中介合同使用指南.docx

房地产买卖中介合同

委托人（出售方）：　　　　　　　　　　　　             （简称甲方）
委托人（买受方）：　　　　　　　　　　　　             （简称乙方）
受托人（中介方）：　　　　　　　　　　　　　           （简称丙方）

     根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲（卖方）、乙（买方）、丙（中介）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。
    ▲该条是合同的目的。由委托出售方、买受方、中介方三方签署。保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作。
注意：三方当事人必须使用与其身份证（或营业执照）一致的姓名（名称）。

第一条　标的基本情况及价款
所有权人

共有人

房屋坐落

丘号

产权证号

建筑面积

土地证号

房屋来源

房屋售价
拾 万　 仟　 佰　 拾 元整（￥：　　　　　　）
其它情况

    ▲该条内容是对房屋基本状况的描述。其中所有权人、共有人、房屋座落、丘号、产权证号、建筑面积、土地证号、房屋来源的填写内容须与产权证与土地使用证所载一致。其中要注意在权证上不列名的共有状况。如夫妻共有，房改房中的家庭共有。受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意。

第二条　委托事项
    1、甲方委托丙方出售_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜（①产权转移②房屋交付③房款拨付）。
    2、乙方委托丙方购买_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜（①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证）。
    ▲代办事宜可以选择。可选其中的一部分或全选。买卖双方应从其从其各自利益角度出发，将需委托的事项选择清楚。

第三条　甲方的义务
    1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
    2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
    3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
    4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
    5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
    ▲该条是法律责任所在。当事人必须知晓违背上述条款，须承担相应法律责任。1、须将其所有房屋真实情况如实告知受托人，尤其是有瑕疵的情况（含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵），如是否有查封等情况，所以应慎重对待。2、尤其是提供资料应真实。3、是按原先约定的房屋状况交付。4、户口应及时迁出，水、电、气、有线电视、电话、物管等费用最好在交易手续办结前一次结清，以避免日后再有纠纷。5、佣金和代办费以合同约定的数额和时间交付。

第四条　乙方的义务
    1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
    2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
    3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________ （①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
　　 ▲第1、2款为乙方必须履行的法律义务。第3款备齐资料的时间乙方必须明确承诺。需代缴的费用也须根据需要选择清楚，并将总额填写正确。丙方在接受费用时务必开具收据或收条，据此可与最后结算的凭据相对应。

第五条　丙方的义务
    1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
    2、丙方派______________经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
    3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。
    4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
    5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
    6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。
    ▲该条1是首先要求受托人必须亲自完成受托事项。在本合同有效期内，非经各方协商一致不得转委托。2是中介公司须委派具有合法的经纪人身份的本公司员工负责该委托事项。3是受托人应将自己所了解的有关标的状况及办理状况如实告知双方当事人，尤其不得隐瞒已知的房屋瑕疵。4是受托人对在中介过程中所了解的委托人的个人情况与资料负有保密义务。5是在处理受托事务中所经手的委托人的财产，应及时移交相关委托人。6是受托人应在其经营场所公示国家规定的收费标准，并严格按标准收取费用。

第六条　房款的支付与转付
　　 甲、乙方商议，按以下第___________种方式支付房款：
    (一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
    (二)双方若将房款的转付交予丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
      1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。
      2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________（首期款/全部房款），共计人民币_______________元交给丙方保存。
      3、甲乙双方在完成_______________（①交易过户签字后 ②乙方领取产权证后）____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。
      4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
   （三）三方约定：
    ▲该条是付款方式的约定。其（一）是双方自行结清，与受托人无关。其（二）是由受托人转交。对该方式的四步骤可逐项按步骤选择，即受托人先收取定金、首付款（或全部房款），再转付首批房款（含定金），手续办完后转付余款。所有的空格须填写明确。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。尤其要注意，定金作为合同的担保，有定金罚则可适用。定金比例不可过高。其三是三方当事人约定的其他方式。三方可自行约定，但须明确，并可操作。

第七条　房屋交付
    1、甲方应在乙方领取产权证后________ 天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
    2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。
    3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
    ▲这是委托人交付义务的规定。所有时间必须明确填写。建议乙、丙方在接到书面通知时，及时办理交接验收。受托人在交接单上见证时，一定要全面审看。如有出入，则及时更正。否则有可能承担连带责任。

第八条　佣金、代办费支付标准及方式
    (一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
      1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元。
      2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元。
    (二) 丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
      1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元。
      2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。
    上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。
    (三) 丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
    ▲该条为受托人收费的约定。甲、乙方按规定或交易习惯支付佣金。按交易习惯，可以收取一方，也可按规定收取双方的。（一）为两种方式选一确定。如没有即划去。（二）为选1或1、2同选，但须注意的是所有的收费须列明。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。（三）是未促成合同的，所收取的费用是为促成交易而不可避免的必要费用。

第九条　违约责任
    (一) 三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
      1、无正当理由不履行合同的；
      2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；
      3、故意隐瞒，提高委托标的利差；
      4、其它过失影响甲、乙方交易的。
    (二) 三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
      1、无正当理由不履行合同的；
      2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；
      3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；
      4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；　
      5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
    (三) 三方商定，上述违约行为方，选择下列第_________条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
      1、约定违约金为___________元。
      2、按标的额的_________％，计人民币___________元。
    ▲本条违约责任规定明确。三方都须共同遵守。违约金支付以约定为准。两种方式可选择其一，但须约定清楚。但须提示的是，如果买卖双方已选择适用了定金罚则，那么买卖双方就不可同时再适用违约金。但与中介公司之间如无定金约定，可适用违约金。

第十条　争议解决方式
    三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：
    1、由_________仲裁委员会仲裁。
    2、依法向人民法院提起诉讼。
     ▲该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定某仲裁委员会，如选择南京市仲裁委员会。须注意的是如果选择了仲裁，则当事人放弃了向法院起诉的司法救济的权利。

第十一条　其他约定
    本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
    ▲补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章。签署日期。

第十二条　合同生效
    本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效。本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。
    ▲该条约定当事人签章后生效。如有一方不签章，则不生效。

甲方：　　　　　　　　　　乙方：　　　　　　　　　丙方：(签章)
身份证号码：　　　　　　　身份证号码：　　　　　　营业执照注册号：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资质证书编号：
委托代理人：　　　　　　　委托代理人：　　　 　　 执业经纪人：
联系电话：　　　　　　　　联系电话：　　　　　　　执业经纪人资格证书号：
住址：　　　　　　　　　　住址：　　　　　　　　　联系电话：
二OO　 年　　月　　日
    ▲三方落款须填写真实的身份及营业执照、资质、资格证书号与联系电话、日期。

南京二手房交易流程
1、买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈；

2、买方准备定金1-2万、本人身份证明；卖方产权人（含共有权人）准备好产权证、土地证、产权人身份证；（如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议。）；

3、买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签定买卖合同具体事宜；

4、在经纪公司见面协商买卖事宜（合同签定是最重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同。）；

5、买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明，身份证明、同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同；卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上（一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3-5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。）；

6、签定三方买卖合同（一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同）；

7、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票（不建议在签定合同时就缴清中介费）；

8、卖方将房屋的抵押解除（如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。）；

9、约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易申请书,三方一同到房地产交易市场办理过户手续（卖方产权人必须全部到场，并带着身份证原件；买方带身份证原件、首付款及贷款材料。）；

10、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续（交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间）；

11、三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续（南京市内的贷款担保、公证、土地证等手续费总额一般为1300以内，其中商业贷款为500元以内，公积金或者组合贷款不会超过1300元。此费用由买方承担，注意此费用为上限，多交可视为被中介欺诈）；

12、买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续（如果首款是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到达。）；

13、卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清；

14、银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接受所有物业后宣告交易完成（一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间。）；

15、买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料；

墨子特别提醒：
1、 如果是没有中介公司参与的买卖交易，流程中将中介方程序删去即可；

2、没有中介的交易，收件单一般应交由卖方保管；

3、交易过程中,房款一般情况下最好监管在房产局资金监管处.

4、一定要注意贷款的下款时间：除省、市行公积金为20个工作日左右外，商业贷款都只要3-5天就可以到达，所以合同中应明确时间，不要给不良中介有机可乘；

5、 不要相信承诺，要相信只有合同才能真正保障你的权利；

6、 就算是双方自己谈好的交易,如果条件许可，最好委托中介公司办理手续。就算是买卖双方自己谈好的交易，交给中介来办理也会省心的多；

7、 二手房的验收和交割是一次性完成的，所以在物业交割时必须加倍小心仔细，在这个过程中，好的经纪人能给双方很多有益的指导和帮助，有效解决现存的问题，有效杜绝日后的纠纷和烦恼；

8、 要意识到品牌公司里不代表都是优秀的经纪人，最好应该选择有经纪资格证书、经验丰富、被政府认可并表彰过的经纪人。可以要求接待经纪人出示资格证书，也可以上网查询,南京官方的网址是 .南京市存量房交易执行网上备案程序,并对中介资格审查.不能网上备案的中介均为无资格经营企业,交易双方切莫贪图便宜而在交了中介费后再以个人身份申请过户手续,这样不能保护自身的权益.

尽量选择信誉好的经纪人去办理，不要光看中介的招牌，出纠纷的往往都是招牌大的中介，因为大中介人员流动大，业务员相对不专业。

9、 南京市房地产经纪人协会规定：没有房地产经纪人资格证书的人没有权利签定房屋买卖合同；

10、鉴于目前国家调控政策频繁，建议大家在合同中特别注明不可预见的政策调整之税费可以协商解决，协商不成依然按政策规定各自交纳，不视为不可抗力，否则视为违约。

关于个人之间交易的定金协议

众所周知，本版鼓励大家自由交易（但不鼓励从中介看了房又跳单），并免费提供诸多咨询服务。但是由于老墨的时间有限，一直未能提供大家一份简易的自由交易定金协议，使得大家在交易时有些茫然。

现提供一份老墨草拟的定金协议，买卖双方都可以下载打印，并在看房时随身携带，以备不时之需。此协议固然还有许多未尽之事宜，请大家根据实际情况补充完善。

定金协议
甲方（卖方）：
乙方（买方）：

甲乙双方于200  年   月  日就坐落于            的房产达成以下协议，并订立此协议，共同遵守。
一、甲方自愿将上述房屋出售给乙方，甲乙双方议定上述房屋的成交价格为       元整人民币（￥     ），税费由 ○双方按国家规定各子承担   ○全部由甲方承担   ○全部由乙方承担。
二、甲方房屋建筑面积为    平方米，建筑年代为    年建成交付。（ ○ 如果房屋实际年代比约定年代每陈旧一年，甲方赔偿   元。每新一年，乙方需补房款   元。○ 房屋年代互不追究，仅为参考。）
三、乙方购房款的具体付款方式为
1、200  年   月    日支付定金                   元整。
2、200  年   月    日支付首期款                 元整，双方办理产权过户手续。
3、200  年   月    日通过贷款或现金方式支付     元整。
4、200  年   月    日，支付所有尾款             元整，双方交割房屋。
乙方房款，每迟付款一天，赔偿甲方    元。
四、甲方于     时将房屋交付给乙方居住，并在房屋交付前将此房屋内所有户口清空，结清物业、水、电、气、话、有线电视等所有房屋相关使用费用。甲方房屋每迟交付一天，赔偿乙方    元。如户口不能在交房时清空，则乙方有权扣留    元户口保证金，保证金在此房屋内户口迁出后再支付给甲方（关于户口可以另外再约定，房屋附属设施见清单）。
五、甲方保证上述房屋产权清晰，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
六、违约责任：乙方单方悔约，甲方不退已收定金；甲方单方悔约，应在3日内退赔乙方双倍定金（含乙方定金）。
七、本协议在履行中如发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，如协商不成，任何一方可以向南京市仲裁委员会申请仲裁或直接向有管辖权的人民法院起诉。
八、本协议未尽事宜双方可另行议定，补充协议经双方签字与本协议有同等法律效力。如双方在办理过户时所填《南京市存量房买卖合同》与此协议发生冲突，以本协议为准。
九、双方约定的其他事项：

（二手房交易毕竟还是有很多税费要交、很多手续要办，有的交易还很复杂。所以，在资金条件许可的情况下，老墨建议大家请口碑佳、资信好的中介经纪人协助办理交易流程为佳，费用一般为2000元上下，具体费用根据经纪人能力与口碑、服务内容调整。）

甲方（签字盖章）：                                  乙方（签字盖章）：
身份证号：                                         身份证号：
电话号码：                                         电话号码：
委托代理人（签字盖章）：                            委托代理人（签字盖章）：
代理人身份证号：                                   代理人身份证号：
签约日期：                                         签约日期 ：

此协议为一张A4纸的标准格式，大家在使用时直接复制到WORD文档里打印即可。老墨曾经做过近10年中介，但是现在为新浪员工，暂时不做中介。如果需要老墨推荐信誉好的经纪人员，请直接飞语。