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房地产项目拓展开发工作流程指引.doc
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1、香江控股房地产项目拓展开发工作流程指导 一、目 明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目企业各部门在项目 拓展、项目开发期间各项工作任务及需要香江控股及项目企业紧密 配合工作环节,梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中各项基 本流程及关键节点,以利于香江控股项目拓展开发工作顺利进 行。 二、合用范围 合用于香江控股拓展开发系统中新项目拓展工作及项目确立后 全过程报建/报批、取证工作管理。 三、职责 企业有关部门及项目企业按职责/业务划分,分别负责组织办 理有关报建/报批、取证工作。 四、工作原则 1、企业项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地 有关行政主管部门规定,办理报建/报批、取证手
2、续,获取有效 同意/注册/许可文献。 2、各负责办理报建/报批、取证部门领导和详细工作人员,应 认真学习有关法律、法规,理解报建/报批、取证规定和规定,准 备并提供所需文献、资料,做到及时、完整、精确、清晰。 3、各项目企业及详细工作人员在开发报建过程中应注意有关业 务资料保密及完善工作文献归档工作。 五、阐明:本手册中所示各项开发报建手续指导以广州市办理房 地产项目开发报建流程为范例,各项目企业开发业务单位可以根据当 地实际状况完善业务工作流程。 一、投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要阶段之一,重要包 括市场信息资料搜集,投资机会研究,土地信息获取和可行性研究 编制和审批等
3、工作环节。 1、项目信息搜集 (1)目:搜集尽量多新项目信息,为企业获取项目提供 充足选择余地。 (2)主管岗位:拓展总监或各项目企业负责人 负责岗位:拓展主管:搜集、汇总项目信息。 协助岗位:拓展专人:搜集有关信息。 企业高层领导:搜集有关信息。(3)工作内容:A、通过各地土地储备中心出让公告获取土地出让信息; B、通过参与多种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息; C、通过各地政府招商部门获取项目信息; D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目 信息; 2、项目信息筛选 (1)目:从获取项目信息中选用符合企业战策规定项目 (2)决策岗位:拓展总监(根据筛选状况确定项目与否需要
4、进 入初判) 负责岗位:拓展主管(组织信息筛选) 协办岗位:拓展专人(进行资料搜集整顿及实地踏勘) (3)工作内容: A、理解当地已经有政府招商项目实际运作状况,供后来参照; B、对项目进行现场踏勘,理解土地自身素质; C、理解项目区域人文、自然环境; D、理解项目区域交通状况; E、理解项目土地性质、证件手续等; F、对项目各项原因进行比较、分析,研究与否符合企业发展战 策规定。 3、市场调研 (1)目:对项目区域环境、区域房地产市场、目客户群等 进入深入调查,为项目可行性分析提供真实根据。 (2)主管岗位:拓展总监:指导市场调研,提出汇报修改意见。 负责岗位:拓展主管(负责组织调研及汇报编
5、写) 协办岗位:拓展专人(配合调研,提供市场信息)。 备注:如目区域有项目企业,项目企业负责协助拓展 部市场调研工作。 (3)工作内容: A、项目宗地实地踏勘地形:宗地形状,四至范围,四邻状况; 地势:地势平坦状况,自然标高,与周围地势比较;地面现实状况:宗地 内既有建筑物及与否有水渠、较深沟壑、池塘及高压线等对开发有 较大影响原因,并计算因此而损失实际用地面积;地下状况:包 括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等, 地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建;土 地完整性:有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江 河湖泊等原因分割土地;地质状况:包括土
6、地构造、承载力、地下水 位和抗震性规定。 B、项目控规规定: 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积; 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建内容,并辨别经营性和非经营 性公建面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率; 其他 C、区域环境: 人文环境:区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安状况、 风俗习惯等,都市基础设施状况、宗地附近商业、教育、医疗等设 施,危险源状况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地 等)。(附周围环境生活配套图) 自然环境: 区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清 洁程度以及地块风水等。 交通环境: 宗地重要出入道路
7、状况,区域路网现实状况及出行便捷程度,公 共交通便利程度等。 市政规划: 近期或规划中周围环境重要变化,如道路拓宽改造、工厂 搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。 政策环境:行业有关地方性政策重要针对外地项目:价格政 策、税收政策、优惠政策、土地政策等) D、区域市政配套 道路现实状况及规划发展:包括既有路幅、规划路幅,规划实行时 间,与宗地关系(影响)。 供水状况:既有管线、管径及未来规划和实行时间。 污水、雨水排放:既有管线、管径及未来规划和实行时间。 通讯(有线电视、电话、网络):既有管线、上源位置、距宗地距离、 波及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电:既有管线、上源位置、距
8、宗地距离、 波及线路成本等。燃气:既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。 供热及生活热水:既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口 位置。 附图:阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置,及未来 规划扩容和增长状况。 E、区域房地产概况:区域住宅市场概况,形成时间,各档次住 宅区域内分布状况,购置人群变化,区域住宅市场各项指标成长状况 (近 3-5 年),动工量/竣工量,销售量/供需比,平均售价,区域市 场在市内各项指标排名状况及发展趋势,区域内供应产品特性,各 档次产品供应状况,各档次产品集合特性,尤其研究与本案类似档 次物业特性,未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应
9、量和产 品类型。 F、区域代表项目:楼盘规模,产品形式,产品品质,销售价格, 销售状况,项目特色及对区域房地产市场影响等 4、项目初判 (1)目:通过对项目调研,深入理解宗地素质,区域环 境,进行初步经济测算,为与否对此项目进行深入分析提供根据。 (2)决策岗位:总经理(根据项目筛选汇报,判断该项目与否 符合香江控股发展战略) 负责岗位:拓展总监 协助岗位:拓展主管 (3)作业规定: A、进行现场实地踏勘,理解土地与否存在重大瑕疵及周围环境 对项目与否存在重大影响。 B、留取现场影像资料。 C、整顿项目有关技术指标及证件手续,获得如下资料:宗地现 场踏勘,地块区位及四邻状况,土地自身素质 D、
10、项目周围区域走访,包括:区域人文环境,区域自然环境, 区域交通状况,区域配套设施, E、区域楼盘调研,包括:区域房地产市场整体状况,区域代表 楼盘基本状况,区域市场前景预测 F、与项目有关方面进行初步接触,获得有关项目合作条件 G、理解项目技术指标及规控规定,包括:项目详细技术指标, 规划部门规控规定,项目可行出让方式及条件 H、项目初步成本收益分析,包括:地价评估,项目成本测算, 项目资金需求测算,项目初步收益分析 I、编制项目初判汇报 5、项目筹划及产品定位 (1)目:根据项目地块详细状况及项目所在区域市场情 况及潜在消费需求,完毕项目市场定位、产品提议。 (2)决策岗位:总经理 主管岗位
11、:营销总监 负责部门:营销中心 协助部门:拓展部、总工室 (3)工作内容: A、营销中心派出项目工作小组实行调研工作: a 项目小组人员实行有关目客户群体、产品主题、产品形态和 产品各建设指标调研。 b 每次调研完毕后,必须完毕一份市场调研汇报,由项目小 组负责人审核并保证调研汇报对性和完整性,提交营销总监。报 告内容应包括:调研目和范围;调研组组员;调研日期;调研所 根据文献;调研成果表述;调研成果分析、小结。 B、营销中心针对调研中表述和结论性意见,提出修正性措施, 形成市场调研汇报及初步产品提议书,经营销总监审核确认。 C、由营销中心向总工室提交初步项目产品提议书,供进行项目概 念设计。
12、 D、概念设计确认后,由营销中心、总工室共同向拓展部提交初 步项目产品提议书及项目概念设计成果。 6、编制项目初步可行性研究汇报 (1)目 项目可行性研究准时间和规定不一样分为初步可行性研究和深度 可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要技术性 工作之一,是投资者进行投资决策重要根据。在土地使用权正式获 取后,项目开发者还需进行更为详尽深度可行性研究,为随即项 目方案设计提供根据。 (2)主管岗位:拓展总监 负责岗位:拓展主管 协助岗位:拓展专人 协助部门:财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部 (3)作业描述 A、拓展总监上报总经理组建工作小组,组员重要来自企业内部各业 务部门
13、。 B、各组员按照专业分工调查研究搜集资料,必要时再次进行实 地调查和市场调查。 C、小组集体讨论,议题为:市场研究。包括分析市场信息,市 场动态和政策导向等。 项目分析和项目提议。对项目本体进行研判,分析项目优劣势, 并进行项目市场预测;提出项目建筑规模、产品定位、规划方案、 进度计划以及资金筹措方案等,方案经比较论证优化后,提出推荐方 案。 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析,以鉴别项 目经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论局限性以支持项目 方案成立时,可对原设计方案进行调整或重新设计。 D、编写研究汇报。通过技术经济论证和优化之后,各组员分工 编写章节,由负责岗位协调综
14、合汇总,编制汇报草稿。经主管副总批 阅意见后,修改完善,形成正式汇报。 E、初步可行性研究汇报内容: 详见附件 5香江控股项目可行性研究汇报指导 7、可行性分析汇报评审 (1)目:通过企业决策层评审,决定项目与否可以获取及获取 方式。 (2)主管岗位:香江控股决策委员会 负责部门:拓展部 协助部门:决策委员会会务组 紧前工作条件:可行性分析汇报编制完毕。 (3)工作内容: 拓展部组织项目初步可行性研究汇报等有关材料,形成议案,上报 香江控股决策委员会,决策委员会对项目议案进行审议,并形成项目议 案决策。 企业决策层确定项目与否向下进入获取阶段。拓展部根据决策委 员会议案对项目进行后续跟进。 8
15、、项目合作谈判 (1)目:根据企业管理层决策,贯彻项目正式合作条件, 并到达正式协议,为项目运作下一阶段做好准备工作。 (2)主管岗位:香江控股决策委员会 负责岗位:拓展总监 负责部门:拓展部 协助部门:法律部、营销筹划中心、总工室等 (3)工作内容: A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组,小组组员由 拓展、法律、工程及营销人员构成; B、工作小组根据企业决策层决定项目合作条件开展谈判工作, 与项目合作方或政府有关部门进行充足沟通与接触,中双方分歧点 形成汇报 及时上报决策委员会进行决策; C、根据谈判到达阶段成果组织起草有关文本,上报同意后, 签订有关协议; D、就项目到达最终合作条
16、件,上报决策委员会同意后,签订 项目正式协议,进入项目实质运作阶段。 有关协议文本范本见附件 6 二、前期工作阶段 前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂阶段。详细工作在 于贯彻开发方案,为开发项目建设做准备。前期波及工作程序以及部 门众多,重要工作内容包括:购置土地后期工作、拆迁安顿、项目 报建与委托设计等等。 本阶段以项目企业为工作主体,控股各职能部门予以协助。 1、项目前期准备工作 (1)主管岗位:公共事务部经理:协调各个业务组及与控股法 律部、拓展部沟通与业务往来。 (2)主办岗位:公共事务部开发组:负责搜集整顿申办资料文 件,详细经办申办手续。 协助部门:控股法律部、财务部、拓展部、
17、工程部、预算部、设 计部(3)项目前期工作有关事项: A、通过招拍挂程序获得项目土地使用权,办理有关手续 a 通过土地招拍挂程序竞得项目土地使用权后,签订土地出让合 同,并在付清土地出让金及交易费用后,办理土地初始登记,获得项 目土地国有土地使用权证; b 获得建设用地同意书; c 获得房地产开发项目建设条件意见书,委托设计单位做项 目方案概念设计及总体规划方案设计 B、注册成立项目企业,办理企业营业执照 C、办理房地产项目企业立案手续 自领取营业执照之日起 30 日内,到登记机关所在地房地产开 发行政主管部门立案。 D、在土地使用权出让协议签订后或建设用地同意书下达后 十五日内,到项目所在地
18、建设行政主管部门立案,并领取房地产开发 项目手册。 E、项目企业房地产资质预审 需提供材料:房地产开发投资计划申请表;房地产开发项目投 资预算表;房地产开发项目资质预审表;总平图(内容包括:户型比 例、经济技术指标);年度投资计划书;项目申请汇报;申报地块 蓝图;用地规划许可证;土地证及土地协议。 F、委托环境影响评估 委托具有有关资质单位,编制项目环境影响评价汇报书 G、项目可行性研究汇报审批 委托有资质单位编制项目可行性研究汇报,连同环评汇报等其 他材料上报当地政府发改委,获得可行性研究汇报同意文献。 2、项目立项(立案) (1)主管岗位:主管副总:在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问
19、题。 (2)主办岗位:公共事务部开发组:负责收信整顿申办资料文 件,详细经办申办手续。 协助部门:法务组、行政组、工程部、设计部 (3)办理立项前提:项目企业注册完毕,获得房地产开发资质 证书,土地证办理完毕。 主管部门:当地发改委 需报送材料:1)、营业执照(复印件加公章),2)、组织机构 代码证(复印件加公章),法人身份证(复印件加公章),立案申请 书(原件),选址意见书(原件),6)、房地产项目开发资质预审 表(原件),7)、项目状况阐明(原件),8)、房地产开发资质证 书 (复印件加公章),9)、土地出让协议或土地证(复印件加公章), 10)、所报批地块平面图(带楼座蓝图)(原件加公章
20、) 获得建设项目立案批复及企业投资项目立案证 3、建设用地规划许可证办理 (1)主管岗位:主管副总:在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 (2)主办岗位:公共事务部开发组:负责收信整顿申办资料文 件,详细经办申办手续。 协助部门:工程部、法务组 (3)办理建设用地规划许可证前提:签订土地出让协议, 项目立项审批手续办理完毕。 (4)需要提供资料: A、建设单位出具申报委托书; B、建设单位填写完整并加盖单位印章建设项目规划许可及其 他事项申报表 (以招拍挂方式获得土地使用权建设项目,需提交 建设单位用地申请,须表述获得用地有关状况,申请文献应包括发 文号、签发人、单位印章等基本公文要素
21、); C、规划意见书附件及附图复印件(以招拍挂方式获得土地 使用权建设项目,需提交土地整顿储备机构国有土地使用权挂牌 出让成交确认书和国土资源行政主管部门国有土地使用权出让合 同及其有关文献); D、支付国有土地使用权出让金、缴纳多种税费凭证; E、其他规定提供有关材料。 4、总平面图审查 (1)主管岗位:主管副总:在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 (2)主办岗位:公共事务部开发组:负责收信整顿申办资料文 件,详细经办申办手续。 协助部门:工程部、控股总工室 (3)工作内容: A、办理总平图审查所需要资料: a立案基本资料。 b 都市规划部门核发下列资料复印件:建设用地规划许可 证
22、及附图、附件;历次规划设计条件同意文献;调整总平面方案 时应当提交原规划方案批复文献及附图;其他历次有关批复文献、 附图、附件; c 规划设计条件或原规划审批文献中规定获得专业管理部门 意见。 d 规划设计条件中规定提交规划模型或效果图。 e 规划阐明书一份。 f 绘制在 1/500 现实状况地形图上总平面规划图一式两份。 g 总平面规划图一式两份。 i 电子磁盘报批文献。 B、消防主管机关对项目消防方案设计审核,所需资料:填写建 筑消防设计防火审核申请表,提交政府有关职能部门项目批文、 规划红线图、易燃易爆工程项目火灾危险性分析汇报及工程简要说 明、项目总平面布局、平面布置、建筑平立剖面图、
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- 房地产项目 拓展 开发 工作 流程 指引
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