龙岗区城市更新项目签订房屋收购及搬迁补偿安置协议的指导意见.doc

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龙岗区城市更新项目签订房屋收购及搬迁补偿安置协议的指导意见
发布时间：2011-12-2　点击：2818　字体大小：小 中 大 返回　　　　　
在城市更新项目实施过程中，项目实施方一般通过与更新范围内土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人签订收购及搬迁补偿安置协议方式，收购业主所有的房地产。本指导意见对项目实施方与所有权人之间如何签订收购及搬迁补偿安置协议，以及在签订协议过程中应该注意的问题提供指导意见，供签协议的各方参考。
涉及原农村集体股份合作公司集体和股东房地产收购的（股东房屋土地为集体所有的），收购补偿方案应在充分酝酿商讨后予以公示，并且还需按照股份合作公司章程和有关规定要求的治理方式审议通过（如股东大会或股东代表大会）。
一、 双方当事人的基本信息；
双方当事人即收购方及被收购方，收购方系项目实施方，如项目涉及合作开发的，可将合作方共同列为收购方，收购方列为协议书的甲方；被收购方系土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人，被收购方列为协议书的乙方。如协议书的签订需要见证的，应列入第三方作为见证方，见证方列为协议书的丙方。
1、当事人系法人的，基本信息包括：名称、法定代表人、住址、电话；
2、当事人系自然人的，基本信息包括：姓名、身份证号码、住址、电话。
二、 序言：签订协议书的原因、目的及依据；
1、城市更新项目所在地、项目名称及项目负责单位（甲方）；
2、乙方房地产及构筑（附属）物位于项目范围内；
3、因项目建设需要，甲方收购乙方房地产及构筑（附属）物；
4、甲、乙双方根据法律法规规定，协商一致达成协议。
三、 被收购房地产及构筑（附属）物现状；
1、房地产及构筑（附属）物位置、所占用地性质、土地用途、占地面积；
2、房地产测绘编号、产权证书、占地面积、建筑面积；
3、构筑（附属）物测绘编号、占地面积、面积；
4、房地产及构筑（附属）物的租赁现状。
注：产权证上面积与测绘面积不一致的，应明确以哪一个作为补偿的依据。建议：以测绘机构实际测量面积为准，但若实际测量面积小于产权证上记载面积的，以产权证上记载面积为准。
四、 被收购房地产及构筑（附属）物所有权确认工作及产权状态；
1、被收购房地产办有红本房地产证证书的，将房地产证上记载权利人确认为所有权人，并根据房地产证上记载内容判断被收购房地产上是否存在抵押、查封等情形。若房地产存在抵押、查封情形的，由甲、乙双方依法进行处理。
2、被收购房地产办有绿本房地产证证书、房屋所有权证、土地使用权证或两证一书的，原则上根据证书记载内容确认所有权人。但也会存在记载权利人与实际所有权人不一致的情形，因国家已明令规定该类房地产不得买卖，但实践中不乏私下买卖该类房地产的情况，而对于私下买卖而言，房地产登记部门不会给予办理过户登记。对于该类情况，如果当事人持有绿本房地产证证书、房屋所有权证、土地使用权证或两证一书、买卖房地产协议及相关证明记载权利人已将房地产转让给当事人所有的，可要求转让方即记载权利人出具放弃房地产权益声明及办理注销手续的授权委托书。除买卖以外，该类房地产抵押也受到一定限制，对于私下抵押，房地产登记部门一般也不会将抵押情形记载在证书上的，面对这种情形，如果甲方已尽到合理的注意义务，且乙方保证该房地产不存在抵押情形的，可认定为该房地产无抵押。若今后发现存在抵押的，由乙方自行承担处理抵押纠纷的义务。
3、被收购房地产没有办有任何证书的，由当事人自行申报作为所有权人，且乙方应保证其系房地产所有权人，且房地产不存在查封、抵押等情形，若今后发生产权纠纷的，由乙方自行承担处理抵押纠纷的义务；被收购房地产及构筑（附属）物所占用土地如属于占用、租用原农村集体经济组织用地的，应由原农村集体经济组织出具相关证明，并进行三方协商，共同协商确定土地的补偿问题。如需向原农村集体经济组织支付土地补偿款的，甲方应与原农村集体经济组织签订补偿协议确定补偿事宜。如甲方对被收购房地产的补偿已包含对土地的补偿费用，并由原农村集体经济组织出具书面确认书，将该确认书作为协议附件。
五、 补偿方式、补偿内容及金额；
1、由甲、乙双方确定本次收购的补偿方式，补偿方式主要包括以下几种：
（1）货币补偿；
（2）产权调换；
（3）货币补偿+产权调换。
（4）其它：比如直接房屋对换等方式
2、补偿内容：
（1）选择货币补偿的，应列明货币补偿的分项内容，主要包括：房地产主体补偿、构筑（附属）物补偿、室内自行装修装饰补偿、搬迁补助、临时安置补助、停产停业经营损失补偿。补偿不低于类似被收购房地产的市场价格，并由具有相应资质的房地产价格评估机构按照评估办法评估确定。
（2）选择产权调换的，包括回迁安置、异地安置两种情形。应列明产权调换安置房位置、建筑面积、装修标准及临时安置问题的处理。甲、乙双方可协商选择临时安置的方式：A、甲方支付临时安置补助费给乙方，由乙方自行安置；选择此方式安置的，应约定临时安置期间及费用支付标准、时间。B、甲方为乙方安排临时安置房，给予乙方临时安置；选择此方式安置的，应约定临时安置房位置及期间。
3、房地产及构筑（附属）物上租赁关系的处理：
（1）协议约定的补偿方式及内容已包含对乙方承租户的处理，由乙方负责与承租户解除租赁关系，并保证承租户按期搬迁移交；
（2）原租赁关系出租方主体转移为甲方，由甲方负责处理与承租户关系，乙方不再享有及承担出租方权利义务，也不承担督促承租户搬迁移交义务。属于该种处理方式的，乙方应将租赁合同、租赁保证金收据（如有）等相关资料移交给甲方。
六、 有关安置房建设保证金的约定；
1、为保证安置房按期建设、交付，减少及避免因安置房逾期建设、交付问题引发社会矛盾，协议书签订后，甲、乙双方应共同到银行设立共管资金账户，并由甲方将保证金存入共管资金账户，开户单位为甲方，乙方负责监管，任何一方未经对方书面同意，均不得动用该保证金。保证金标准由甲、乙双方协商确定，建议按安置房建设成本的一定比例支付。
2、安置房建成或具备交付条件，甲方书面通知乙方选房后，甲、乙双方共同到银行确认由甲方领取共管资金账户内所有资金（包括本金及利息），或由乙方出具书面材料同意甲方使用共管资金账户内所有资金（包括本金及利息）。经甲方书面催告后，乙方仍拒绝配合甲方办理解除共管资金账户事宜的，视为乙方同意甲方将该共管资金及利息作为补偿款支付给乙方，甲方不再交付安置房给乙方，乙方对此无异议。按此方法处理的，甲方应出具书面通知给银行，同意乙方自行到银行领取共管资金账户内所有资金（包括本金及利息）。
3、安置房建成或具备交付条件的时间比协议约定的时间延迟一定期限的，乙方有权选择凭协议书自行到银行领取共管资金账户内所有资金（包括本金及利息），该资金及利息作为甲方对乙方拟进行产权调换部分房地产的补偿，不足部分可由甲、乙双方自行约定如何处理。甲方对上述做法无异议。
七、 甲方履行付款义务；
1、根据“补偿方式、补偿内容及金额”，确定甲方应给予乙方的货币补偿款总额，但应注意，该款总额不包括产权调换部分的临时安置补助费，该项临时安置补助费根据实际过渡期间进行结算。
2、由甲、乙双方协议约定采取的付款方式。建议分三期付款：第一期为本协议生效后，第二期为乙方将被收购房地产及构筑（附属）物移交给甲方后，第三期为被收购房地产产权注销手续办理完毕后（如被收购房地产没有产权证，无需进行注销的，可分两期）。
3、乙方预留银行账户，甲方通过转账方式支付。
4、甲方将安置房建设保证金支付至甲、乙双方共管资金账户内。
八、 乙方履行搬迁移交义务；
1、搬迁移交期限，由甲、乙双方共同约定。如果协议书约定由乙方负责处理承租户关系的，乙方应保证承租户在搬迁期限内移交完毕，逾期移交的，视为乙方违约。
2、搬迁移交标准，由甲、乙双方共同约定。建议按现状移交。
九、 甲方履行安置房交房义务；
1、本条款适用于选择“产权调换”或“产权调换+货币补偿”进行补偿安置的情形。
2、安置房的选房顺序、原则关系到安置业主的切身利益，在签订协议书以前，甲方应征求项目范围内业主的意见，制定安置房的选房顺序、原则方案，并将方案予以公示，公示期届满后，甲方将方案报项目所在地街道办备案。甲、乙双方签订协议书时，应将方案的选房顺序、原则列入协议中。
3、安置房的位置、基本设施及规划设计。
4、安置房建成时间及甲方应履行选房通知义务。同时，为不影响其他安置业主选房权益，乙方应根据甲方通知的选房日期及具体时间到指定地点进行选房，不按要求选房的，乙方承担的法律后果。
5、安置房面积差额结算：乙方所选的安置房建筑面积与乙方有权选择的安置房建筑面积不一致的，甲、乙双方应在协议中约定应按什么标准结算差价，并约定差价的支付时间。
6、入伙时间及入伙手续办理的约定。
7、安置房应为可进行市场交易的商品房，甲方协助乙方办理安置房房地产证时间。
8、安置房办理房地产证税费负担约定。原则上，应根据政府部门的规定，甲、乙双方各自负责应承担的部分。
9、安置房的物业管理约定。
10、为保障甲、乙双方之间的文件资料及时送达，甲、乙双方应预留各自的联系人、联系电话及联系地址。
十、 甲方的权利义务；
1、享有被收购房地产及构筑（附属）物的所有权。
2、按期足额履行付款义务。
3、按约定确认安置业主选房顺序。
4、按期履行建设安置房、通知选房、办理入伙手续、协助办理房地产证义务。
5、接收、拆除被收购房地产及构筑（附属）。
6、办理被收购房地产的注销手续。
十一、 乙方的权利义务；
1、获得补偿安置的权利。
2、保证享有被收购房地产及构筑（附属）物的所有权，且不存在产权纠纷。如有产权纠纷，应提前告知并协助甲方依法处理；未提前告知或隐瞒相关情况的，由乙方承担处理纠纷责任。
3、按期按现状移交被收购房地产及构筑（附属）物，如约定乙方负责处理租赁关系的，乙方同时应保证承租户按期移交。
4、出具授权委托书授权甲方办理被收购房地产权利证书注销手续，并协助甲方办理。无权利证书的，出具放弃房地产权利声明书。
5、移交时，结清相关税费，并将单据移交甲方。
十二、 违约责任；
1、甲方逾期付款（包括补偿款、临时安置补助费、安置房建设保证金）应承担的违约责任。建议：按逾期天数计算逾期未付款的违约金。超过一定期限的，乙方有权选择解除协议书或继续履行协议书，并要求甲方支付一定金额的违约金。
2、甲方逾期建成安置房并通知乙方选房应承担的违约责任。违约责任可考虑将临时安置补助费、安置房建设保证金作为处理范围。
3、因甲方原因，安置房房地产证逾期办理，甲方应承担的违约责任。建议：按逾期天数计算逾期未付款的违约金。超过一定期限的，乙方有权要求甲方支付一定金额的违约金。
4、乙方被收购房地产及构筑（附属）物存在产权纠纷且未告知甲方依法处理应承担的违约责任。建议：由乙方承担处理产权纠纷义务，由此造成甲方直接损失的，乙方应承担赔偿责任。
5、乙方逾期移交被收购房地产及构筑（附属）物应承担的违约责任。建议：按逾期天数计算逾期未付款的违约金。超过一定期限的，甲方有权要求乙方支付一定金额的违约金。
6、乙方不按现状移交被收购房地产及构筑（附属）物应承担的违约责任。建议：甲方可从应补偿给乙方的费用中扣除被拆除设施的价值。
7、乙方未结清税费应承担的违约责任。建议：甲方有权在应付给乙方的补偿款中扣除。
十三、 附随义务；
甲、乙双方在洽商、签订及履行本协议过程中从对方所获得的任何资料、文件、信息均为商业秘密，双方均负有保密义务，除向政府相关部门提供必要的相关资料、文件、信息外，未经对方事先书面同意，不得向任何第三方披露或以其它方式泄露。
十四、 争议解决方式；
甲、乙双方可选择仲裁或法院起诉方式解决争议，选择仲裁解决争议的，应明确仲裁裁决机构；选择法院起诉的，建议明确为向被收购房地产所在地法院起诉。
十五、 其他约定；
1、协议书中出现的定义和概念的释义，包括房地产及构筑（附属）物、承租户等。
2、协议书效力及份数。
3、附件，主要包括：（1）乙方房地产及构筑（附属）物测绘报告；（2）乙方房地产及构筑（附属）物评估报告；（3）乙方房地产及构筑（附属）物租赁合同；（4）评估报告及收购及搬迁补偿安置费用结算总表及分表；（5）乙方身份证明、产权归属资料等。

本指导意见仅作为甲、乙双方签订协议书的参考意见，具体协议条款的约定应由双方自行协商确定，协议风险由双方自行承担。
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