集团总部项目开发计划管理实施细则.doc

合汇地产项目开发目标计划管理实施细则(内部资料，注意保密)1、目的为贯彻落实合汇地产集团管理战略要求，推动合汇地产项目开发目标计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，特制定本细则。合汇地产开发计划管理的基本原则是：分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。2、适用范围本细则适用于合汇地产所有下属项目公司。3、定义3.1开发计划按编制深度分为两级计划体系，即项目一级开发计划和项目二级开发计划。3.2项目一级开发计划是指项目概念设计、拿地、项目设计决策、总规划设计、项目运营目标决策、土地证、建设用地规划许可证、方案图报建、工程规划许可证、施工许可证、项目开工、招商展示区完成、主体开工、预售许可证、开盘、主体封顶、综合验收及竣工备案、入伙、项目结算、开业（商贸物流类）等重要开发里程碑节点计划。项目一级开发计划作为项目投资测算、项目前期策划、规划设计、开发报建、工程建设的时间控制依据。3.3项目二级开发计划是指项目开发的具体执行计划，其内容包括自土地获取后项目收地、设计、开发报建、工程建设、招投标、营销销售、招商、竣工入伙和开业等项目整体运营过程中的主要工作。编制深度应满足用来指导、协调、考核各参与单位、部门月度工作的要求。具体按照附件合汇地产项目二级开发计划管理办法，工程计划编制严格按合汇地产项目工程管理制度要求进行编制和分解。3.4项目一级开发计划分为项目摘牌及规划设计、融资四证、销售开盘、工程竣工及交付使用四大阶段。按照项目业态分为商铺、卖场、仓储物流、酒店、配套设施类及商业综合体类（19个节点）项目，和住宅、公寓类（18个节点）项目，具体节点内容及定义如下：项目摘牌及项目策定位策划、总规设计阶段：概念设计：指完成与政府立项洽商所需的规划方案的时间；拿地：指完成概念设计与政府沟通，完成选址、土地摘牌的时间；项目设计决策：即项目启动时间，指概念设计经合汇地产评审通过的时间；总规划设计：指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准；项目营运目标决策：指完成项目整体营运计划并经合汇地产评审通过的时间；项目报建及取得融资四证阶段：土地证：指国有土地使用证的签发时间；建设用地规划许可证：指建设用地规划许可证的签发时间；方案图报建：指建筑方案图通过合汇地产评审会批准，完成修详通并取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准；建设工程规划许可证：指建设工程规划许可证的签发时间；施工许可证：指施工许可证的签发时间；项目施工达到销售条件，展示区完成及开盘阶段项目开工：指项目动土时间，土方开挖、基坑支护、桩基工程中的任一工程分项开工并得以持续，至少可用于招标及施工的桩基施工蓝图完成，即可视为项目开工；招商展示区或样板展示区完成：指招商或样板展示区域内所有工程、物料、展示、销售等工作内容完成的时间，原则上要求距开盘时间10-20天之前完成；主体开工：指总包单位进场施工时间，基础承台或底板开始绑扎钢筋并得以持续，至少可用于招标及施工的施工蓝图完成，即可视为主体开工；预售许可证：指预售许可证的签发时间；开盘：指取得预售证后，正式开盘销售的时间；工程竣工及交付使用阶段：主体封顶：指主体屋面结构的完成时间，以屋面最后一块区域混凝土浇筑完成时间为准；竣工备案：指竣工验收备案证明的签发时间；入伙：指第一批办理集中交付的时间；项目结算：指最后一批结算办理完的时间；开业：指商业取得消防二次验收证明，具备开业条件并开业的时间；4、职责4.1合汇地产工程管理中心：4.1.1、负责收集项目开发条件，据此编制、调整、解释项目一级开发计划；并报总经办审核，董事长审批。4.1.2、负责审核项目二级开发计划、负责编制、修订、解释二级计划标准模板；4.1.3、负责一级开发计划和二级开发计划的执行检查和预警，月度考核；4.2合汇地产其他各部门：拓展策划中心、成本中心、营销中心、营运中心、财务资金中心、行政中心等参与一级开发计划和二级开发计划的评审，参与一级开发计划和二级开发计划分管职责部分的执行；4.3项目公司：1、负责一级开发计划的提出；2、负责编制二级开发计划，并上报合汇地产工程管理中心审核；总经办审批。3、负责一级开发计划和二级开发计划的执行；按工程管理编制分解过程实施三级计划-项目工程进度计划。4.4总经办（行政中心）：1.负责各级计划的复核并办理审批，执行审核、审定时限；2、负责各级计划执行情况汇总与考核。5、开发计划的制定和报送时间5.1项目一级开发计划的编制5.1.1项目一级开发计划参见附件一项目一级开发计划模版编制。5.1.2项目一级开发计划参照附件四附件八中的标准工期进行编排；设计及开发报建时间的确定参见附件四合汇地产项目设计及开发报建标准工期，合约招标时间的确定参见附件六合汇地产招标合约时间标准，工程建设时间的确定参见附件七合汇地产项目建设标准工期。项目一级计划各节点时间原则上只能提前，不得推迟。5.2项目二级开发计划的编制5.2.1项目二级计划必须参见附件二二级计划标准模版编制，结合本项目具体情况可对二级计划模板子项进行增减调整； 5.2.2项目二级开发计划编制时，时间的确定参见附件四附件八，二级开发计划中的一级计划节点时间不得突破挂网执行的一级开发计划。5.3项目一级开发计划在项目启动会召开后7天内，由项目公司提出，报合汇地产工程管理中心；若不提出则由合汇地产工程管理中心按附件四附件八中的标准工期进行编排，经合汇地产各职能部门和项目公司共同评审后报合汇地产董事长审批并挂网公示执行。5.4项目二级开发计划自项目进场后开始组织编制，项目设计方案确定、工程地质勘探完成后7天内编制完成或在合汇地产挂网一级开发计划后5天内编制完成，经征求合汇地产各职能部门意见统一调整后，并由项目公司领导签字确认报合汇地产工程管理中心。合汇地产工程管理中心核定报分管副总及总经理签字后，挂网公布执行。二级计划提交时间最迟不得晚于一级计划中桩基图纸出图时间。6、开发计划的调整6.1项目一级开发计划的调整分为主动性调整和被动性调整。6.1.1主动性调整：6.1.1.1因合汇地产发展战略、经营策略等因素的变化而导致的计划调整；6.1.1.2因市场情况发生较大变化，或重新调整市场定位而导致计划调整；6.1.2 被动性调整:6.1.2.1因土地法律归属、土地付款等问题，导致项目无法按原计划执行而被迫调整开发计划；6.1.2.2因项目开发实际进度已明显严重滞后，后续节点无法执行，经合汇地产对项目公司挂网通报批评并考核处罚后，被迫调整开发计划；6.1.2.3因发生严重自然灾害、特大型社会活动等不可抗力因素而导致关键线路上计划严重滞后，开发计划需被迫调整。6.1.3项目一级开发计划主动性调整必须由合汇地产发起，征求项目公司及合汇地产相关部门意见，经合汇地产董事长审批后挂网公布执行。下属公司不得擅自调整一级开发计划。如对一级开发计划需作被动性调整，由项目公司申报OA形式审批至合汇地产董事长，同意后，由合汇地产工程管理中心进行计划调整，经审批挂网后公布执行。6.2项目一级开发计划在首次挂网公示后至主体开工之前，若发生滞后情况，原则上不允许对一级开发计划进行调整，首次挂网公示的一级开发计划中的建筑工程施工许可证完成时间作为四证获得阶段奖金的考核依据。6.3在主体开工后，当项目实际进度与首次挂网的一级开发计划严重不符时，下属公司可申请调整，经合汇地产董事长审批后挂网公示，调整后的一级开发计划原则上不允许再次调整，并作为项目建设阶段的奖金考核及年终考核依据。6.4若发生不可抗力调整因素，项目公司可申请开发计划调整，并经合汇地产董事长审批后挂网公示执行。在发生不可抗力调整因素后7天内上报新一级开发计划，逾期未上报按原开发计划进行项目奖金考核及年终考核。7、开发计划的执行、跟踪、预警处理7.1开发计划一经合汇地产审批挂网后，项目公司必须严格执行。在开发建设计划执行过程中，项目公司于当月25日之前将本月计划进度执行情况、偏差分析、拟采取措施、下个本月工作计划、需合汇地产协调解决问题报合汇地产工程管理中心备案，具体填写参照附件九项目工程月报模版格式。如发生突发事件或关键工作严重滞后，引起开发计划重大变动时，项目公司工程中心应第一时间通知项目公司负责人，并同时通知合汇地产工程管理中心，项目公司应立即采取必要措施确保计划执行。7.2 合汇地产对开发计划中“项目开工”、招商、样板房展示区完成、“四证取得”“开盘”、“入伙”五个节点实行计划执行奖惩制度及问责制。合汇地产工程管理中心对五大节点的执行情况进行跟踪，并在节点完成时间提前15天予以合汇地产公文挂网预警，项目公司对五大节点落实情况进行风险通报。7.2.1节点延误10天以内，项目公司分析原因并提出具体补救措施，上报合汇地产工程管理中心，进入项目奖金扣减阶段，总经办处理结果合汇地产公文挂网公布；7.2.2节点延误10天以上20天以内，合汇地产工程管理中心公文挂网预警，由项目公司分管领导亲自向合汇地产分管领导、董事长汇报进展情况，提出书面应急措施，进入轻度处罚阶段，处理结果合汇地产公文挂网公布；7.2.3节点延误20天以上30天以内，由项目公司总经理及总部分管工程副总经理亲自向合汇地产董事长汇报进展情况，进入重度处罚阶段，处理结果合汇地产公文挂网公布；7.2.4节点延误30天以上，由项目公司总经理及总部分管工程副总经理亲自向合汇地产董事长汇报进展情况，进入问责处罚阶段，处理结果合汇地产公文挂网公布。7.3对于快速开发项目（指套用成熟建筑图、立面、平面方案项目，属快速复制类型），项目设计及开发报建时间严格按照附件四中合汇地产设计及项目开发报建标准工期进行考核，要求项目土地合同签订至取得施工许可证原则上不允许超过5个月。项目开盘前建设工期按照附件五中快速开发首期项目开盘前标准工期进行考核，务必保证在收地后八个月内达到开盘条件。具体各阶段的奖惩办法详见合汇地产项目开发奖罚管理办法8、开发计划的考核 8.1合汇地产总经办对各项目公司项目一级开发计划进行年度考核，其中项目开工、招商及样板展示区完成、四证获得、开盘、首次入伙的实际完成时间与项目奖金挂钩；合汇地产工程管理中心按月、季对项目其他一级节点及项目二级节点进行跟踪考核，作为项目公司绩效考核的指标之一。8.2下属公司对于四证获得、开盘、首次入伙按时完成申请项目奖金的，应在该节点完成后7日内向合汇地产工程管理中心提供以下资料,逾期提交的将以实际提交日期作为项目奖金的考核日期：节点应提供资料考核标准四证获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证扫描件四证完成，以施工许可证证载时间为四证获得节点考核时间开盘预售许可证以及可证明为当日的现场开盘照片取得预售许可证，以可证明为当日的现场开盘照片为准首次入伙竣工备案证明以及可证明为当日的现场入伙照片取得竣工备案证明，以可证明为当日的现场入伙照片为准9、其他规定9.1对编制深度、内容、时间等不符合本工作细则和附件要求的项目开发计划，项目公司应重新编制。9.2审批流程参照合汇地产颁布的合汇地产工程管理手册及项目工程管理制度执行。抄送集团项目副总会审:黄顺添10、附 则本细则自2014年1月1日起公布实施，由合汇地产总经办负责解释。 合汇地产总经办 二零一三年十二月五日