商业地产影院招商知识汇编.doc

商业地产影院招商知识汇编
商业地产影院招商知识汇编提纲：其实培育期给影院低租是非常乐意，有人流和更多滞留，提租金基数是由于占用面积大，影响未来财务目；人流说究竟也是提租金，平效说究竟还是提租金
自
商业地产影院招商知识汇编
Q：影院对于都市、区域选址评估措施，重要考量指标有哪些？
A：考量指标：区域周围三公里范围内家庭户数，即人口总量；都市历史票房、观影人次及前三年和本年度票房及观影人次增长率；交通可达性；项目自身定位规划及体量、商业业态构成、招商运行能力、开发商经营实力。
Q：影院对于商业体规定？
A：商业体在6万方以上，都市人口100万以上；小区性区域首选。重要看都市消费指数，观影频率这些商业数据，并规定影厅规划数量有足够市场竞争力。
Q：影院有关物业条件？
A：面积3000－6000平方米（不含夹层），可供建设6个厅以上；商场3-5层,最高不超过6层；承重规定：450公斤/平方米。
层高:影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影院放映厅装修后净高在米或以上，即梁下净高约米高。
放映厅数量：5-12个影厅（一般为1-2个大厅，4－5个中型厅，1-2个小厅）。正常7-10厅，1000-座。
柱间距：9米以上；放映厅尺寸:
大厅:宽度20-25米,长度24-32米,座位数约为:350-500人，高度梁下15米。
中厅:宽度12-14米,长度15-22米,座位数约为:230-300人。
VIP厅:宽度8-12米,长度15-20米,座位数约为:25-60人。
交通规定要与商场主通道相连，门面规定12-20米，附近要有相对独立垂直电梯，每个疏散门宽度不小于米。
卫生间:影院范围内要有不不不小于40平方米影院专用洗手间。供电:强电容量500-650kw；消防系统:完毕一次消防；中央空调:已配置冷冻水到位；排水/排污:预留到位。
Q：影院哪些是硬性，必须满足？
A：层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少2500以上。
Q：影院一般最佳在项目什么阶段即进入商务洽谈？
A：拿地后做规划阶段介入布局规划、影厅设计。更但愿报规阶段一起探讨
Q：影院理想状况下商务谈判周期多久？
A：这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最佳在报规前影厅布局完毕后，开始走意向书签订流程。洽谈六个月左右确立商务及意向，装修期4-6个月
Q：影院租金承受原则及租金收取方式（对应不一样级别及档次）？
A：租金基本预测根据为企业影城投资回收测算表，通过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体未来经营测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例。收取方式分为按净票房和保底租金取其高。
其他可谈商务条件及方式：免租期、租期、租金递增幅度。装修免租期6个月，试营业免租期6个月。租期一般为15-，租金基本为每三年递增5%。
Q：不一样影院投资多少？
A：针对都市类别和商业体级别，投资范围为万-万/座。在每个都市沃美都要做五星级影院配置，原则配置为巨幕厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、3D厅，个别项目会设置4D厅、4k放映机。
重要投入构成包括装修45%、设备设施55%左右。
Q：电影提成模式？
A：净票房收入=票房总收入-国家电影专题基金-营业税及附加
国家电影专题基金=票房总收入X5%
营业税及附加=票房总收入%。
目前国产片票房分账比例为，片方和发行方43%：院线方57%。
影院收入重要是票房提成、小吃饮料、其他收入，大体比例：
票房基本为二分之一，卖品占比15%左右，广告衍生品等5-10%左右。
沃美在挖掘卖品潜力，采用口感好，多种丰富食品满足影迷需求（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）。
Q：影院运行阶段重要费用构成及构造？
A：租金、物业费、水电空调费、人工、维护维修费、管理费。
Q：对应不一样投入影院，票房收入至少到达多少算是比较ok？
A：笼统讲1000座影城，年票房至少在1500万，单日单座40元以上能满足基本营收平衡，计提折旧。其中，经验数值至少7个厅最合理。
Q：对不一样级别影院租售比、坪效大体范围？
A：影院按照单座产出作为根据，单日单座产出至少应在40元以上，租金比例总平均为票房12%。
Q：有关影院其他指标？
A：南宁项目1777座，旺季或者节日影城最高9000人次/日。沃美最佳影院年人次是100万。投资回收期5-7年，影院之因此做多座位数，就是大片上映时能满足影迷需求。
Q：沃美已经有参与院线发行和制作，有联合发型呢，还是独立发型，合作方式有哪些，又有哪些投资方式，重要投资电影哪些环节？
A：沃美参投了几部电视剧，云影、阿里巴巴合投了一部电影，明年一月上映。今年在独立制作一部怀旧片，在和导演、编剧沟通。
Q：影院目前竞争及各院线市场占比？
A：在扩张有国内某些院线，各自经营目目不一样样，有是尽快花了风投钱，有是跑马圈地，有是为了上市套现。有是一步步认真经营每一家店，目不一样样，竞争措施也不一样样。
院线票房数据排名没有可参照性，影院多布点多必然票房多某些。金逸排第六，利润4000多万，上影排第二，利润1亿多，万达第一利润6亿多（由于租金不算），没有可参照性，要看运行效率和店均收入。
Q：之前有看到报道说影院竞争剧烈，尤其是三四线都市，导致诸多赔本。想问问是不是如此？
A：是这样，不仅仅是竞争剧烈，包括盲目进入消费能力差或者无观影习惯都市、或者商业体运行差，吸引不了人流等等，都导致投资回收慢。目前国内影院基本是维持2、8比例，全国20%影城盈利，80%在维持经营或者亏钱。
Q：影院和剧场与否可以合二为一？
商业地产影院招商知识汇编提纲：其实培育期给影院低租是非常乐意，有人流和更多滞留，提租金基数是由于占用面积大，影响未来财务目；人流说究竟也是提租金，平效说究竟还是提租金
自
>　　A：不能，一种是垄音一种散音。
Q：购物中心引入影院初衷是什么？
A：1.大众娱乐消费代表，便于整体娱乐体验主题打造2.汇集人气，3.业态带动能力强能形成生态圈，大规模拉动目消费群，与其他业态互动兼容，产生最大效益！4.延长消费停留时间发明间接消费
Q：选择哪家影院纬度有哪些？决策者是怎样判断。乐意招入哪些院线？是院线票房排名靠前，还是营运水平高、经济评效好，或者装修硬件投入比较高。
A：主力店作用，开业前无外乎带动其他品牌入驻，增进招商，因此主力店气质决定了整个项目气质；开业后，主力店运行能力，与项目配合是关键。品牌还要与项目定位契合，影院其实也有奢侈品型，艺术性，大众消费型等等，目客群都不一样样。
Q：从人流、直接租金、间接坪效上更看重哪些？
A：影院奉献一直有，前期带人气，拉升其他部位租金，增进招商，后期稳定经营，综合来看前面作用更大
A：其实培育期给影院低租是非常乐意，有人流和更多滞留，提租金基数是由于占用面积大，影响未来财务目；人流说究竟也是提租金，平效说究竟还是提租金，租金说究竟就是收益；人流，平效都是调整固定租金和扣点租金本源（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）
A:个人排序吧，前几年看人流，另一方面观测间接坪效。在一种购物中心培育期内，三年到五年左右看重是人流。中后期重要看租金，然后继续观测间接坪效,对于重视场子管理老板，肯定会积极找主力店商谈怎样增进营业，提高营业额。
Q：租金分派上是怎样计算出来，与否按照基本投资租金计算措施得出？与否对影城品牌方因竞争入驻互相抬价而乐见其成。
A：王总算法和业主不一样，他们是运行算法，业主是投资算法，损益表，现金流外加多种子物业测算。不过给王总定租就很粗，不是比较法就是预估营业额乘比例。比较法就是缺陷在于高估自己场子，打分高，租金自然高点
A：一般主力店租金，多数业主是参照同类项目;一种都市不一样项目，甚至不一样步期，票房收入差异太多，开发商永远觉得自己项目最佳，总是和最高去比较、不过倒推出来租金，品牌肯定无法接受
A：其实是多找几家影院谈，再参摄影似项目相似规模影院，最佳同一都市
A：有关租金，我们会与影院方先沟通估计票房，看在此点上分歧与否大。票房参照有影协汇报和业内数据可供参照。假如预期票房差异不大，下边租金可参照同城项目及收益预期来进行供应结局了。
A:目前主流做法更多是找像尼尔森，urbis这些企业在开业前对项目进行测算预估，然后自己资产管理企业进行评估修改，然后再根据周围项目，以及经验。一遍遍修改,pk，来定大框，然后，谈！
Q：怎样看待做商养商，如影城，应当在前1、2年甚至3年有培养期，在此期间，应在租金物业等方面给与影城一定优惠政策和协助，与否同意，怎样做??
A:放低租金和物业费，营运企划，加大有关宣传营运活动，尚有免租期。
院线要点补充：
1、明星是什么？就影院来讲，明星不仅仅是开业时和首映式一天效果,影院要通过明星来传达给消费者，我这个影院是什么气质，我会怎样和大家一起消费文化，怎样到达影迷心理诉求，如沃美请韩国明星，而不请大陆一日游明星，沃美就要告诉影迷，我是韩国明星喜欢影城，代表最时尚最时尚文化传达。
2、至于以营运数据作为租金根据比较科学，是由于票房高，租金提成必然高，我们南宁场子，第一年就做到5000万，直接就秒杀了保底租金。不会让开发商亏了。
3、有关和开发商关系，沃美一直是认为夫妻关系，嫁到你家，一起维护蒸蒸日上发展关系，合作期是，唇齿相依。
4、首年保底租金计算措施：票房预估12%，这是可承受范围，后续年度最高接受程度是15%。
5、有关票房预估，由于国内市场处在成长期，年度票房增长率为25%左右，但从起，影院大力扩张后，全国总票房增长了，但单个影城票房增长率下降了，阐明分羹人多了，观影人次增长率不不小于影厅增长率。因此，影院在经营5-7年后，票房会下降，但租金同比还是递增，这个比较难受。（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）
6、观影指数：都市观影人次/都市常驻人口，中国整体观影指数，韩国是3，中国确实有提高空间，不过由于影城伴随商业体剧增，一二线个别都市已经导致竞争事态，会有洗牌阶段。
7、会员体系，大数据应用，沃美也在逐渐实行中，这是这个行业突破口，也就是怎样运行：如为何要带孩子看那个电影，沃美会让你来后，引导你看这个片子后，传达给孩子什么？为何带父母来看，应当怎样看，在哪个厅看，传达什么样文化理念。最重要气质是电影是文化消费，怎样养成文化消费习惯，就如同为何不熟人或者熟人都去下午茶地方如星巴克谈事情。怎样做到你我生活，沃美上映！这个课题是沃美院线营运中心这两年要大力抓，怎样通过活动抓取人心，通过多种人性化管理和运用移动互联网去引导消费意识，形成心理依赖。
8、怎样做到精细化管理，在硬件建设上配置最新科技设备，最大化满足观影感受，保持5年以上竞争力；在设施上配置毛毯、小朋友老人座椅、厕所人性化处理、标识舒适化、取票自动化、休息区互动设施配置、咖啡吧设置、ViP独享服务，卖品口味独特，爆米花随卖随爆，食材要好等等。这些才是抓住客人回头率关键。