方案设计阶段成本控制要点.doc

方案设计阶段成本控制要点 (2007-05-30 08:55:12)

   方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

    方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。

    通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析：

    对于大盘、分期开发的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。

    对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速消化市场。

    不论任何项目，通过细致的市场调研与项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展商应对项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下，心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆，不停的变更定位与设计，从而延误了项目的开发时机，失去市场。

    方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要，为确保设计工作不至于出现反复，或不能通过审批，而影响整个项目的开发进度，前期应针对设计内容，汇同设计单位对以下内容进行充分的研究与确定：

    1、地方规范，如：

    建筑节能标准，（由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同，对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定，在成本上有一定的变化。）；

    建筑等级分类，（各地根据不同的标准对建筑等级进行分类，应在设计过程中灵活运用，减少不必要的成本投入。）；

    抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范；

    建筑材料推广，（各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点，有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析。）；

    2、地方习惯做法，如：

    掌握地质情况，合理选用基础形式（南北方由于地质情况不同，采用的桩基础形式也各不相同，如：预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的，选择适合的基础形式将有利于节省造价。）；

    采暖方式、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料（粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料的本地化情况）；

    3、可利用的擦边球，根据地区的不同以及对规范的掌握与理解的不同，根据企业的公关能力与公关力度不同，所产生的效果也不同，还需要根据实际情况判断；

初步设计阶段成本控制要点 (2007-05-30 09:03:21)

 初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样，为下一步施工图设计做好准备，这个阶段将从技术的角度对方案设计进行深化。

    在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位，对相关材料、设备进行初步选定，尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。

    在方案设计与初步设计阶段应该对项目的成本进行核算，通过开发商的概预算部门对图纸的审核、计算，提出初步的土建工程预算，结合项目定位与成本控制计划，提出对图纸的修改意见。（这个工作一定要在这个阶段完成，如果拖到施工图阶段再改变，将对施工进度产生影响，也不利于降低成本。）
施工图设计阶段成本控制要点 (2007-05-30 09:05:17)

 施工图设计阶段，对于如何优化结构，合理计算荷载、配置含钢量，提高住宅与商业的空间实用率，向设计单位提出了更高要求。施工图设计所采用的标准与设计时间对于工程造价的影响是很大的，对施工图设计过程应聘请相关专业的专家进行充分论证，同时应加强企业概预算方面的力量，主要从结构优化方面为成本控制提出合理的意见。

    对于施工图设计单位的选择，应该慎重，由于房地产行业的特殊性，会选择不同的设计单位来完成。根据经验品质较高的项目，从概念设计到扩初设计通常选择名气大、业务多的公司完成，而且多是国外公司或在中国的分公司。

    而施工图设计应尽量本土化，如果是在较为成熟的地区开发项目，尽量选择当地设计单位，这些单位对当地情况、习惯做法、地方规范都相当了解，对缩短设计周期与节约成本都是有利的。

   如不能选择当地的设计单位，则对于施工图设计深度应该按照国家相关规范设计完成，但有些地方由于多年来形成的行业习惯，施工图审查单位习惯了一种标准。在设计前期设计单位应该通过渠道取得当地已通过审查的施工图样本，加以研究，避免出现返工或通不过的情况（我的切身体会）。

    施工图设计过程中，开发商还应注意制定严格的施工图审查程序，避免政府审图部门和施工单位拿到的图纸“错、漏、碰、缺”过多，为图纸的审查和施工带来麻烦。

设计阶段的成本优化（转贴） (2007-09-28 16:12:41)

目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下，如何通过提高成本精细化管理水平、提升自身运营管理能力来获得竞争优势等热点、难点问题，通过借鉴品牌房地产企业规划设计阶段成本优化的做法与经验，诠释目前国内房地产行业领先的设计阶段成本管理思路与方法。

一、 确立正确的研发阶段的成本观

成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的，例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究；对设计方案的材料成本及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。
成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%～20%。设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。
成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。
成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。
成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。
二、 在项目开发过程中“目标成本”是成本控制的前提
“目标成本”是如何提出的呢？营销部制定产品定位及相应的价格定位；成本部制定项目目标成本；设计部控制目标成本偏差率。
    谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。
三、在项目研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”
     主要指：流程与计划、论证拿地阶段概念规划草案、规划方案、建筑方案、结构方案、部品策划方案、景观方案、示范区策划、施工图。
     计划管理是时间成本的保障，流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加。
四、项目规划阶段的成本优化
    规划的标准既作为设计输入条件，也作为规划方案的评审依据，其中包含对成本控制的评审依据。
五、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本控制的关键因素
（一）设计管理
1、加强对设计公司的管理与协调
   设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。
   在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。
   在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。在设计过程中，做好与设计人员的沟通，建立奖惩措施，激励、推动设计院。还应开展设计公司间的交流与竞争。
2、建立管理程序与制度
   包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。
   （二）技术管理
1、建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计方案入手可以对项目总成本进行较大优化。
2、结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价。
3、结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核
（1）输入信息的审核：
 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。
（2）输出信息的审核：
 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规法限值。
4、细部做法的控制与审查：对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。
（1）新Ⅲ级钢（HRB400）的应用：由于新Ⅲ级钢（HRB400）强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用。
（2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。
（3）细部大样做法构造措施要周密、规范。
（三）其它关注事项
1、成本优化与设计合理周期的确定
   结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。
2、结构含钢量限额
   由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。
   含钢量指标不是唯一的经济指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。
3、其它的（建筑学及总图专业）成本限额指标：开窗率、外墙系数、地下室配比等。
4、建筑形式选择的成本风险：复杂的造型必然带来较高的成本。
5、模型研究规避修改的成本风险规划、户型模型研究作为研究的重要手段，与公司各部门和设计师能够进行更直观、清晰、有效的沟通，意义重大。
六、材料部品选用的成本优化
（一）   首先设立内外装修和安装的成本目标；
    材料与成本密切结合，在不同的设计阶段确定相应的材料成本标准：
1、预测成本：在设计前期阶段完成，依据是“产品策划方案”
2、预估成本：在施工图开始之前完成，依据是“产品扩初设计”，在本阶段应完成主材的材料研究、定型及初步定样。
3、目标成本：施工图完成之后完成，是招投标的基础及依据。
（二） 倡导在设计管理阶段，部品工作并行前置；
（三） 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；
（四）倡导标准化设计，减少部品种类，将降低设计工作量，降低错误率的发生，减少施工管理难度，单一部品采数量较多，可集中采购降低成本。
七、景观方案的成本优化
景观方案的成本最难控制，景观方案需满足四个方面的要求：
1、  满足建造成本的要求。
2、  满足营销的要求。
3、满足项目部的要求。即材质选择的本地化和施工工艺的可行性。
4、满足物业公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、养护成本低。
八、施工图阶段的成本优化
    在施工图阶段应减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生，同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。
    主体施工图设计周期短，工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，应重点把控，据统计国内地产公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的3－10%，其中重复性错误占相当比例。根据万科集团财务部2003年对9个城市，14个项目的统计，变更签证造价为38.04元/平米，总额约7472万元。若建安成本按950元/平米计，则失误率为4%。
    为降低设计变更签证率，可以采取的策略为：建立施工图阶段的长期合作伙伴；给予合理的设计周期；完善标准化构造设计；重视阶段成果标准。
九、成本优化实现的一些其它途径
1、  严格执行成果标准；
2、  减少人为增加的工作复杂度；当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。
3、  流程上将先后串行工作变为并行前置；
     方案阶段将结构、设备、电气、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案的实施性更强。
4、  提高决策效率；
5、  加强合作伙伴管理；
     在施工图设计、模型制作方面建立长期合作伙伴，在合同中明确含钢量、目标成本的额度。
6、  输入条件多一些约束和意识，少一些随意；
7、  加强计划执行力，随时“拉警报”；
8、  标准化与创新，循环式上升。
新技术、新材料在地产项目开发中的应用与研发

一、我公司新材料、新技术的研发工作的现状
1）、新材料、新技术的研发工作的本身要求具备较强的专业技术优势，这是从事这项工作的根本，也是整合外部技术资源为我公司所用，切实配合内部工作的有效保障。新材料、新技术研发的服务内容就是为多项目跨区域开发的各个项目及环节提供技术服务和技术支持。新材料、新技术研发人员应该利用自身在专业方面的知识和技能为投资决策，项目定位，项目拓展，运营核算，工程实施，销售促进提供在建筑技术专业方面的各项支持。片面强调或注重自身的技术含量而忽略其他环节如成本、施工进度，客户等等这样的工作作风是不足取的；如果新材料、新技术研发人员（目前我公司没有独立的新材料、新技术研发专职部门，一般是设计管理部和营销中心的部份人员兼职）工作经验不足，基础知识不牢固，专业技术优势将不复存在，就不能谈到整合外部的技术资源并为我所用。所以新材料、新技术研发工作在工作态度上应该明白自身的工作是服务性的工作，在工作特点上应该是专业技术性较强的工作，在工作内容上应该是协调各种技术资源的工作。为了适应公司跨区域、多项目的运营，可见新材料、新技术产品研发体系的构建是多么的急需。
2)、新材料、新技术研发在内部资源的配置上最主要的是人力资源的配置。
目前思路及建议。
在人员的配置上求精不求多。从事于房地产行业的各专业设计师区别于纯粹从事设计院工作的设计师。新材料、新技术研发工作人员大多来源于设计单位或者具备这样的从业经历，在所难免，从单纯的设计人员转换为综合的地产研发人员难免会有某方面的偏差。纯粹的设计人员我们可以很容易找到，但是把专业强势和地产行业运行特点能紧密结合的人恐怕凤毛麟角。那么对从事新材料、新技术研发工作的人员又什么要求呢？首先，他应该有足够强烈的敬业精神和创造欲望，能够深刻理解并认同企业，肯于学习，不断进取的工作精神；其次应该具有较为丰富的工作经验和扎实的专业功底，这是顺利成功完成本职工作的必备条件；第三，应该具备足够旺盛的工作精力；第四，应该具备一定的沟通和协调能力，善于处理各种工作中出现的矛盾和问题；第五，应该具备发现问题，解决问题并独立处理问题的能力，这里的问题可能是本职工作范畴内的技术问题，也可能是项目开发过程中其他环节的问题；第六、要用于承担责任，不敷衍拖沓，讲求工作原则。
二、目前国家大力倡导的绿色（生态）地产的现状，及新材料、新技术的研发在其他地产项目中的应用
开发商今后将不能再随意宣传楼盘是“生态住宅”或“绿色建筑”了，必须符合国家对此做出的相关规定和评价标准。9月24日，国家环保总局发布了生态住宅环保行业标准——《环境标志产品技术要求——生态住宅(住区)》，将于今年11月1日起实施。此前，建设部已发布了《绿色建筑评价标识管理办法(试行)》及《绿色建筑评价技术细则(试行)》，对绿色建筑的评价做了规定。
国家环保总局发布的生态住宅的环保行业标准，按规划设计和验收两个阶段规定了生态住宅的基本要求、技术内容及其检验方法。
1）生态住宅标准主要包括场地环境规划设计、节能与能源利用、室内环境质量、住区水环境、材料与资源等五个方面。要求住宅从选址、结构设计及建材选择都要考虑节能要求；要充分利用自然通风来改善空气质量，自然光线充足，住宅墙体具有良好的隔音性能，建造和装修住宅的材料必须环保。
2）生态住宅标准有一些硬性规定，如不遇到寒流等特殊情况，生态住宅的卧室、起居室、书房、卫生间的室内空气温度不低于18℃，厨房、采暖楼梯间和采暖走廊不低于16℃等。对绿地也有规定，除了绿地率要符合国家和地方标准外，绿地本身的绿化率必须大于70%，也就是说，绿地不能过多地被喷泉、道路、停车场等占用，而需要还“绿地”一片绿色。
3）有专家认为，这套标准最大的特点是对住宅水环境做出了规定，如节水率要达到15%，要有雨水收集和再生水收集系统，景观用水不得用自来水等。而要达到15%的节水率，就必须全部选用节水阀门和有不同水量的马桶。对于没有安装再生水系统、节水率低或者总体节能效果低于60分的建筑，不得申报“生态住宅”环境标志认证。不过，该标准并没有对房屋的大小户型做出规定，也就是说超大户型也可以成为“生态住宅”。
4）三个等级评定绿色建筑
在建设部8月28日发布的《绿色建筑评价标识管理办法(试行)》中，绿色建筑等级由低至高被分为一星级、二星级和三星级三个等级，并对申请进行绿色建筑等级评定的建筑物颁发评价标识，大大规范了绿色建筑的评价工作。
5）评定从6个技术体系方面对住宅与公共建筑进行考核，即节地与室外环境、节能与能源利用、节材与材料资源利用、节水与水资源利用及室内环境质量及运营管理。
绿色地产不会助推房价（跟我公司目前正在实施的长兴生态城的理念基本吻合）
把住宅建成节能、节水、环保的生态住宅，会不会因此助推房价上涨？专家认为，生态住宅并不会助推房价上涨，并算了一笔账。
如果不计算土地费用、各种税费，平均只用花1000多元就能建起1平方米的住宅，而如果按照节能和节水等生态住宅的标准建设，也只会增加9%左右的成本，也就是说，1平方米增加成本不到100元。如果按照节能和节水标准建设，一年就能节能58%，节水25%，普通的三口之家一年就能省下1000多元的能源和水费，因此即使这笔生态住宅多需的花费由消费者负担，一般家庭8年多也就能收回这笔多出来的支出。
6）目前品牌地产公司如：万科、中海、金地、珠江等南派地产商已经在新产品、新材料的应用上走在了我们的前列。万通、万达、当代、阳光100、中远、远洋等北派地产商也基本在公司架构中专门设立了新产品、新材料研发的专职机构，并且有一部份成果已应用在实际操作的项目上了。
未来的住宅项目要求竞争的基本条件：资本、品牌、产品。资本不是一天两天就可以解决。品牌不是一天两天建立起来的，只有产品是可以你下工夫设计，在一个项目上就可以翻身。像北看星河湾，南看锋尚，北京的星河是高科技的代表，锋尚是节能的代表。归纳这两个项目基本都算是新产品、新材料体系的准确运用的结果。
建筑物的成本要用全生命周期来衡量，从全生命周期来看，某些绿色建筑的初期投入会高于普通建筑，但是由于它是利用可持续发展理念建设的建筑，在整个使用过程中和寿命周期结束后拆除再利用的成本会低于普通的建筑。绿色建筑不是非要增加更多成本，经济、生态是绿色人居的最大亮点之一。在现有的条件下，将各类体系有机结合起来发展（生态城市）绿色人居才是科学且具有可持续发展的。这个观念跟我公司的开发理念正好吻合。说明这也是我们以后努力发展的方向所在。
另外，新材料、新技术研发人员应该时刻保持在设计理念上的先进性和前瞻性。尽管有大量的协调及整合工作，但是千万不能让亲自动手的基本能力在实际工作中被弱化甚至泯灭。离开实际的专业动手能力，可能创新的能力就会变得举步为艰。加强学习，学习新知识，新标准，新规范，时刻保持在专业上的强势，对地产新材料、新技术研发工作人员完成本职工作是重中之重的条件。
我们公司也应该以科技为先导，广泛应用建设部推广的新技术、新材料、新产品，把建筑体系、部品体系中先进的成套技术集成运用，对传统住宅建设技术进行改造，当然前提是我们必须利用我们业主的有利地位，整合设计单位的资源，让设计单位在方案和施工图阶段就解决这个问题，实行资源的合理利用和优化配置。利用我公司目前正在进行的万年长兴生态城一级开发这个有利态势，在这个项目上集中采用。新技术、新材料主要有：新三级钢（HRB400）、轻钢结构体系、隐形梁、水泥珍珠岩块（用于隔热）、聚胺脂防水涂料、环保型赫利斯矿物涂料（用于外墙）、镀膜铝合金窗、暗管暗线、下水管走户外、集中供热水管、新型PVC（UPVC）及铝塑复合管（上下水管）、节能便器、声光控开关和节能灯具，厨卫采用整体标准化设计装修技术等。
在新技术、新材料推广中应树立“以人为本”的思想，按照适用性、可靠性、先进性、可行性、标准化、可扩充性的要求，从实际出发，按适当超前原则谨慎选择和确定是否杂在新项目中采用新技术和新材料。对新技术的成熟程度、投资多少，运行收费等都应认真研究、测算，再作确定。一些运行收费较高、暂时与居民经济能力不适应的项目，可预留选项，逐步发展。
    以上是个人（因专业及经历所限）对房地产开发过程中新材料、新技术产品研发的一些浅述，信手拈来，难免有偏颇之处，不求掷地有声，但求抛砖可以引玉。能给从事房地产工作的同仁们带来几点思想的火花，在当前的房地产市场条件下练习内功，在开发的房地产品上有所突破，在房地产开发的流程上能有所改进，抓住公司跨区域多项目发展的机遇，把公司做大做强。

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