酒店投资测算详解.doc

五星级酒店总投资估算表建筑面积46000m2客房数400间酒店工程总投资估算44379万元建筑主体及外装饰估算13800万元 31.1建筑内装饰工程估算11029万元24.8辅助设施工程估算5290万元11.9机电设备工程估算8740万元19.6绿化估算1840万元4.1不可预见费用3680万元8.2投资成本（如下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万407969m225097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/m2*3697m29278.5万元建安与装修设备成本（包括土建部分）包括地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算根据单方造价（元/m2）面积总额比例1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-18023983384万1.62地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-420083943192万13.9%3构造工程地上建筑面积1100-1300155891760万7.7%4建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积800-900155891280万5.6%5新型节能幕墙外立面建筑面积1200-1500100001200万5.2%6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-38023983840万3.6%7喷淋、气体消防总建筑面积100-11023983240万1%8污水处理（含管线）总建筑面积35-402398384万0.3%9空调工程地上建筑面积550-60015589880万3.8%10地下室通风工程地下室建筑面积170-1908394142万0.6%11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900239831920万8.4%12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-550239831200万5.2%13煤气工程总建筑面积45-5023983108万0.4%14电梯、自动扶梯总建筑面积320-36023983768万3.3%15室外总体总建筑面积100-115239832400万10.5%16室内精装修连家俱地上建筑面积3200-3500155895120万22.4%17杂项工程总建筑面积280-33023983672万2.9%18洗衣房设备地上建筑面积150-17015589240万1%19厨房设备地上建筑面积250-28015589400万1.7%22830万总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=3.4万元管理成本与不可预见费用：300元/m2*25000m2750万元酒店总开发成本：3.4+750+9278.530131.9万元项目投资分析面积资料总地下建筑8，215.17平方米总地上建筑35，578.25平方米总建筑面积43，793.42平方米发展成本明细如下：1前期工程US550,0002建筑费US27,750,0003设备、装配及有关机器US7,780,0004安US3,210,0005户外工作US850,0006开幕前准备费用US20,190,0007其他US14,120,0008不能预见费用US550,000总数US75,000,000一、投资估算本估算编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家俱器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资7500万美元按各项目划分如下：单位：万美元序号费用名称投资额面积占合计比例%一静态投资1建筑工程费227543793372设备购置费77810.373安装工程费3214.284室外工程费851.125服务性设施及家俱器具购置费26.936工程建设其他费用141218.847基本预备费550.73小计744599.27二动态投资1工程造价调整预备550.73小计550.73三合计7500100编制措施、建筑工程根据当地造价水平估算。、设备购置费：A、进口设备按外商报价计算。B、国内设备价格按现行出厂价计算。、设备安装费根据各类设备安装指标计算。、工程建设其他费用：A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。C、基本预备费按0.73%计算。D、工程造价调整预备费按0.73%计算。酒店项目投资与收益状况估算一、酒店总投资估算：单位：万元项目投资估算土地、建筑安装及外墙装饰等估算12412.00建筑内装饰工程估算7538.29机电、弱电设备工程估算2473.00景观、绿化200.00其他费用1000.00合计23626.291、酒店土建项目建筑投资估算：单位：万元名称费用土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用财务费用开发期税费其他费用不可预见费用12412234413391448620757171177178117374注：该项目总用地面积约13864.8平方米，建筑面积：73219.43平方米。2、颐和中心酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算（此项目需企业投入）单位：万元项目项目内容金额强电高、低压电房及主线路600.00弱电、消防系统工程（计873万）智能化系统：综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房）380.00消防综合系统420.00酒店管理系统（含软件及硬件）25.00客房智能化控制系统（含软件及硬件）40.00酒店客房门锁系统8.00中央空调系统工程主、辅楼五层如下，十三到十五层客房为中央空调（包括中央空调废热回收热水系统）850.00泳池水处理系统工程泳池水处理及恒温设备150.00总计2473.003、酒店主楼与会所各功能区招商项目二次装修单位：万元项目面积（m2）投资估算公用事业用途1288.64招商经营银行800.00招商经营项目面积（m2）投资估算西餐厅1000.00250.002500元/平米酒吧、夜总会2365.76759.003200元/平米中餐3119.00921.003000元/平米健身俱乐部3802.80782.252100元/平米游泳区1580.98225.301500元/平米休闲区（酒廊等）1087.02219.20元/平米桑拿2256.38774.553500元/平米合计：3922.054、需企业投入二次装修项目：单位：万元项目面积（m2）投入费用备注二次装饰公共区域、客房设计费/120.00150元200元/写字楼公共面积3846384.601000元/平米梯间及其他公共区域2300230.001000元/平米写字楼大堂394110.003000元/平米酒店大堂460230.005000元/平米会所大堂30075.002500元/平米21米通道1094300.003000元/平米项目面积（m2）投入费用备注骑楼400150.003750元/平米后勤区114191.28800元/平米酒店客房80881200.001500元/平米酒店会议1000300.003000元/平米私人会所23192.404000元/平米停车场11324452.96400元/平米合计305783736.24除土建外，需企业投入费用估算：2473万元(机电配套)3736.24万元（二次装修）200万元（景观、绿化）1000万元（其他常规费用）7409.24万元十四、五星级酒店内装饰工程投资估算表功能分区建筑面积单位造价/M2总投资备注公共部分12780m2餐饮区5700m2中餐厅1000m25500元400万含活动家俱西餐厅300m25500元120万含活动家俱宴会厅1500m26000元525万含活动家俱风味餐厅300m25000元120万含活动家俱自助餐厅500m26000元200万含活动家俱清真餐厅300m25000元105万含活动家俱酒吧400m26500元180万含活动家俱鸡尾酒吧300m26000元88万含活动家俱厨房1400m21000元140万含活动家俱健身区2220m2保龄球场600m24500元（6道X100万）810万含活动家俱弹子场200m24000元80万含活动家俱壁球室120m24500元18万含活动家俱健身房250m23000元（设备50万）125万含活动家俱健身舞室250m24000元63万含活动家俱健身医疗部150m23000元45万含活动家俱游艺部200m23000元120万含活动家俱乒乓球室200m23500元50万含活动家俱台球室200m26500元90万含活动家俱棋牌室50m23000元10万含活动家俱桑拿区1500m2桑拿水池150m2万30万按摩室20间3万60万含活动家俱桑拿室3间2万50万含活动家俱蒸汽房2个2万40万更衣室120m23000元36万含活动家俱休息区300m23000元90万含活动家俱美容美发厅200m23500元70万含活动家俱歌舞演出厅400m25000元180万含活动家俱卡拉OK部450m23500元194万含活动家俱游泳池300m23000元90万含活动家俱网球场（室外或天面）500m2元100万含活动家俱大堂及门厅1810m2小件行李寄存处60m23500元21万含活动家俱行李寄存处90m23500元31.5万含活动家俱存衣处30m24000元12万含活动家俱宝贵物品寄存处30m24000元12万含活动家俱邮政外50m24000元20万含活动家俱银行50m24500元22.5万含活动家俱书店50m24000元20万含活动家俱商场400m24500元180万含活动家俱总台450m27000元315万含活动家俱交通及公共空间600m26500元390万含活动家俱功能分区建筑面积单位造价/M2总投资备注客房400间（含常包房、原则房、套房豪华房、总统房等）0m2400间7万/间2800万含活动家俱后勤、行政办公5060m23000元1518万含活动家俱工程5060m2500元253万含活动家俱其它3730m2花房30m23500元11万含活动家俱会议厅800m24500元360万含活动家俱多功能厅500m24500元225万含活动家俱商务中心200m24500元90万含活动家俱停车场车库1500m2200元30万含活动家俱洗衣房600m22500元150万含活动家俱残疾人服务100m23500元35万含活动家俱合计：11029万十五、五星级酒店机电工程费用估算名称数量单位金额/万元所占比例空调系统229527%1冷热源（直燃机）3台6002风机盘管（客房走道餐厅包房按摩卡拉OK包房办公室750台1053温控开关750个404空调柜机（1000m2）/台18台2305冷却塔806空调工程（材料安装）10507空调水系统泵8台308消防送排风设施1套160B配电系统132015.80%1变压器KVA4台1202高下压开关柜3003增容费3504动力配电箱605电源传播（电缆和母线桥架线槽）2506发电机800KW1507工程安装90C给排水系统111513.30%1蓄水设施（蓄水池水箱热水罐水处理）1302水泵（含生活冷热水消防栓喷淋污水泵）25台803水系统工程（消防生活冷热水管道阀门安装）7504游泳池设备（净化热互换）855污水处理设施70D弱电系统145013.00%1电话（含中继线）800门1702电脑系统1403收银系统704消防报警2505综合布线1006卫视系统1207音响广播系统1108保安监控系统1309楼宇自控系统19010内部寻呼对讲系统170E.电梯系统166019.80%1客梯6台9602员工梯3台3503货梯2台1004安装费250名称数量单位金额/万元所占比例F其他90019.80%1油罐（含2次油罐）602锅炉（洗衣场厨房）2台2003煤气工程7041211灭火设备605避雷接地系统1106市政外管线费用（污水电信供电供水煤气）400合计：8740万十六、五星级酒店辅助设施投资估算表名称数量单位金额（万元）所占比例厨房及酒吧设备（1400m2）180034.00%洗衣场（100m2）55010.40%健身设备4507.60%保龄球（4道）4002）健身设备50康乐设施78014.70%1）医疗设施152）游艺设施703）桑拿游水池（150m2）设施1704）桑拿房3套505）蒸汽房2套406）美容美发1507）歌舞厅设施2508）卡拉OK设施20间35隔客房设施111021.00%1）卫生洁具（1万/间）400套4002）灯饰/家电（1万/间）400套4003）电子门锁（0.3万/间）400套1704）床控系统（0.35万/间）400套140酒店灯具65012.30%合计：5290万十七、酒店设计参照指标单位换算：1KW=860Kcal/h1Rt=3024Kcal/h1T汽=625,000Kcal1空调冷负荷：120W/M22用电负荷：120W/M2声缩制冷：0.7KW/Rt其中：照明35W电力45W空调40W3总用水量：0.020.015M3/M2.日4中水回水量:日用水量之10%5热水用水量：日用水量之20%6污水排水量：日用水量之80%7蒸气用量：0.120.15kg/m2.h（综合型）0.050.06kg/m2.h（办公楼）8餐饮用煤气用量：1.6M3/1个餐位.天（煤气热值约4000Kcal/M3时）9洗衣房：91洗涤量框估：5.5-6.0kg/每间客房.每天（已包括客房、餐厅、制服、出租率）92工作制度：6天/周、一班8小时93定员原则：50kg/h.人94消耗：水：40-60L/kg干衣 其中：冷水60%热水40%汽：1.0kg/h.kg干衣压力：5-8kg/cm2压缩空气：10L/h.kg干衣电力：0.08kw/kg干衣95洗衣房面积：300-700M296参照原则：（每间客房）喜来登旅馆管理集团1M2/间希尔顿旅馆管理集团0.75M2美国SOM设计事务所0.9M2（300间）0.75M2（500间）0.63M2（1000间）广州花园大酒店0.49M2（2140间）十八、酒店建筑造价概算参照指标1999年原则（按包括地下室在内总建筑面积计算，元/M2）项目三星四星五星构造工程1000/23%1000/18.5%1200元/18%生活水电、喷洒、消防300/7%300/5.5%400元/6%机电设备工程1000/23%1400/26%1800元/27%屋面及外装修500/11%800/15%1070元/16%室内一般装修270/6%270/5%270元/4%室内高级装修1300/30%1600/30%1900元/29%合计4370/100%5370/100%6640元/100%十九、酒店机电设备工程单方造价概算参照指标项目价格项目价格动力配线138楼宇自控85变配电设备100电脑管理65消防报警100电梯450保安监控60车辆管理12通风空调610煤气工程5锅炉热互换40巡更设备15柴油发电20防雷接地5广播音乐10地面线槽60闭路电视15综合布线150程控电话190可视对讲3000元/户给排水210消火栓系统及喷洒系统80照明工程90二十、酒店管理系统电脑终端位置参照资料1总服务台及前台部：总服务台8-10前台部经理办公室1秘书室1预订办公室2会计出纳办公室22商务中心：按服务功能及规模合适配置2-43票务中心：1-24计财部：财务总监和中方财务总监2财务执行主任、总账、餐饮成本5会计主任、工资、应收、应付8采购主任、仓库35行政中心：总经理、中方总经理2驻店经理1秘书、行政办公4销售部3公关部1客务部3餐饮部1保安部1人事部1采购部1工程部16健康中心：迪斯科舞厅吧台1-2美容美发收银台1健康中心接待厅服务台1桑拿浴接待厅服务台1桑拿浴男女休息厅吧台2游泳池、健身房吧台1保龄球、小吃部吧台17商店：精品店、购物中心、收银台18餐饮系统：大堂酒吧台1咖啡厅吧台1酒廊吧台及收银1西餐厅吧台及收银1中餐厅吧台及收银2风味餐厅吧台及收银2观光餐厅吧台及收银1会议中心、大宴会厅吧台19其他：但凡有持房卡消费记账活动场所收银台都宜设电脑终端