房地产全程策划的课程设计.doc

河海大学文天学院
课程设计

课程名称：开发项目策划报告课程设计
题　　目：XXX开发项目策划报告
姓名、学号：
专业年级：09级工程管理
指导教师：简迎辉、刘博

2023年6月10日

目 录
第一章 项目策划报告概述 3
1.1项目名称及项目开发单位 3
1.2项目背景 3
1.2.1政治环境 3
1.2.2经济环境 3
1.2.3社会环境 3
1.2.4科技环境 4
1.3地块信息 4
1.4项目基本概要 5
1.5重要经济技术指标 5
第二章 市场调查分析的结论 7
2.1马鞍山市经济环境分析 7
2.2雨山区马鞍山经济技术开发区环境分析 7
2.3马鞍山房地产市场发展分析 7
2.4项目位置分析 8
第三章 项目SWOT分析 9
3.1优势分析（Strength） 9
3.2劣势分析（Weakness） 9
3.3机会分析（opportunity） 9
3.4威胁分析（Threaten） 9
第四章 项目定位及项目规划设计方案 10
4.1项目定位 10
4.1.1项目设计定位及原则 10
4.1.2项目目的对象定位 10
4.2．规划设计方案 10
4.2.1规划设计思想 10
4.2.2整体规划方案 10
4.2.3 户型比例与设计 12
第五章 施工建设方式和施工进度、投资预算与资金筹措 17
5.1施工建设方式 17
5.2施工进度 17
5.3投资预算 17
5.4房价的拟定 20
5.4.1住宅价格的拟定 20
5.4.2商铺价格的拟定 20
5.5销售收入 21
第六章 项目营销策略 22
6.1品牌策略 22
6.1.1品牌名称 22
6.1.2品牌定位 22
6.1.3品牌传播 22
6.2租售方案和价格策略 24
6.2.1 租售方案 24
6.2.2价格策略 24
6.3 渠道策略 26
6.3.1目的客户及地区的策划 26
6.3.2广告策划 26
6.4促销推广策略 27
6.4.1销售策略策划 27
6.4.2各阶段客层分析 28
6.4.3推广活动 28
第七章 项目经济效益分析 29
7.1 项目静态经济分析 29
7.2 净现值的拟定 29
第八章 环境影响和社会效益评价 30
8.1 环境影响评价 30
8.1.1资源运用和能源耗用分析 30
8.1.2生态环境保护 30
8.2 社会效益评价 32
8.2.1社会效益分析 32
8.2.2社会风险分析 32
8.2.3社会评价结论 32
第九章 可行性研究的结论和建议 33
9.1 可行性研究的结论 33
9.1.1该项目在经济上是可行的 33
9.1.2该项目的环境影响评价是可行的 33
9.1.3该项目的社会效益评价是可行的 33
9.2建议 33
第十章 小组任务分派说明 34
第十一章 小组成员小结 34
第一章 项目策划报告概述
1.1项目名称及项目开发单位
项目名称：威尼斯庄园
项目开发单位：马鞍山王氏置业开发集团

1.2项目背景
1.2.1政治环境
马鞍山市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，别称钢城、诗城。总面积1686平方公里，人口128.61万。境内辖当涂县、雨山区、花山区、金家庄区。地理位置临江近海，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，以及皖江城市带成员城市，区位优势明显，兼有内地和沿江双重发展优势，为连接华东、华中两个经济区的重要枢纽。
进入新世纪的马鞍山，正全力实行双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推动工业化、城乡化和农业产业化，力争通过10－2023的不懈努力，把马鞍山建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。
1.2.2经济环境
马鞍山工业经济实力较强，产业基础较好。马钢是国内最大的上市公司之一，2023年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁公司中排列第5位。目前以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工建设，到"十五"末所有建成后，80%以上的钢材产品将达成国际先进水平，总规模达800万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业的发展潜力很大。
1.2.3社会环境
马鞍山生活环境优美，适宜居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出"半城湖光半城山"的秀丽风貌。通过数年不懈努力，先后获得"国家卫生城市"、"国家园林城市"、"中国优秀旅游城市"、"全国创建文明城市工作先进城市"、"中国人居环境范例奖"、"迪拜国际改善居住环境最佳范例奖"等称号。优美的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马鞍山购房定居。
马鞍山毗邻南京，两市市区的车程只有30分钟，经宁马高速、沪宁高速到上海也只需3个小时，是安徽对外开放的东大门。沿江铁路穿境而过，长江马鞍山港是天然深水良港，国家一类口岸。便利的交通，紧邻长江三角洲的优越区位，使马鞍山具有良好发展条件。
本项目位于马鞍山城市南部，经济开发区南端；西侧紧邻城市中心干道湖东南路；北接晨光花园社区；南至汇林路；东至平山路。周边节庆广场，梅山湿地公园，阳湖塘公园，墩山公园，市政公园相围绕。
1.2.4科技环境
相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是规定很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。
相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发公司资金来源的记录结果显示，公司自筹资金局限性28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。一方面是信托业的发展。另一方面是购房者的预付款，最后是公司上市。
房地产行业在通过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款规定严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。

1.3地块信息

17号地块基本信息
出让面积(亩):
161.939
土地用途
商业居住
出让年限:
商业40年,居住70年
容积率:
<2.0
成交价格（万元）：
38050
成交单价（万元）
234.97万元/亩

1.4项目基本概要
1.规划总建筑面积： 215500平方米(即161.939*2.0*667=215974.6平方米)，其中多层住宅面 积98573㎡，高层住宅面积83160.6㎡，商业用房面积为18541.4㎡，配套设施7740㎡（其中幼儿园2300㎡，公厕100㎡，物管用房300㎡，变电室50㎡，社区服务中心3000㎡，门卫三处90㎡，篮球场1000㎡，游泳馆900㎡）。另建地下人防2023㎡，地下汽车库5460㎡；
2.建设地点：东至平山路,南至汇林路,西至湖东南路,北至阳湖路
3.项目总投资：97705.6万元；
4.资金来源：自筹20230万元，银行贷款47705.6万元，其余通过预收房款作为项目建设资金；
5．建设期：37个月
6.建设单位：安徽河海文天置业有限公司
1.5重要经济技术指标：（见下页）

经初步测算，重要经济技术指标见表1-2。

重要技术经济指标 表1-2
序号
指标名称
重要内容
1
项目名称
威尼斯庄园
2
建设单位
安徽河海文天置业有限公司.
3
建设地址
东至平山路,南至汇林路,西至湖东南路,北至阳湖路
4
规划总用地面积
161.939亩
5
总建筑面积
215500平方米
6
建筑容积率
<2.0
7
绿地率
40%
8
总投资
97705.6万元
10
建设期
一期12个月,二期14个月
11
资金来源
自筹20230万元，争取银行贷款
47705.6万元，其余通过预收房款作为项目建设资金
12
销售收入
131467.7867万元
13
两税一费
7296.4522
14
土地增值税,印花税等
3286.6967
15
营业利润
33762.1867万元
16
税后利润
22620.6651万元
17
投资利润率
23.15 %
18
投资利税率
34.55%

第二章 市场调查分析的结论
2.1马鞍山市经济环境分析
马鞍山市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，别称钢城、诗城。总面积1686平方公里，人口128.61万。境内辖当涂县、雨山区、花山区、金家庄区。地理位置临江近海，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，以及皖江城市带成员城市，区位优势明显，兼有内地和沿江双重发展优势，为连接华东、华中两个经济区的重要枢纽。
2.2雨山区马鞍山经济技术开发区环境分析
项目位于马鞍山雨山区马鞍山经济技术开发区东部。
马鞍山经济技术开发区位于马鞍山市城区南部，北连城市建成区，西临国家4A级风景名胜区—采石，是马鞍山城区“南进”发展的核心。
国家级马鞍山经济开发区是1995年设立的省级开发区，1999年6月启动建设。通过新世纪以来的快速发展，形成了汽车及零部件制造、食品及乳制品、机械深加工及成套设备制造、新材料及环保产业等特色产业群体，美国KKR、蒙牛乳业、江苏雨润、达利食品、广东科达等一批知名公司先后入驻并取得了长足发展。目前，开发区累计引进公司近500家，总投资折合人民币300多亿元，各项重要经济指标连续8年以50%以上的速度增长，新增产值对全市工业的奉献率达50%以上，综合经济实力连续数年位居安徽省开发区前列。
2.3马鞍山房地产市场发展分析
近年来是马鞍山市大建设、大发展之年。截至去年6月底，全市已开工城建类项目214个，累计完毕投资143.16亿元，与去年同期相比增长91.62%；上半年，全市保障性住房和安顿房建设提速提效，房地产市场连续健康发展，通过加快商品房上市供应速度，形成住房有效供应。马鞍山的日成交量虽有所下跌，但房价却仍然以一种平稳上涨的趋势在发展。
马鞍山今年2月份共成交量408套，3月共成交909套，其中花山区成交446套；雨山区成交308套；金家庄区成交83套；开发区成交62套；其中开发区比上月销售增长53套，环比上涨588.8%，较2月成交呈迅猛上升趋势，呈现大幅回暖的态势。对该项目的销售起利好消息。

近几年马鞍山市房地产市场发展迅速，居民商品房占有率明显提高，但是随着经济社会的快速发展，城市化进程的不断加快，房地产市场需求仍然十分旺盛。
随着马鞍山市“1255”城市发展战略和皖江城市带规划实行带来的城市人口的快速增长，马鞍山市房地产市场需求仍有较大空间。
2.4项目位置分析
项目地理位置十分优越。西邻湖东路贯穿了城市南北，促进区域间联动的同时拉近了项目与城市的距离；位于开发区南端，开发区的公司导入了大量的高新技术人才，为未来项目客户提供了支撑；
该地块自然环境优越。紧邻节庆公园、梅山湿地公园、采石河等优越的环境资源。
项目周边公共交通配置随着未来路网结构的完善，以及城市规划的推动，交通配套也将会日趋完善。

第三章 项目SWOT分析
3.1优势分析（Strength）
项目位于马鞍山雨山区马鞍山经济技术开发区东部。该项目总建筑面积约21万多平米，规划建设多层、小高层和高层住宅，社区配有商业街、幼儿园、会所、社区诊所等公共服务设施，是马鞍山首个将欧式风情融入园林的高档社区。由于处在城南的城市上风地段，坐拥周边的梅山湿地公园和节庆广场，所以社区内外环境都非常优雅。
马鞍山经济技术开发区位于马鞍山市城区南部，北连城市建成区，西临国家4A级风景名胜区—采石，是马鞍山城区“南进”发展的核心。马鞍山生活环境优美，适宜居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出"半城湖光半城山"的秀丽风貌。通过数年不懈努力，先后获得"国家卫生城市"、"国家园林城市"、"中国优秀旅游城市"、"全国创建文明城市工作先进城市"、"中国人居环境范例奖"、"迪拜国际改善居住环境最佳范例奖"等称号。优美的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马鞍山购房定居。
城市中心逐渐南移，项目周边依山傍水，环境优美，周边节庆广场，梅山湿地公园，阳湖塘公园，烟墩山公园，市政公园相围绕；汇林路，湖东南路加强了与市区的连接，该社区集商业，居住，休闲，娱乐于一体，填补了本地区中高档商娱的空缺。专业的物业管理，保障住户的生活品质。
近几年马鞍山经济开发区是马鞍山政府大力发展主体方向区域。
（1）产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充足实现差异化，如欧式建筑风格、户型面积区间合理化、精致化。
（2）环境优势：坐拥梅山湿地公园，阳湖塘公园，周边有节庆广场，社区整体绿化率40%。
（3）交通基础建设优势：项目所在片区交通形象较好，预示着区域无限的发展潜力。如：湖东南路，汇林路，阳湖路等。
（4）开发优势：项目所在区域处在地产发展的起步阶段，开发项目不多，市场竞争压力较小
（5）规划优势：威尼斯庄园规划建设的是高档的生活居住区，规划引导发展，假如这一目的顺利实现，那么，该区域将会成为马鞍山经济开发区最有钱人聚集地。
3.2劣势分析（Weakness）
(1) 周边银行，学校等配套设施不够完善，目前交通并不是很便利。
（2）地处经济开发区，短期内发展前景较差
（3）紧邻项目的同类产品同时开发，竞争力度较大
（4）紧邻项目产品的售价低，得房率高，适合全椒购房人群的经济收入
（5）生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺

（6）交通环境劣势：目前项目周边公交线路较少，出行较为不便
（7）居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境
（8）项目规模比较小，难于形成体量优势
3.3机会分析（opportunity）
雨山区经济开发区的房屋销售连续增长，购买力强。道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。商业部分门面会随着以后本地社区建设及规划而升值。进入新世纪的马鞍山，正全力实行双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推动工业化、城乡化和农业产业化，力争通过10－2023的不懈努力，把马鞍山建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。
（1)交通：便利的交通路线，加速经济开发区的国民经济的发展
(2)人气：周边大商业快速启动，带来人气
（3）区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板块行政辐射的发展力，另一方面可借助于星城乡招商引资的发展资源
（4）产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、大型的工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发
（5）区域升温：马鞍山经济开发区房地产市场连续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提高
（6）市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势
（7）本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目的客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强，未来区域人口的增长，有助于项目公建的销售
3.4威胁分析（Threaten）
（1）产品：周边部分同类产品售价较低，给销售带来一定的影响，本案开发面临巨大的竞争压力
（2）商业：周边大商业的快速启动，对于项目商业部分的影响
（3）人气：城乡结合部，新街区，百货商业，人群不能长时间停留
（4）区域认同威胁：居住郊区化，居住理念的改变还处在起始阶段 ，对区域的认同尚待时日
（5）区域消费能力威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题
（6）未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争剧烈
（7）宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧

综合以上对该项目的SWTO分析，我们要发挥好该项目的优势条件，抓住该项目的机遇，扬长避短，缩减该项目的劣势，减少威胁的存在。本项目应站在城市运营高度，通过提高区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。以大盘的运作模式，建立大盘在产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势。同时充足发挥人文底蕴优势，塑造项目浓郁的 文化生活品牌。针对其劣势项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心，同时整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以减少项目运作的风险。面对该项目的机会要突出区域的发展现状和前景，提高项目价值，并可增长对投资型客户的吸引力。可将目的客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售速度。而该项目的威胁规避时应当采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势。扩展产品线，合理分派各类产品开发时机。

第四章 项目定位及项目规划设计方案
4.1项目定位
4.1.1项目设计定位及原则
（1）以城市总体规划为准则，符合城市规划统一规则，适应马鞍山市人文、历史、地理、气候、环境等外部因素。
发明一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，铺设恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发，社会化管理和循序实行发明条件。
结合马鞍山本地特定的历史文化特点和本地具体情况出发，按照以人为本的设计宗旨，以“前瞻性”和“可续发展性”为方针。使规划设计总体布局均好、新奇，交通方便、流畅，环境优雅，楼房朝向良好。通过规划设计的创新，发明出有特色、设施完善、功能齐全、环境优美的居住区。成为马鞍山市独具特色的住宅区域，同时也为马鞍山地区的整体形象做出奉献。
力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和材料设备上有新的突破，增长高科技的含量，通过多种设计手法，融自然、生态、休闲、景观于一体，建成一个人文气息浓郁的自然、生态型住区。
4.1.2项目目的对象定位
（1）希望享受人性化且拥有现代生活理念的白领人士
（2）受教育限度较高
（3）家庭收入中档偏上，具有私家车
4.2．规划设计方案
4.2.1规划设计思想
根据国土资源局对地块的规定以及我们小组对周边生态，经济，教育医疗的环境的实地调查，我们将把该社区建设成一个针对中高端客户群的将欧式建筑风格融入社区的园林社区。
根据这一核心设计构思，本项目以多层和小高层为主。并且社区中配有大型超市，电影院，综合健身中心，双语幼儿园以及室外篮球场等完善的生活配套设施。
4.2.2整体规划方案
（1）规划结构
本规划的大结构概括为：“一个中心、两个轴线、四个片区”
一个中心：中央景观广场，在地块中心设立一个集中的景观绿化场地，提高整个社区品质。
两个轴线：南北沿规划支路为生活轴、东西中央景观带为景观轴
（2）用地功能布局
本规划力求形成一个布局合理、适度复合、且疏密有致、与生态景观环境充足相融的用地功能结构。集中式的社区配套布置，在形成社区中心感的同时，有助于汇聚人气，方便居民的生活；而其合理的中心位置又能满足住区配套服务半径的规定。在城市主干道相交的社区节点上，考虑以灵活的建筑布局围合成城市界面空间，以变化丰富的建筑轮廓线展示城市形象；而在住区道路相交的节点上，结合城市道路和组团入口的开放空间，设立步移景异的城市界面景观空间。住宅及商业形成若干个建筑组团，沿阳湖路形成富有节奏感的建筑群体景观。居住建筑通过开放式社区道路的有效划分形成四个尺度合宜的居住组团和一个六个班幼儿园，通过东西向景观大道串联在一起。
（3）整体描述
社区大门正开在主干道湖东南路上，大门的左右两侧分别是大型商业综合体（涉及超市以及电影院）和商业健身会所；沿着汇林路布置4幢6层高的多层建筑，其一层作为商铺出售。十字型主干道路将社区划分为四个大小相等区域。在社区东北角分布着3栋高层，其楼间距和道路宽度尽也许大的满足规划设计规定；其中两栋高层中间是一个室外篮球场；再往南是幼儿园，双语的教学让孩子赢在起跑线上；东南角分布着7栋多层，两栋高层。东南角重要以多层为主，西南角有五栋高层，尚有五栋多层。错落有致的高低分派，符合人的视觉审美，同时也让每一栋楼都拥有更好的采光。
（4）交通设计
住区内均布置环形路网结构，使交通顺利、高效。同时大大节省区内的道路面积。
道路设计重要采用“人车分流”的设计思绪，使交通简洁便利，流线清楚。以改善本地块人行安全。做到车行道在外围，人行道在内。
居住区内部为围绕交通路网，符合人车分流，通而不畅的设计原则。
居住区内社区级道路面宽6米，组团级道路面宽不小于3米。
每幢高层建筑均设有一个长边消防扑救面和一个不小于15米x8米的消防登高场地。
住户的地面停车重要沿社区级道路布置，在组团内入口附近设立集中停车，以方便居民的出行。住宅地下停车库抬高设立，局部运用自然通风采光，符合低碳建筑设计趋势。公建停车结合道路布置地面停车场，并结合高层建筑地下布置地下停车库。
（5）绿化景观
居住区的绿化和道路入口景观与集中绿化景观带相结合，形成自然的景观主轴和景观次轴。开放的城市广场绿化结合商业广场景观绿化，引导城市商业人流，营造出温馨的商业景观空间。在住区绿化景观塑造上，引入开放社区景观空间设计手法，将社区开放绿地景观与城市共享的同时，又将城市景观与社区互动，使内外景观空间互相渗透、连续流畅，情趣变化，给人带来花园庭院的享受。景观与建筑空间的结合设立，使建筑不用脱离在自然条件之外,而是与自然融为一体。
绿地系统分为社区中央集中绿地和住宅宅前屋后形成的组团绿地，可供居民休憩游玩。入口集中设立大型集中绿地和贯穿的绿轴，提高环境层次，改善居住质量，使之成为公众交流活动的中心，同时因地制宜，尽量拉大建筑间距，不仅缓解了居民对居住空间的压抑感，并且也使得宅前屋后绿地扩大，与中心绿地连片，浑然一体，精心设立的建筑小品、广场喷泉，丰富及美化了环境。居住区总绿化率达成40%。
（6）户型设计
住宅设计中力求作到以下几点，体型系数小，房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照甲方提供的规定标准进行了房间面积和面宽的设计，房间公共空间及私密空间没有互相干扰，交通顺畅，起居厅和餐厅，厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，所有房间都直接采光，并保证日照的规定。
户型特点：努力营造高品质的居住环境。
·“四明”设计，每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局。
·每户均保证两到三间居住空间朝南，每户均保证两间居住空间朝向重要景观。
·卧室设立大玻璃窗，转角玻璃的设立，以及起居室门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活品位。
·起居室开间均基本保证在4.2m以上，重要卧室基本保证在3.6m以上。
·所有房间保证足够的窗地比。
（7）智能化管理：未来的社会是信息的社会，我们更加充足考虑住宅信息化、智能化，这重要体现在住户与社会的联系，即每户预留internet接口，并设立电脑控制的自动监控系统，从住宅单元门起，直至室内火灾、煤气报警系统，这些组成一个网络由社区的物业管理部门统一管理，三表出户计费系统通过户内表具上的传感器在物业管理部门的打印上输出，代替机械的三表出户，亦可使用社区内的一卡通，实现多种功能。
4.2.3 户型比例与设计
1．住宅楼规划设计方案
（1）多层：总建筑面积为98573平方米，拟建设多层20栋。
（2）小高层或高层：83160.6平方米，拟建小高层7栋,高层2栋。
2.商业建筑规划设计方案
商业用房面积为18541.4㎡
（1）商业综合体：建筑面积为12435平方米。
（2）综合健身馆：建筑面积为6106.4平方米
社区总体规划图，如下：

并几个户型的图例如下：（见下页）

三房两厅两卫 约125-130㎡

爱惜多层，户型方正实用，开明大度的豪奢典范，
大面宽，短进深，三室朝南，南北通透
更多采光和通风，更多健康生活，居家体验完美四季
收纳空间设计，精致集约，更多运用空间
明厨明卫设计，卫生间干湿分离，睿智以人为本

三房两厅一卫 约85-88㎡

爱惜多层，户型方正实用，实用与舒适兼得的典范，
三室朝南，更多采光和通风
更多健康生活，居家体验完美四季
卫生间干湿分离，以人为本，点滴关爱备至
北向赠送空间可扩大厨房面积，或作为工作阳台，灵活多用，稀缺首选

2+1房2房2厅 约88-90㎡

功能分区合理，空间明朗洗练，实用与舒适兼得的典范
超大空间花园，尽情发挥生活想象，白金馈赠，居家一步到位
双卧朝南，主卧特亨大阳台
独立卫生间、衣橱，尊享优渥
次卧方正舒适，飘窗设计，邂逅城市别样春天

2+1房2厅1卫 约88-89㎡

南北通透，功能分区合理，实用与舒适兼得的典范
客厅飘窗设计，完美采光通风
典雅空间，缔造浪漫心情
主卧特设大阳台，俯瞰园景、城景，私享领域，心旷神怡
超大空中花园，可改导致三房，臻美生活，一步到位

第五章 施工建设方式和施工进度、投资预算与资金筹措
5.1施工建设方式
本项目采用分期开发，分期建设。一期建设商业综合体，多层及部分小高层。二期进行余下的所有开发。根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目将进行公开招标。为了优选施工队伍保证工程质量，合理减少工程造价，本项目建筑、安装的招标范围为所有招标。
招标的组织形式又自行招标和委托招标，根据国家发改委制定的《工程建设项目自行招标试行办法》及现行招标有关规定，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标形式为委托招标，招标方式为公开招标。
项目将派驻业主代表和聘请相关监理单位对工程的质量、进度、投资进行控制，以达成最优的经济和社会效益。
5.2施工进度
项目实行进度表见附表1。
5.3投资预算
（1）土地出让及拆迁费用
土地每亩出让金为234.97万元/㎡，土地面积为1161.939亩，土地出让费用合计为：161.939*234.97=38050万元
（2）前期工程费：
前期工程费按每平方米建筑面积225元计算：==4848.75（万元）
(3)建筑安装工程费：
其中：
1.土建费用
高层住宅及商铺 （25920+18451.4）1000=4437.14(万元)
小高层住宅 =14002.8 (万元)
门卫配电房等配套 5470780=426.66（万元)
人防 20231650=330(万元)
地下汽车库 54601350=7371(万元)
小计 26567.6万元
2.水电安装
电气及给排水 =3448 (万元)
电梯 184399.490=1659.5946 (万元)
弱电(有线电视、电话、智能化管理等)
21550020=431.0(万元)
小计 5538.5946万元
建筑安装费用合计为32106.1946万元
（4）社区配套工程费：=4956.500(万元)
（5）公共基础设施费用
按每平方米面积分摊60元计:21550055=1185.500(万元)
（6）管理费用：
按每平方米建筑面积计算，一级开发公司按35元每平方米，二级开发公司按30元每平方米，三级开发公司按25元每平方米计算
21550035=754.250(万元)
（7）销售费用：
前五项（土地取得及拆迁安顿费用，前期工程费用，房屋建安成本，附属配套设施费用，公共基础设施费用）之和的1%计算=(38050+4848.75+32106.1946+4956.500+1185.500)1%=811.4694 (万元)
(8)贷款利息
利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的30％，计息时间为：七层及以下多层住宅不超过18个月，超过七层的高层住宅不超过30个月。利率由价格主管部门根 据银行同期贷款利息率综合测定。取年利率为6.39%，贷款18个月计算
=(38050+4848.75+32106.1946+4956.500+1185.500)30%6.39%/1218=2333.3803（万元）
(9)不可预见费(按2-4项之和的5%计算)
(4848.75+32106.1946+4956.500)5%=2077.422(万元)
合计：87122.4663万元
(10)两税一费
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，五常苑住宅社区商品房开发项目销售合用营业税率为5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税的4%。
营业税：131467.78675%=6573.38（万元）
城市维护建设税：=6573.387%=460.137（万元）
教育费附加：6573.384%=262.9352（万元）
两税一费合计为7296.4522万元
(11)土地增值税、印花税、综合基金
土地增值税为销售收入的2%，印花税率为销售收入的3‰，综合基金为销售收入的2‰。
土地增值税：131467.78672%=2629.3557（万元）
印花税： 131467.78673‰=394.403（万元）
综合基金： 131467.78672‰=262.936（万元）
项目投资合计：97705.6132万元
项目投资估算见表5-1。
项目投资估算表 表5-1
序号
费用名称
工作量
单价
(元/㎡)
金额
(万元)
单位
数量
一
土地出让及拆迁费用
㎡
138711
1950
38050
二
前期费用
㎡
215500
225
4848.75
三
建安成本费
㎡

32106.1946

其中:
㎡

1.土建工程费
㎡

26567.6

1.1高层住宅及商铺
㎡
44371.4
1000
4437.14

1.3小高层住宅
㎡
140028
1000
14002.8

1.4门卫配电房等配套
㎡
5470
780
426.66

1.5人防地下车库
㎡
2023
1650
330

1.6地下汽车库
㎡
5460
1350
7371

2.水电安装费
㎡

4338.918

2.1电气及给排水
㎡
215500
160
3448

2.2电梯
㎡
184399.4
90
1659.5946

2.3弱电
(有线电视,电话智能化管理等)
㎡
215500
20
431
四
社区配套工程费
㎡
215500
230
4956.5
五
公共基础设施费
㎡
215500
55
1185.5
六
管理费用
万元

754.250
七
销售费用
万元

811.469
八
贷款利息
万元

2333.380
九
不可预见费
万元

2077.422
十
两税一费
万元

7296.4522
十一
土地增值税、印花税及基金
万元

3286.6947

合计
万元

97705.6132

5.4房价的拟定
5.4.1住宅价格的拟定
近年马鞍山住宅价格数据资料:
时间
经济开发区
均价(元/㎡)
逐期增长量
20232月
5878
——
20233月
5834
-44
20234月
5912
78

价格计算表
时间
t
y
t*y
t*t
20232月
-1
5878
-5878
1
20233月
0
5834
0
0
20234月
1
5912
5912
1
合计
0
17624
34
2
根据上述数据资料，设价格模型方程为y=a+bt,
则计算可以得出: a=5875,b=34
小高层的价格模型为 y=5875+34t
20231季度的价格即为当t=8时，y=5875+34*8=6147
根据我们楼盘的定位及特色，我们将本项目的的小高层价格为6200元/㎡，多层的价格为6188元/㎡,高层的价格为6288元/㎡。
5.4.2商铺价格的拟定

近年马鞍山商铺价格数据资料
时间
经济开发区均价(元/㎡)
逐期增长量
20232月
9110
——
20233月
9125
15
20234月
9120
-5

价格计算表
时间
t
y
t*y
t*t
20232月
-1
9110
-9110
1
20233月
0
9125
0
0
20234月
1
9120
9120
1
合计
0
27355
10
2

根据上述数据资料，设价格模型方程为y=a+bt,
则计算可以得出: a=9118,b=10
则商铺的定价y=9118+10t
20231季度小高层的价格即为当t=8时，y=9118+10*8=9198
根据我们楼盘的定位及特色，我们将本项目的的商铺价格为9188元/㎡
（3） 车库价格：根据市场调查，将价格定位定8万元/个
5.5销售收入
威尼斯庄园社区开发项目总建筑面积215500㎡，其中多层住宅面积98573㎡，高层住宅面积83160.6㎡，商业用房面积为18541.4㎡，其根据马鞍山市近年来的商品房价格走势并结合相似楼盘的销售情况，我们项目的定价为多层的为6188元/㎡,小高层为6200元/㎡，高层的为6288元/㎡，商铺价格为9188元/㎡，车库价格价格定位定8万元/个。
经测算，多层销售收入为60966.9724万元，小高层销售收入为35489.172万元，高层住宅销售收入为16298.496万元，商铺销售收入为16953.1463万元，车库销售收入为1760万元。
威尼斯庄园住宅