文艺路项目.doc
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1、文艺路项目建议书一、项目周边环境及市场分析:1、区域环境分析文艺路居住人口数量庞大,属于老城区;人口素质一般。交通道路状况良好,人流量庞大,公交线路数量有限。周边建筑陈旧且拥挤不堪。缺乏绿化环境。大型购物设施、教育环境、餐饮服务、医疗机构比较完善。文艺路十字自身已经形成较完善的商业区,距古城区仅5分钟车程,居住或商务出行便利。 2、区域人群、目标客户分析:本案地处西安市文艺路南段,人群多以测绘业、商业及周边原居民为主,如测绘、花卉、盆栽、宠物、商超、布品、服饰、餐饮等从业人员为主,其中办公部分将会吸纳南二环沿线成功商业人士及附近投资客,大的分类有:测绘、设计院及长安大学教师,其收入水平相对较高
2、,对该地段情有独钟; 南二环沿线的企业中层或白领,这些人的置业较为理性,对职业发展前景有一定计划,有办公需求。文艺路布品经营者及其它如花卉、水产、餐饮、商超从业人员,这些人大多积累有一定经济基础,非常认同该区域,为了经营便利打算长期居住。原居住者,这些人对文艺路有较深的情结,也有相当的积蓄,多为改善居住条件。纯投资者。对目前的房产投资充满信心,好地段的更是不惜代价。雁塔路沿线电子产品经营户。3、区域商铺经营及租销分析:文艺路南段商业多以花卉、盆栽、水产、宠物及餐饮业为主,店面装修及整体经营水准不上档次,目前缺乏待租待售铺面。临街商铺租金价格约70100元/月。并且因为南端变电站的影响,二环上的
3、人气也被隔断。二、项目整体市场分析及建议: 1、项目整体分析: 位置:本案东临文艺南路,地处南二环与文艺路十字之间,项目北距建设路西口约150米。 环境:项目周边整体人居氛围较浓厚,但总体缺乏档次,区域整体建筑密度过高,内部绿化及外围公共绿地空间缺乏。 产品:目前项目产品已经定型,纯现房,其外立面、景观绿化、管道等都已经形成硬伤,整体产品属于中高端物业;遗憾的是设计过时,外立面已略显陈旧。 项目SWOT分析:优势:居住氛围较浓;因为长时间的生活聚集和沉淀,项目周边关联生活配套比较齐全。商业氛围浓厚;以布匹为核心的市场长时间经营良好;花鸟、自行车的经营也小有规模。交通配套较为健全;依托文艺路、南
4、二环、友谊路、建设路等,路网完善。全现房,多层框架结构电梯洋房,建筑品质、户型结构良好。一层独立停车房,为高品质生活提供了良好的配置。117两室两厅、143的三室两厅、182的四室两厅都属于享受型品质空间。劣势:外立面略显陈旧,整体形象落伍;没有景观、绿化,建筑密度高,楼间距窄,缺乏活动空间;两室户型卫生间过小;楼梯走道管道外露,门窗材质粗陋,进一步损害了产品价值和形象。机会:周边可售房源目前相对较少; 宏观经济过热,货币贬值明显,居民置业需求旺盛;挑战:周边显性竞争明显;北侧两个项目2个月内会相继开始发售,会吸纳分流一部分本项目客户!总结:受产品的特殊性制约,销售的灵活度较小;周边市场在售个
5、案品质较好且基本消化,但不乏后起之秀;地理位置的优势性一般,该地区人流密集区为文艺路十字商业区到建设路餐饮区,呈“L”型,本案临街人流量相对有限;2、项目价值解析 价值解析(按照4500/成本核算)板块面积单价总价值(万元)住宅部分70204100元/2878车库部分27个10万元/个270公寓部分34004400元/1497商铺部分50015000元/750项目累计面积120005395万元项目均价4500元/项目总面积:12000 住宅部分:6层:48套:总面积约:7020 车库部分:1层:27个:总面积约:800公寓部分:6层:总面积约:3400东面临街商铺:1层:总面积约:500北面临
6、街:1层:总面积约:280(和临街商铺打通作商铺销售)备注:因为资料缺乏,以上面积为估算面积。我们的目标:整体均价达到5500元/,总销额达到6605万元。实现1070万元的毛利润。板块面积单价总价值(万元)住宅部分70205000元/3510车库部分27个15万元/个405公寓部分33005000元/1650商铺部分50018000元/9002805000元/140项目累计面积120006605万元可 3、项目策划总思路:经过我们上述调查分析,结合本项目自身优劣势做如下建议:三大工作重点:改造、包装、推广。 建筑改造物尽其用 规避劣势从项目的布局上建议:现在的小区主入口,改作商铺销售。将项目
7、电梯洋房和前楼公寓人为隔离,彼此凸现各自的优势。地块南侧入口加精致的铁艺大门作为小区后楼的主入口。地块北侧入口可作为前楼公寓部分的主入口,添加观光电梯,南面消防楼梯在一层南侧设非临街次入口,现在临街一层南侧的门卫房位置同样可作商铺销售。(南侧大门后退设置的方法可以直接利用现有电梯,并不互相影响。)外立面重新清洗;室内空间打扫、清理、弥补。前楼临街商铺门头及台阶做适当装修,提升商业价值;分割原办公部分做小户型,丰富产品结构,提升价值实现空间;对项目各电梯前室地面、墙面、天花重新设计装修。争取做到,地面花岗岩、内墙瓷砖、造型吊顶;各爬梯地面贴地砖、扶手做木质、铁艺栏杆等;让公共部分的品质上升台阶。
8、对项目各电梯轿箱作装潢处理,体现各自对应板块的品质感、现代感;对楼梯内管道进行改动或者包装;重新包装单元入口,包括单元入口雨棚、单元门、增加可视对讲系统;统一定做车库门,使车库的品质和私属性上升台阶;为弥补项目景观劣势,在小区中央、入口围墙,锅炉房南北两侧、北面过道均可增设小巧精致的景观,添加项目品质感和居住氛围;包括细节部位的座凳、路灯、车库门两侧的立柱等等都可以充分发挥;小区地面做适当处理,石材铺装。用丰富的材质变化、精致的做工增加项目的品质感;因为现房的优势尽可能在景观先行的前提下,实现完整的现房品质社区形象,再进行正式销售,高位撇脂,直接实现较高价值。项目包装画龙点睛 提升价值售楼部装
9、修要求上档次,应略显华贵;装修精品样板间,最大限度抵消产品劣势,以现买现住的居住舒适及精品样板生活现场打动目标客户;对内部围墙进行改造,规避陈旧形象,增加项目亮点。清扫所有死角灰尘,保持所有场所的洁净及视觉舒适,对临街门头部分进行适当粉饰;加强项目推广包装标准,规范销售接待水准,从细节提升项目品质感,销售与物业人员要求同步到位。整合推广 面向周边 控制费用项目推广分期进行,先行推售后楼电梯洋房,在形成先期的高端项目品质市场认知之后,后期推售前楼小户型公寓将变的更加容易。卖场包装彰显品质、大气,内容凸显景观、配套、稀缺性和品质感,吸引周边客户。前期针对重点区域进行宣传:文艺路/友谊路沿线;南二环
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