商业管理在地产开发运营中的作用精.doc
《商业管理在地产开发运营中的作用精.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业管理在地产开发运营中的作用精.doc(12页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、商业管理在地产开发运行中作用目前国内对大型商业地产项目盲目立项规划, 反复建设及规划布局混乱导致都市资源 挥霍及社会资源挥霍和投资风险增长,形势是严峻。因此,聘任国际著名商业管理设 计企业就极为重要。为何商业地产和住宅项目存在很大区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效经 验,对商业地产开发操作思绪、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大问题就是 对于商业地产和住宅项目开发缺乏主线性区别。商业地产项目规模与形态上, 可分两大类, 一类是服务于大型综合商业 shopping Mall , 即购物中心;尚有一类是商业街商铺店面。作为专业商业管理设计企业,重要针对购物 中心来谈几种问题。大型综合商
2、业地产项目和住宅项目有所不一样,其租售对象并非直接购物消费者而是商家, 尤其是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们规定进行规划设计,这一过程最 为艰难。一种几十万平米店,招一家主力店最多 2万平方米,虽然确定了可以处理十万平 米主力店,那么尚有十几万平米等待处理,这对于发展商无疑将形成巨大压力。同步发 展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店形式,是仓储式还是家电用品销售。由于对 于不一样主力店,其卖场比例大小也不一样,以国内外主力店为例他们对卖场面积、停车 位面积、货架陈列、空间高度等均有一系列规定,假如发展商自己在做设计时不符 合这样规定,那么项目越深入,后其招商困难就越大。主力店
3、招商有一系列详细规定,其中对项目市场判断尤为重要,而对于发展商,理解商 业地产和住宅开发之间区别则是最重要。首先,同样是商业地产,其定位却不尽相似。 体验式商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑此类游戏设施可以兼容,但不是所有业态都可以互 相兼容;而有 shopping Mall 是家俱城,有是建材城,有是购物超级市场它们定 位也不一样样;虽然同是大型业态,如国内许多大型超市,也首先需要明确商业业态详细 形式,才能根据实际需求进行设计,为事找人,为商业定位而找设计。目前,国内可以做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最终管理和实行 顾问企业仅仅几家。然而国内发展商对此缺乏足够认识。国际企业
4、、财团和连锁店等最 为看重却是市场分析、财务分析等。这就使得中国发展商缺乏了信誉保证,招商过程中 自然阻力重重。国外大型商场其进入中国目即为了获利, 因此对项目必然会进行认真而专业评估:市 场怎样、开发商房子怎样、开店效益怎样,否则不会轻易投资。而国内假如无法提供这 方面评估, 就需要商业管理设计企业这样机构。 这是由于对方但愿通过代表自身利益 机构进行评估。而商业管理设计企业最重要作用就是整合资源,找到非常好招商渠道, 吸引主力店进来。另一方面,大主力店机构相对强大,总部设在欧洲、亚太地区,北京、上海 也设有总部,各部门职责、职权都比较明确。国内发展商想找他们合作,一般不知该找 哪一级部门,
5、因此更需要和商业管理设计企业建立特殊合作顾问关系。主力店招商之前不应进行建筑设计。 首先对于大型商场或购物中心, 商家比较重视内部空间 可视性,加大可视性对公共购物产生明显引导作用。其出租或发售就非常以便,否则很 难租售。令顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。同步目前大型综合商业趋向于多种购物消费形式大融合。 融合了几家主力店、 小精品 店和品牌店、购物街,以及室外露天咖啡茶座商务餐饮部分。为此,设计了室外广场及舞 台等,由于这不仅是商场需要,也是都市空间需要。这些室外宣传或促销活动由现代商 业演化而来,并已逐渐形成了一种模式。商业管理设计企业介入不仅有助于建筑设计和布局合理性, 更
6、重要是对周围业态考 察,也就是对未来经营前景精确头判断,看准需求空白点,这是需要靠有丰实商业经 营管理设计企业来掌控。此外对于大型商场,其交通组织非常复杂,因此首先要考虑是怎样从一开始就疏导人流, 将人流引入商场深处,由于顾客可以看到、走到地方效益才会更大,对于大型商业建筑而 言这才是最重要。可以说,商业地产操作关键是通过筹划、规划和设计和管理使项目升值。在整个合作过程 中,发展商、投资商作为最大投资方,同步也是最大风险承担者。因此,整个操作应当 以专业态度和技术进行。对于地产开发,重视商业管理设计企业就极为重要,同步也应慎 重选择有商业项目专长设计师或设计团体。 发展商对商业管理设计企业重视
7、程度和投入如 何,对于项目后期回报无疑将具有着重大影响。商业地产是新一轮都市开发建设高潮和机会。 它面临着新时期设计需求变化, 从而将直 接导致构造变化。需要发展商具有高度商业敏感性,重视专业技能和科学资讯性。成功商业地产为何需要理解生活方式1. 什么是商业地产?商业地产是包括购物中心、商业街、 SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折 扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼底层商铺等与住宅类有很大区别 房地产产品。2. 商业地产与住宅类地产区别有哪些?大多数住宅类产品如公寓、经济合用房、别墅、 Town House等,发展商大多数采用开发 销售模式,其资金回收模
8、式相对简朴,而大多数商业地产项目是只租不售、或只销售部 分面积,靠企业长期持有,长期运行、产生大量、稳定现金流给企业带来稳定高投资 回报率。就现阶段而言,国内大多数住宅类产品购置者在购置住宅类产品时,还是买来 自住, 而大多数商业地产类产品购置者大多数在购置商业地产类产品时, 是作为一种 稳定型、 投资回报率较高一种投资工具, 买来作为投资用。 发展商在做住宅类房地产时, 只要将房子卖出去,将小区物业管理做好,就基本算是大功告成。而发展商在做商业地产 时,考虑不仅仅是怎样将商铺卖出去(假如项目需要靠销售部分物业、回笼资金话而 且还要将后期经营、推广作为第一等大事来看待。对于那些有战略眼光房地产
9、企业,在 运做商业地产时身份, 已不仅仅是房地产发展商这一种职能, 还要兼具商业地产运行商 和生活方式内容供应商多种职能, 要协助商铺投资者、 企业股东带来长期稳定回报,还要为广大终端消费者提供多姿多彩生活方式(假如商场商品没有特色、购物环 境不能吸引消费者来此消费,商户经营者赚不到钱,商铺业主收不到租金,试问长期稳定 回报从何而来?从这些差异可以看出,商业地产开发商客户包括两极:一种是商户经营 者,一种是终端消费者。3.商业地产发展商在运做成功项目时,应具有哪些条件?在运做成功商业地产项目时须具有:良好地段,政府大力支持、 (多种税收减免或 优惠、交通路线保障 ,精确市场定位,优秀项目规划设
10、计方案,良好资金保障和 稳定现金流,优秀施工和监理单位,专业优秀招商团体,多种专业顾问团体,优秀 专业商业管理推广机构等, 这里要尤其强调是, 从市场角度来看如下几点是非常关键 :A. 精确市场定位、再好地段,没有精确市场定位项目注定是失败,如北京站附近 一香港著名房地产企业投资地产项目商业部分, 开业几年调整过多次经营业态, 但始 终经营不好,在 一年时间里,换了六任总经理,但效果还是不好(该项目除了定位 不精确,并且派来高层管理人员又都是从香港来空降兵,自身对北京市场,还需有一种 理解过程。商业地产难度就是每个地区每个都市消费者消费能力、消费习惯、消费 特点均有很大差异,并不是将一种地区、
11、都市成功经验、成功模式简朴 COPY 到另一 个都市就可以保证成功 。尚有广东一种都市,也有面积靠近 40万华南 MALL,发展商 在之前与否通过详细市场调查,一种 40万大型 SHOPPING MALL每天需要多少销售额 支撑,才能良好运转,而这个都市还是由分散几十个镇构成,人口并不集中怎样让这些 分散人群长期来消费可真不是一件轻易事。 。当时好称中国最大 SHOPPING MALL 上海正大广场, 面积 20万平米左右目前也只是发展商旗下易初莲花超市在苦苦支撑着。 全国尚有诸多类似由于定位不精确而经营不成功商业地产项目。 就算最终重新定位可以 经营好,所费时间成本、机会成本也很高。B. 优
12、秀项目规划设计方案可以起到协助发展商省钱作用, 并且也为后来经营者和消费 者流下舒适经营、购物环境。好规划设计方案自身也是可以吸引媒体、经营者、终端消 费者注意力买点和公关事件好由头。C. 多种专业人士构成顾问团,在项目前期、中期、后期、都需要有关各个领域专业人 士为项目提供多种专业顾问式服务,无疑为项目不一样阶段成功又增长了某些胜算。 D. 专业优秀招商团体,可以协助发展商防止走诸多弯路、节省时间同步,还可以协助发 展商严格把关,为发展商提供优化商户构造。而不至于为多赚取佣金,而损害发展商长 期收益,为发展商招进并不适合商户。还可以协助发展商在少花钱状况下,招到适合 商户。E 优秀专业商业管
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业 管理 地产 开发 运营 中的 作用
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。