入劳动者阶层得到应有实惠。今年5月，国家公布了《有关修改〈住房公积金管理条例〉决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，尤其强调加大住房公积金贷款投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式个人住房贷款消费体系，必将对深入拉动住房需求，增进房地产金融持续健康发展发挥更大作用。

5.实行住房抵押贷款证券化，深入拓宽融资渠道。

目前，商业银行住房按揭贷款最长期限为30年，平均期限约7～8年。不过，商业银行用于发放贷款资金来源重要是存款，而存款中比重最高又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上不匹配。这种反差伴随住房按揭贷款迅速发展而不停扩张，从而使银行信贷资产流动性指标受到影响。为处理短期资金长期占用问题，西方商业银行通行做法是在政府支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完毕向中央银行和国务院上报工作，年内即将运行。

目前，我国有着广泛中国房地产市场需求和巨大住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具有了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%“精品信贷板块”，具有发行住房债券条件。当务之急是国家应当尽快将这一设想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务专门机构，由其按规范化原则向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款不停还本付息作为支付债券利息资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场良好链接，不仅使商业银行住房按揭业务有了长期稳定资金来源，并且也形成了住房信贷业务和住房融资业务一体化运作，推进了住房金融和中国房地产市场良性循环与可持续发展。

6.入世后我国房地产金融业面临挑战与发展。

加入WTO后来，外资银行趋利性本质必将导致对低风险、高效益信贷板块竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流大企业、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处在劣势，而原本在土地使用、项目获得等方面优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束状况下，国内房地产开发企业市场风险和经营风险必然向银行转嫁。另一方面，国外房地产金融机构尤其是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善操作规范和相称丰富管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融影响加大，加入WTO使国内中国房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务冲击，与之有关联国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。尤其是在中国房地产市场升温市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引起经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构贷款风险，甚至引起金融危机。

面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充足发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争积极权。

一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销方略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应中国房地产市场需求新房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新金融服务，增强发展后劲。

二是金融管理者要强化房地产金融市场宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。

三是提高既有住房消费贷款产品竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务挑战，国内商业银行要切实变化个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂现实状况，增强住房信贷产品中国房地产市场弹性。四是加紧房地产金融人才培养。入世后来，房地产金融市场主体复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高规定，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面专业人才和复合型人才是应对挑战迫切需求，也是提高竞争能力与发展能力战略选择。