阳明商都策划报告.doc
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1、阳明商都策划报告第一部分项目概况一、 项目概况1 项目名称:阳明商都2 项目地点:大渡口黄金地段,主干道钢花路与翠湖路交 汇处。3 发 展 商:重庆三木实业责任有限公司4 占地面积:50205 总建面积:28828.36 总 楼 高:75.3m(23层)7 外 观:单体楼。大楼楼体以米黄色和蓝色为外墙主 色,间以红色竖条装饰。顶部有白色飞翼型饰件,全落地内阳台,外飘阳光窗。8 功能分布:负二楼:地下商场 负一楼:停车场 13楼:商场4 楼:转换层、会所、空中花园523楼:住宅9 容 积 率: 4.8710 绿 地 率: 26.7%11 公 摊 率: 约19%12 配套设施 :a.豪华会所 b.
2、空中花园、儿童游乐场、羽毛球场 c.商场 d.地下停车场13 户 型:二室二厅单卫:94.47 三室二厅单卫:106.72 三室二厅双卫:130.11 三室二厅双卫:141.45二区域地理及交通状况公交车站224 路:朝天门 九宫庙225 路:陈家坝 大坪253 路:区府 区府229 路:西郊公园 跳蹬918 路:花卉园 九宫庙环城小巴三区域市政设施1学 校:距旅游学校约2000米(向北)距大渡口育才小学约2500米(向北)距九十五中学约200米(向南)距实验小学约250米(向西南)2市 场:距新世纪百货超市约100米(向北) 距重百钢花百货约200米(向北) 距山城平价超市约2000米(向北
3、) 距九宫庙农贸市场约600米(向南)3医 院:距重钢总医院约3000米(向北) 距区第一医院约200米(向南) 距大渡口区中医院(百花村)约1500米(向南)4娱 乐 设 施: 距钢花电影院约250米(向北)距大渡口区公园约500米(向西)5餐 饮 业: 距钢花大酒店约400米(向北) 距菜根香约1000米(向北) 距阳明山庄大酒店约400米(向南) 第二部分区域概况一区域规划状况大渡口区位于重庆西南部,土地面积92.82平方公里,工农业总人口约22万。区内龙头企业为重钢,主要产品为钢铁钢材。项目所在地西南新城为重庆成为直辖市后规划建设的四个中心城区之一。重庆西南新城,规划面积18平方公里。
4、第一期建设3.6平方公里,是以行政管理商业贸易文化娱乐交通换乘及居住为主的综合性城区,建筑面积约500万平方米,总投资超过100亿元。计划用5年左右的时间将第一期初步建设成为一个绿化面积不低于30的高质量绿化环境管线全部走地下通廊的高标准城市基础设施高起点的商业服务设施富有现代化城市气氛的新城区。二交通状况重庆西南新城,区位优势显著,紧靠长江黄金水道,拥有7个货运码头,成渝电气化铁路沿区而过,区内拥有8个火车客运站和7条铁路线。纵贯重庆西南新城南北的城市快速干线陈庹路北经高新技术开发区与成渝高速公路相连,只需3分钟时间;西由上界高速公路与渝长高速公路相接,到重庆江北机场只需30分钟,南有重庆鱼
5、洞长江大桥连接巴南区,只需5分钟;东经重庆马桑溪长江大桥接渝黔高速公路,只需10分钟;从区内210国道经重庆鹅公岩长江大桥到南岸只需15分钟。即将动工建设的较场口新山村的轻轨二号线,拉近了西南新城与渝中区的距离。第三部分市场调查分析一 市场宏观分析重庆自1997年直辖以来,得到中央政策和财政方面的大力支持,为了创造一个良好的投资环境,市政府及各个职能部门作出了不懈的努力。在“软件”方面,市级各部门逐步推行公开行政制度,强化服务意识,先后出台了“一站式”办公关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定“十个一批”工程等一批管理措施,大张旗鼓地整顿行政违章,并停止或废止过时的各种地方性政策2.1万件,
6、取消了249项行政事业性收费,停止实行许可审批项目25项,实行收费许可和物价部门审批,实施收费收缴分离,杜绝了收费上的不规范或任意行为,使行政事业性收费从原来的603项减少到354项,取消收费金额每年近5亿元。而在“硬件”方面,重庆市以城市基础设施建设为重点,加大投入,加快建设。成立直辖市以来,政府重点投资项目成渝高速路渝长高速路高家花园大桥石门大桥相继建成通车,九龙坡港二期工程江北机场停机坪二期工程有的已经完工,有的正在按计划进度进行,全市水陆空立体交通构架已具雏形,交通环境的改善特别是城区道路桥的建设,促进了房地产开发的快速发展,在市政府的不懈努力下,重庆的投资环境大大改善,达到了海阔凭鱼
7、跃天高任鸟飞的境界。二消费者抽样调查统计分析1区域取向第一位:渝中区 23第二位:江北区 20 第三位:南岸区 18 第四位:沙坪坝区 17 第五位:渝北区 8 第六位:九龙坡区 7 第七位:大渡口区 2 其它地区 5调查数据表明,外区域消费者选择大渡口安居的比例仅2,因此本项目应把宣传重点放在本区域。2价格承受力10万元以下 1310万15万元 4415万20万元 2820万30万元 1130万元以上 43户型面积取向50m2 一室一厅 1070m290m2 二室二厅 41100m2120m2 三室二厅 43130m2以上 四室三厅以上 6 4配套取向排序智能化生活配套体育设施第一位宽带医疗
8、设施健身房第二位家居报警便利店泳池第三位可视对讲幼儿园儿童乐园第四位区域监控美容美发乒乓球室第五位远程抄表老人中心羽毛球场第六位网上购物阅览室篮球场第七位局域网餐厅网球场第八位遥控电器商务中心桌球室第九位洗衣房高尔夫场第十位棋牌室壁球馆二 区域商圈调查分析(一) 区域商场情况金华商场1 地 址:钢花路1号2 概 况:1 F:经营面积:约1000(约20%出售,约80% 出 租)售 价:30004000元/租 价:2530元/(水、电包干,税在外) 负1F:经营面积:约1000(全出租) 租 价:约20元/3 经营范围:1F:服装、家电。负1F:服装、鞋类、杂用品。4 配 套:a.排风系统 b.
9、简单吊顶、日光灯、电扇 c.铺位简单分隔5 项目优势:a.位于钢花商业街,口岸较好。b.与人防地下商场相接,商业氛围较浓。6 项目劣势:a.商场内部管理混乱,布局,规划不合理。b.无装修及中央空调,购物环境较差。c.经营户各自为政,商品品种不多,品质较次。7 综合分析: 金华商场口岸位置较好,招租情况不错,但由于商场自身品质不高,加上管理无方,因而经营效果不佳,租金低廉。人防地下商场1 地址:金华商场旁边,翠湖路口。2 经营面积:约1100,80户左右。租 价:约15元/物 管:2030元(视开间面积大小而定)3 经营范围:服装、鞋类、杂用品。4 配 套:a.简单吊顶 b.吊扇、日光灯5 项目
10、优势:a.位于钢花商业街,与金华地下商场相连,口岸较好,商业气氛较浓。b.租价低廉。6 项目劣势:a.购物环境较差。b.经营范围与金华商场雷同,没有自身特色。7 综合分析: 人防地下商场虽位于钢花街黄金口岸,但由于地下商场的局限性,加之自身经营没有特色,兼之阳明商都、人防二期的工程改造经营效果不佳,实属情理之中。金口岸商场1 地 址:钢花路548号,翠湖路上方。2 概 况:1F:经营面积:1200(全出售) 售 价:约5500元/ 经营范围:服装、家电、电脑软件、杂物类。 2F:经营面积:1200(约100个摊位) 售 价:35004000元/(包装修) 经营范围:待租3 配 套:a.中央空调
11、 b.装修吊顶4 项目优势:a.紧邻新世纪百货大渡口店,商业氛围极佳。b.商场配套较齐备,购物环境尚可。5 项目劣势:管理炒作不力,导致商场二楼整体待租。5 综合分析:金口岸商场地处大渡口商圈核心位置,紧邻新世纪百货超市,商业氛围较好,但由于商场管理炒作原因,加之钢花街沿线商场众多,本身又没有特色,经营效果不佳,平街层由于位置原因效果沿可。新世纪百货超市1 地 址:金口岸商场负一楼。2 经营面积:1500m23 经营范围:熟食零食饮料等。4 配 套: a.自动扶梯b.中央空调c.精装修5 项目优势:a.品牌优势b.实力优势,购物环境好,品种齐全,上规模上档次。c.品岸优势重百钢花百货:1 地
12、址:翠湖路。2 经营面积:每层约1500m2,共四层。3 经营范围: 负1楼:超市 一 楼:化装品 二 楼:服装 三 楼:家电4 配 套:a.全装修。b.中央空调,自动扶梯。三 项目优势:a.口岸好,紧邻钢花酒店影剧院。 b.规模大档次好。 c.重百品牌效应。四 项目劣势: a.包装不够,没有树立较好品牌。b.定位不明。五 综合分析:大渡口自身购买力的不足,以及钢花百货在包装树立品牌上的不成功,导致了经营上的惨淡。另外,杨家坪商圈的辐射影响,也是客户流失的一大原因。山城平价超市1 地 址:新山村车站上行20米。2 经营面积:共二层,每层约1500m2。3 经营范围:一楼:百货超市二楼:家电日用
13、品4 配 套:a.全装修 b.中央空调5. 项目优势:a.品牌优势b.实力优势,商品品种齐全6 项目劣势:a.广告包装欠佳 b.选址离中心商业区稍远,但又没拉开其它大型商场的距离。7 综合分析: 山城平价超市是一比较有实力的品牌超市,但由于广告包装原因在大渡口区域效果不理想,此外,由于选址硬件方面局限,上客量不足,导致经营欠佳。六 综合分析经调查,阳明商都地下商城处于大渡口商圈中心,定位、包装合理,准确。钢花商业街北临双山工业园区,西接大渡口新区及区府,南至九宫庙茄子溪,如有阳明商都品牌商场作为商业支撑点,商业前景可盼。经访问,经营户态度为:1 不购买:约2成。2 租 赁:约23成。3 观 望
14、:约56成。大致原因如下:1 阳明商都口岸装修较好。2 大渡口区域居民购买力不强。3 金口岸商场经营失败的影响。4 杨家坪商圈导致的客户分流。综上所述,如通过包装炒作,培养经营户的购买信心,引导购买,扫除金口岸商场的不良影响,应可行。四区域可比物业调查分析锦天佳园一、 项目概况:1地点:重庆市大渡口区政府广场2开发商:大渡口城市建设开发公司3占地面积:约53亩4总建面积:82000平方米5容积率:2.586绿地率:38.7%7外观:外墙以浅黄色为主,黄色横条纹间隔。外飘阳台、落地阳光窗。阳台为白色墙体,铁花栏杆。顶部为蛋黄色飞翼型饰件。8楼层:12F15F9工程进度:主体建设至3、4层10、功
15、能分配:1F:商场、开敞式健身广场 2F:商场 3-12F:住宅11户型结构:面积 88.75151.27 m2 户型 21 22 32 43 53 结构 平层 错层 跃层12价格:1380元/m21700元/m2 (每上一层加价15元) 最高价:1868元/m2(跃层)均价: 1600元/( 折后价 ) 13付款方式:一次性:9.7折 按揭:七成二十年,无折扣14销售率:50%15小区配套设施: (1)每单元设名牌电梯。 (2)会所采用星级酒店装修标准。 (3)小区设儿童戏水池、游泳池各一。 (4)高尔夫果岭一个,标准羽毛球场两个。 (5)亲子天伦游戏场,卵石按摩道,听风亭。 (6)人工瀑布
16、,开敞式健身娱乐场。 (7)负一层专设停车场,车位数199个。 (8)智能化系统:综合布线系统,通讯系统,ADSL,宽带到户,有线电视系统,可视电话对讲系统,消防自动系统紧急广播系统(背景音乐系统),停车场智能监控系统。16其他:公摊率:约16 % 物管:0.9元/ m2 (包含电梯费) 五通费:4500元 大修基金:总房款3%二区域地理及交通状况1.位于文体路与松青路交汇处,旁邻大渡口区政府广场。2.有单一中巴车可达及轻轨2#线(规划中)。三区域市政配套1.学校:距钢花中学2000米。2.娱乐休闲设施:紧邻大渡口区政府广场。3.公园:南临300亩绿色公园。四项目优势:1.位于区政府旁,地位显
17、赫。2.小区配套齐备,环境怡人。3.楼房外型美观,现代感较强。4.户型设计多样,规划合理。5.定位准确。五项目劣势1.周边配套不齐,无大型银行、医院、超市、学校。2.交通不便。3.部分户型存在黑厕。六、综合评价锦天佳园不失为一个品质高尚、配套齐备的住宅小区,定位准确、包装到位。但小区周边社区不成熟,市政配套不齐,销售服务稍差。 三木花园1、 项目概况:三木花园位于重庆市大渡口新城区松青路46号地块,总占地面积为53760平方米、总建筑面积为135410平方米、总户数922户,绿化率38.5%,容积率2.38,车位270个。小区分为二期建设,其中一期工程55000平方米,于一九九九年五月动工,二
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