![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
我的房地产课程设计.doc
《我的房地产课程设计.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《我的房地产课程设计.doc(43页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、湖南农业大学东方科技学院课程设计 课程名称: 房地产开发、工程经济学 题目名称: 建设项目经济性分析与评价班 级: 2023级工程管理2班 姓 名: 倪兴旺 学 号: 指导教师:李明孝、王文萱 评估成绩:教师评语: 指导老师署名: 年 月 日1.项目概论 1.1 基本情况 项目名称:依一世家 建设地点:长沙市岳麓区含光路与谷丰路交汇处西南角 建设单位:长沙“一一”房地产开发公司 性 质:私有 公司类别:专营公司 公司资质:城市综合开发一级 项目介绍:依一世家住宅社区,由长沙“一一”房地产开发有限公司投资开发建设。 位于含光路与谷丰路交汇处西南角,其南面为金峰社区北院金星村安顿社区;东面为谷丰路
2、以及周石坝一直依托至岳麓区政府;西面为西二环轮廓线;北面为含光路以及硾坊社区和枫雅名苑。该用地南北高差均匀,具有良好的朝向及景观视野空间。根据地形特点,在用地范围内布置5栋建筑物,每栋23层,每层4户,层高3米,限高100米。结构为框架结构(带地下室),总建筑面积50105.84平米,其中地下车库3855平米,房屋建筑面积46250平米;总车位361个,地下120个车位,地上241个车位。 1.2 各项经济技术指标 序号项目名称单位数量1总占地面积14855.322总建筑面积50105.843建筑容积率% 2.954社区绿化率%405户均面积1016总户数户4607总停车位位3618内部收益率
3、(税后)%28.89投资回收期(税后)年2.96 1.3 周边配套设施 周边配套: 公园:道坡公园,北京御园,周石坝等 幼儿园:新世纪幼儿园,社区院幼儿园,金色梯阶幼儿园等 商场:400米金峰商业街,世盛超市,锦和连锁百货,等 银行:建行,交行,招行,商业银行,农行,中国银行等 学校:博才金峰小学,长沙市扬帆学校,长沙市实验小学,商学院等 医院:望岳社区卫生服务中心,金星路社区卫生站,湘雅三医院,协盛医院 其它:社区内有室内游泳馆和会所幼儿园以及娱乐配套设施等 周边景观: 道坡公园,北京御园,周石坝,咸嘉公园等; 周边医院: 望岳社区卫生服务中心,金星路社区卫生站,湘雅三医院,协盛医院,爱尔眼
4、科; 周边学校: 博才金峰小学,长沙市扬帆学校,长沙市实验小学,商学院等2.市场分析与需求预测 2.1 投资环境分析 长沙房地产业同全国同样,随着着改革开放的进程,从无到有,不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快,房地产业已成为经济发展的重要增长点,并逐步成为国民经济中的支柱产业。 一、宏观调控的影响 调控政策见底后,政策贯彻是关键,政策调整是必然。去年以来全国有30多个城市相继出台楼市调政策,重要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”,鼓励刚需,而所有执行限购政策的城市均末松动。即使有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定,但也立即被叫停取消。而近
5、期国家层面的降息,下调存进率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑,但是国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此,下半年楼市调控大局不变,但各层面政策适度微调也许常态化,如下半年央行尚有也许多次下调存准金率,刺激经济增长。 二、商品房入市加快,大户型滞销明显 上半年,长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点,一是紧缩的信贷开发商资金链紧张;二是商品房销售不抱负,开发商资金回笼较慢;三是上半年商品房供过于求的状态越发明显。库存积累也明显增多。基于这些,估计下半年开发商们将会增长商品房的推出量,加快入市速度,特别是“金九银十”旺季和年末两个节点上,以此来改善资金压力,消化库存。但是
6、,目前待售的套型重要集中在90以上的中大户型,占总量的73.70%,而今年市场又以中小户型刚需为主,供需产品不对口,因此下半年大户型房库存去化压力仍然十分大,滞销局面难以全面扭转。 三、商品房交易也许出现转机,局部热销 从交易数据来看,目前,长沙房地产市场上仍然以初次,二次置业的刚性需求,改善性需求为主。一方面,各层面调控政策的重压,已经很好的克制了长沙市上的投机性需求。另一方面,国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调,为观望多时的刚性需求都释放出了买房好时机的利好信号,因此,预计下半年由于刚性需求者也许陆续入市,商品房成交将出现向好的转机,同时,开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手
7、段将吸引渴望房价优惠的刚需客户,各大楼盘的各显神通带来局部热销的频现,6月以来长沙出现的几个“日光盘”便是这一趋势最佳的证明。 四、商品房价格将保持稳定 年初长沙商品房均价呈现“稳中微降”的趋势,3月份以后,房价又基本保持稳定,无明显波动。预计下半年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运营,先抑后扬,6月份卯足劲冲入高景气空间的发展势头,表白景气指数有一般上升动力。基于对半年节点上市场行情小幅回升的考虑,预计下半年长沙房地产市场景气度也许会略有上升,较上半年略显活跃。 五、二手房市场仍然比较低迷 相较于国内一级城市,长沙二手房市场交易一直是较劲,数年来发展势头不抱负。半年,长沙二手房成交规模
8、仍在继续萎缩。据官方记录,全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50:1,虽较去年上半年缩小0.45,但新旧房市场交易差距仍然较大,下半年这种差距还将连续。鉴于长沙存量房交易税收征收新规出台、商品房均价止涨,长沙房产税未有音讯,多套房持有成本未见增长,二手房房主观望等因素,预计下半年长沙二手房市场仍然保持冷清局面,缺少刺激市场的利好,短时间的内难以追赶新房市场规模。 六、市场竞争越来越剧烈长沙逐渐强大的竞争力引来众多国内外实力开发商纷纷入驻长沙,促使长沙房地产市场竞争不断自然化。除了在商品房市场以住房品质、个性、概念等方面的转变提高来取悦客户,赢得市场以外,寻求地产开发类型的不断转型逐渐盛行
9、起来,旅游地产、老年地产、商业综合体、工业地产等的成功开发案例已经屡见不鲜。成为破解楼市调控困局的最大突破口,相信未来这些新兴业态将成为房地产市场不可或缺的一部分。2.2 市场分析据政府部们记录资料,从在售楼盘来看,2023年上半年长沙市内六区在售楼盘441个,河西为主售地段,呈现出区域分布特性鲜明、楼盘品质有所提高的特点。在区域分布上,岳麓区和雨花区在售楼盘数占据半壁江山,占总数的51.46%。雨花区在售102个,占比23.13%;岳麓区在售131个,占比29.7%。接着依次为天心区在售72个,占比16.33%;开福区在售61个,占比13.83%;芙蓉区在售38个,占比8.62%;望城区在售
10、37个,占比8.39%。在楼盘品质上,上半年在售楼盘物业类型多样,注重提高宜居品质,以此来充足满足刚性需求。(以下数据来源长沙市房产信息中心 、长沙市房产研究中心)一、 新建商品房批准预售情况表1 2023年16月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中:住宅批准预售面积万同比%批准预售面积万同比%全市749.8214.90591.9926.52其中芙蓉区18.1158.8715.1564.86天心区86.0416.3665.354.51岳麓区100.4334.7668.0950.87开福区69.5739.7441.1861.18雨花区175.9615.52144.760.77望城区7
11、8.5789.7136.7176.33长沙县105.5647.4399.1348.45浏阳市52.1923.1838.8012.40宁乡县63.3811.5355.8037.54图1 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图(单位:万)小结:上半年全市商品房新批准预售同比仍减少,月新增量除4月外,均低于150万二、 二手房成交情况 表2 2023年16月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中:住宅批准预售面积万同比%批准预售面积万同比%全市599.3639.64505.8643.43其中芙蓉区24.2951.0315.2764.41天心区41.1761.0034.8460.68岳麓区1
12、10.3328.2190.3337.28开福区88.2537.4569.5647.96雨花区107.2855.7889.0559.31望城区41.6722.8939.4219.97长沙县116.0219.46110.2918.74浏阳市35.750.8329.445.23宁乡县34.5947.7927.6544.86图2 近一个来长沙市二手房成交走势图(单位:万)小结:上半年全市二手房成交量同比减少三分之一,月成交量低于35万2023年16日全市二手房成交面积133.30万,成交套数为134.24套,同比分别减少33.57%;其中住宅成交84.43万,成交套数10899套,同比分别减少40.4
13、3%、29.00%。分区域来看,内六区二手房成交面积101.86万,成交套数为8976套,同比分别或少24.06%、26.86%;其中住宅成交62.46万,成交套数为7554套,同比分别减少38.74%、30.94%。从走势来看,上半年各月二手房成交量均较低,仅半数月份成交量高于20万,且单月最高成交量也末超过35万。三、 房产一、二级市场交易量对比分析区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市比值1.121.906.347.524.437.9110.882.376.064.5 表3 2023年16月长沙市房产一、二级市场交易量对比小结:上半年全市商品房成交量为二手房成交量
14、的4.5倍 房产一、二级市场对比来看,2023年16月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50:1,其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05:1,比2023年全年比值分别缩小0.24、0.81。从各区县比值来看,除芙蓉区、天心区、浏阳市外,其他六区县房产一、二级市场比例均超正常水平,这一方面反映了我市仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场,另一方面,二手房成交比重偏低,也反映了我市房地产市场困境,在当前市场环境下,二手房成交也比较严重的萎缩状态。四 、结论 从上半年的各项数据来看,长沙楼市商品房供销同比双降。业内人士分析,商品房销售不抱负、开发商资金回笼较慢、商品房供过于求等因
15、素,将极大限度促使下半年特别是“金九银十”旺季和年末节点,开发商增长商品房的上市量,并加快推售速度。 在价格方面,除了不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况,下半年在调控政策连续的前提下,商品房均价上涨的也许性不大,房价总体会保持稳定水平。整个房地产市场景气度也许会略有上升,较上半年略显活跃。3.规划设计方案的优选 3.1 房地产目的市场选择楼盘所在位置地理位置优越,环境安逸舒适,周边配套设施较完善,方便居住人群平常生活需求。交通方便,便于居住人群外出与办公公司及工作人群离市中心距离较近 ,上下班方便。环境优美,绿树成荫,空气清新,地理位置好,物业完善,房子采光非常好,楼距视野开阔,此房升值的空间
16、很大,不管是居住还是投资都有很强的竞争力。该楼盘与城市广场互相包容、相得益彰,可形成较好的商住氛围。依托文化娱乐广场和公园景点,定位体现时尚特性由于临近文化广场。因此“依一世家”目的市场定位:中高级年轻白领、私公司主、公司管理决策层、高级技术人员。 目的市场特性表:目的客户群特性描述年龄特性2845岁,处在事业的上升期,购买能力最强的年龄阶段。经济能力特性庭最低月收入大于8000元,有一定积蓄和投资。接受教育特性大专-本科,大都受过良好的高等教育。职业特性私营公司主、公司管理/决策层、中高级白领、高级技术人员。置业性质特性二次置业,一部分一次置业。心里特性重视环境、健康与居住质量,追求舒适、有
17、品质的生活,懂得辨别好的产品和有品位生活方式,社会优越感强,重视社会尊重和文化,重视群体氛围认同。 3.2 房地产产品定位 “依一世家”项目与周边众多知名项目毗邻。此前长沙一一房地产开发有限公司在本区已经成功开发数期产品,其品牌形象得到了长沙市民的的广泛认同,在业界和消费者心中具有很好的口碑,也在长沙是消费者心中建立了良好的信誉。“依一世家”项目将又会是一一公司在长沙地区的经典之作。“依一世家”地段优越,超低的建筑密度、经典超值的户型、优越的自然环境,为您营造有爱、有品质的生活。一一的“依一世家”属于典型的居住型城市高层,重视园区内部的规划布局和空间形态的变化,建筑形态基本以新古典主义为神韵,
18、园区景观营造清新典雅朝气蓬勃,设立有会所、室外泳池等园区基本配套功能等。 4.房地产开发销售进度安排 4.1 开发进度安排 开工时间:2023年1月 竣工时间:2023年12月 开盘时间:2023年6月6日 本项目计划在两年半左右的时间完毕建设。 建设进度计划如下: 2023年12月12日:项目建议书批复。 2023年12月30日-2023年1月10日:编制可行性研究报告并报批 2023年3月-2023年6月:建筑方案设计 2023年7月:综合管网设计 2023年8月-2023年10月:施工图设计 2023年11月:报建、领取建设规划许可证 2023年1 月:开工建设 2023年3月:工程完毕
19、投资30%,开始预售 2023年12月:工程竣工 2023年1月:工程验收 2023年7月:正式入住 4.2 销售进度安排 销售前期:通过平面和电视媒体上登广告,加强宣传,让市民了解本楼盘并 以此提高楼盘在市民中的知名度,为接下来的销售做好预热准备。 销售期间:通过举办一些互动活动,把本楼盘的理念融入其中,进一步提高楼 盘的人气;与看楼市民建立有效的后期联系,加强与潜在客户之间 联系。并与签约客户之间保持良好的沟通,树立楼盘口碑。 销售后期:做好与已购房客户之间交流,即使反馈以及解答客户相关疑问,并 做好房屋的售后服务工作。 销售价格:均价11200元/平米(预售价格为10500元/平米,预售
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 课程设计
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。