销售代理项目合同.docx

“           ”项目
策划代理销售合同

本合同根据《中华人民共和国合同法》及其他法律规定签订。
协议各方为：                         有限公司：授权代表为         ，以下称“甲方”；                         有限公司：授权代表为       __，以下称“乙方”。 

第一部分 委托代理标的及工作内容 
一、 委托代理标的 
甲方系“                 ”商品房项目（地名及项目名称均为暂定名，下称该项目）之合法发展商。 
本项目位于                 , 占地面积                   平方米， 总建筑面积                 平方米， 
本项目共分                 批开发建设及销售。 1、 甲方委托乙方代理销售本项目的商品房屋 
商品房屋具体包括：可售商品住宅             平方米，共计         套。  可售商业                 平方米。 
2、 上述各项经济技术指标最终以测绘部门的实测面积为准。 二、 委托代理工作内容 
1、 甲方委托乙方负责本项目的全程营销策划、广告策划、行销工作。 2、 甲方委托乙方代理销售上述代理标的范围内的商品房代理销售及其他销售服务等工作。 
3、 代理方式为全程独家总代理。在乙方代理期限内，本项目关于所进行的一切商品房销售工作均计入乙方销售业绩。 第二部分 委托代理期限及开盘 
一、 委托代理期限 
甲、乙双方约定本项目的委托代理期限：本合同签订之日起至项目销售完毕后三个月止。                     
二、 开盘条件 
1、 本项目的开盘条件为甲方已取得了本项目预售许可证及相关法律文件；售楼处完成了装修，同时具备使用功能；整体销售准备工作已完成。 
本项目开盘日应当由双方商定，并经双方书面确认。甲、乙双方商定本项目的首次开盘日期暂定为  2011年  9月。如开盘时售楼处、销售通道的装修、装饰方案无法完成，甲、乙方约定的开盘日可另行商定。 
2、 售楼处、销售通道的装修、装饰方案由乙方提出建议甲方确认审核。 3、 本项目开盘时，必须完成样板房、样板区的装修以及验收工作，若在约定开盘日期时无法完成上述工作，则甲、乙方约定的开盘日可另行商定。  
第三部分 成功销售的界定 
商品住宅的预售（销售）以套为出售单位。 
甲方同意乙方销售指标的确认标准是：完成预售（或销售）合同签定并支付首付款项。 
甲方同意乙方达到以下约定视为成功销售，可以结算销售代理佣金： 一、 办理按揭贷款的客户： 
乙方以甲方的名义与客户签定预售（销售）合同，客户缴纳合同约定的首期房款，并按照按揭银行的要求收齐贷款申请材料。 
二、 一次性付款的客户： 
乙方以甲方名义与客户签定预售（销售）合同，客户缴纳合同约定的全部房款。 
三、分期付款的客户： 
乙方以甲方名义与客户签定预售（销售）合同，客户缴纳合同约定的首期房款（约定首付款额度由甲、乙双方另行商定），视为成功销售。 

第四部分 委托代理销售底价、代理佣金及广告费 
一、 代理销售底价 1、 平均销售底单价 
平均销售底单价是指甲、乙双方约定的委托代理销售的商品住宅每平方米建筑面积的平均最低销售单价。 
甲乙双方约定项目的平均销售底单价为人民币 3300  元/平米。（大写人民币 叁仟元/平米）（暂定。如果甲乙双方在开盘前仍然没有确定底价，则底价等同于首期开盘平均价格。） 
乙方根据甲方确认的“平均销售底单价”，以及实际接待的来人和来电量，周边同类型竞争楼盘的销售报价，应用销售技巧和销售控制原理，编制对外报价的“销售价目表”，“销售价目表”需要得到甲方书面确认，且需将每期编制的销售价目表向甲方备案。                                
2、 甲方可以根据市场情况、销售情况要求乙方调整对外销售价目表，经甲乙双方协商同意方可正式执行。 
3、 若甲方对本项目采用售后包租方式销售的，则上述条款中的“平均销售底单价”、“单套底价”、“销售价目表”中的价格均为未扣除房屋在包租期内的租金房屋价格。 
二、 代理佣金 
1、 甲方按规定向乙方支付代理佣金作为乙方负责实施的代理工作的报酬。 2、 代理佣金包括乙方负责实施的全程营销策划、代理销售及销售服务工作所发生的费用。 
3、 乙方按项目实际总销售金额的1.8%比例向甲方收取代理费用。 4、 广告推广费为  6 万元/月；从合同签订当月起，按月结算。 三、 营销费用 
1、 营销费用是指甲方委托乙方负责对本项目进行广告策划并进行推广实施所发生的费用，包括固定类费用（售楼处装修和装饰费用、办公家具、办公电脑、打印机、复印机，样板房装修和装饰费用）和变动类费用（模型、效果图、户外高炮广告、楼书海报印刷、销售道具制作、各类媒体宣传费用、巡展活动、房展会费用、渠道客户支援使用费、工地看板、引导旗、本项目保安保洁费用等）。以上费用由甲方承担。 
2、 售楼处交付使用期间的日常办公费用、办公耗材等日常费用由甲方承担。 
3、 甲、乙双方协商同意本项目的广告费由乙方按阶段提供广告费计划，经甲方审定后执行，总额需控制在本项目的实际总销金额的1.5-2.0% (不包含固定类费用），如遇特殊市场因素需超出标准，由甲乙双方协商解决。
4、 乙方每月25日前申报下月营销费用计划，甲方在五个工作日内确定下月营销广告费用计划，以便双方共同执行。特殊情况下的推广活动或广告发布，甲乙双方协商确定。如因市场变化或销售需要等特殊原因，乙方可以在月营销广告费用计划中提出临时调整变动，变动部分须征得甲方审批确认。 
5、 乙方提出的推广总计划、各阶段策划方案、每次对外宣传内容等，必须经甲方书面确认后方可实施。 
6、 乙方承担销售过程中的销售人员的工资、奖励、提成、市区公交、内部协作、行政管理等所需要的费用。本项目如需在异地（项目以外地区）开展推广活动，则全体营销人员差旅费用（含住宿、伙食补贴、交通等）、办公费用、场地租用等在异地实际发生的费用由甲方承担。乙方全体营销人员的工资、奖励、提成由乙方自负。 
四、 溢价 
甲、乙双方约定本项目的溢价是指乙方所有达到销售指标确认标准的商品住宅的对外实际合同成交均价超出本合同约定的平均销售底价部分乘以所有达到销售指标确认标准商品住宅总面积的总和的部分。若实际成交均价小于平均销售底价的，则乙方溢价不予结算。 
甲、乙双方约定双方按照以下原则进行溢价分成。商品房溢价按甲、乙双方  7：3 的比例分成。 

第五部分 委托代理销售目标、代理佣金结算方式、溢价结算方式 
一、 销售目标 
总体销售目标指乙方承诺在代理期限内或合同终止时应完成的代理销售商品住宅的销售率和实际成交总金额。 
销售率是指达到销售指标确认标准的商品住宅（单位数）占代理销售商品住宅总套数的比例。 
甲、 乙双方约定代理期间内本项目各阶段当期商品房销售率不低于 
85 ％（以套作为销售率计算单位）。 
上述指标为本合同规定的销售期内所必须完成的目标，目标指标以外其余可售房源经甲方同意由乙方承诺继续负责销售。
二、 代理佣金结算确认 
乙方应按月向甲方提供上月销售佣金结算文件，甲方应于每月10日前，确认乙方上月实际销售业绩。甲方应当按实确认乙方销售业绩，甲方逾期不作确认的，经乙方催告，甲方应当作出书面说明答复，逾期不作书面答复的，视为甲方已确认佣金结算文件上所记载事项。 
结算标准和日期：在已确认乙方代理业绩之已售房源的全部房款到达甲方帐户后，甲方在 5 个工作日内向乙方支付相应部分代理佣金。 
三、 溢价结算方式 
1、 甲方根据上述约定的溢价分成比例计算应支付乙方的溢价分成价款，甲、乙双方书面确认溢价金额。 
2、 溢价结算节点 
     甲乙双方结算溢价的计算方法为，在每季度第一个月 10 号前，结算上季度的溢价，以自然季度作为结算时间节点； 
3、 每季度应结算的溢价留存10％至项目完成整体销售套数90%销售率后一并结算。 
4、 乙方应按季向甲方提供上季溢价结算文件，甲方应于每季第一个月10日前，确认乙方上季实际销售业绩。甲方应当按实确认乙方销售业绩，甲方逾期不作确认的，经乙方催告，甲方应当作出书面说明答复，逾期不作书面答复的，视为甲方已确认溢价结算文件上所记载事项。 
5、 从第一自然季度开始，若累计房屋销售总均价低于约定的房屋销售底均价的，则当期不结算溢价，直到累计房屋销售总均价高于约定的平均底单价的季度开始结算溢价，按截止上季度底累计成交的房屋销售总均价超过房屋销售底均价的部分即为可结算溢价； 
6、 在上述各溢价结算过程中，若后期溢价结算实际成交均价与前期溢价结算实际成交均价不一致的，则在后期溢价结算过程中按照后期实际成交均价作为溢价结算依据对前期溢价结算进行调整。即：若调整后应结前期溢价大于已结溢价的，则在后期溢价结算中予以补足；若调整后应结前期溢价小于已结溢价的，则在后期结算中予以扣除。甲方每期应当留存溢价部分，亦按照上述结算规则进行调整。
四、 售后包租的结算 
甲方在本代理期限内，若对于本项目内商品房采取售后包租方式的，则房屋包租租金应当由甲乙双方确定，乙方的佣金及溢价结算标准为： 
1、 若甲方与客户签订的预售（销售）合同所记载的房屋总价未扣除包租期内租金的，则甲方应按预售（销售）合同所记载的房屋总价进行结算； 
2、 若甲方与客户签订的预售（销售）合同所记载的房屋总价已扣除包租期内租金的，则甲方应当在房屋总价基础上补足包租期内租金后进行结算。  
第六部分 甲方责任与权利 
一、 甲方负责向乙方提供本项目所有相关证明文件及营销策划、广告策划、代理销售、销售服务过程中所必需的资料，并确保所有资料的及时性、有效性、合法性和准确性。 
二、 甲方负责确保工程进度明确，确定全部房屋的交付使用的日期。 三、 甲方负责提供精装修现场售楼接待中心、以及售楼处和样板房的水、电、电话网络、办公家具、空调复印机等及保安、保洁聘用及相关人工等日常费用，售楼中心的装修费用由甲方承担。 
四、 甲方负责全面审核确认乙方制定的营销策划方案，代理销售方案、分阶段广告策划方案。 
五、 甲方负责在乙方进行广告宣传前确定前期物业管理公司。 
六、 甲方负责落实、指定办理按揭的银行，并在经甲方同意的情况下可由乙方委托的银行协助办理部分按揭贷款以确保本项目资金回笼速度。 
七、 甲方负责本项目的全部财务工作，及时收取定金、购房款，负责本项目大产证的办理。 
八、 甲方应指派销售负责人协调与沟通甲、乙双方的业务往来。负责房屋销售的审核盖章，并协调乙方办理登记、公证、按揭等手续。 
九、 甲方应按合同规定按时支付乙方代理佣金和应得的溢价分成。 十、 甲方对乙方推荐的合作单位有最终选择的权利。 
十一、 甲方有权对乙方的营销策划、代理销售活动进行全程监控，对营销策划方案享有独家使用权。
第七部分 乙方责任与权利 
二、 乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。乙方成立的项目组人员构成为：项目总监 1 名、销售经理 1  名、文案 1  名，平面设计师  1 名，客服专员  1 名，销售人员  7-10   名。业务人员经过培训并由甲、乙双方共同考核后才能上岗销售,有关培训费用由乙方承担。在销售期间内乙方项目组人员如有违反销售纪律或发生影响销售工作的现象，甲方有权对乙方项目组人员提出整改意见，乙方必须在一个月内完成整改，如甲方对整改结果仍不满意，甲方有权要求乙方调换，乙方不得拒绝。 
乙方项目组成员名单作为本合同附件。若乙方更换项目组主管人员名单，需要提交书面申请，并取得甲方的书面认可后方可实施。 
乙方负责承担其派出人员的工资、奖金、统一制服、销讲、住宿交通费用。 三、 乙方负责制定本项目预接待阶段至正式销售阶段的营销策划方案、广告策划方案及代理销售方案，各方案交甲方审核认可后，具体负责实施。具体工作内容应包括但不仅限于以下内容： 
1、 负责本项目全程营销策划
1) 本项目商业部分的产品定位与策划
2) 目标买家分析及定位
3) 项目的品牌形象定位 
4) 定时调查与研究区域市场和周边楼盘 
2、 负责本项目媒体广告、文宣资料、平面设计的创意设计及制作
 1) 项目推广口号 
2) 整体广告计划、广告预算及媒体组合 
3) 项目基本形象设计：标志、标准字、标准色彩、标准组合 
4) 项目的VI视觉设计 
5) 项目楼书、单片、DM、户型手册等设计 
6) 项目推广的各阶段广告设计
 7) 项目各类户外广告及导示系统设计
 8) 售楼处、样板房设计建议 
9) 工地现场包装及POP设计 
10) 各类公关活动形象设计及方案拟定
 11) 各类展会设计建议及参赛的文本设计 
3、 负责本项目的全程代理销售工作，包括客户接待、解说、促进成交、签约等销售事项，并做好相关的销控。 
1) 负责进行销售人员培训及现场销售组织架构的派驻
 2) 负责制定全程价格构成系统 
3) 负责销讲资料、付款方式及认购书、定金合同、预售（销售）合同签订样本等销售文案资料和销售工作中所需的各种文件和表格的准备，上述所有销售文件都须经甲方指定负责人签字确认后方可执行。 
4) 定期向甲方汇报销售进展情况，每月提供销售情况统计分析并及时听取甲
方意见，修正销售方案，确保销售工作顺利进行。 
5) 负责保管甲方提供的全部资料及销售中产生的各种原始凭证及资料，本协
议终止时负责移交甲方。 
6) 乙方在服务销售中，按市房地局有关规定为标准，做到热情、礼貌、专业、
诚意。 
四、 乙方负责办理客户的合同备案登记、公证及按揭贷款审批、小产证手续等事项，并与甲方共同选择确定本项目贷款银行。 
五、 乙方负责按本协议“第五部分第一条销售目标”的计划按时敦促客户缴纳定金及销售房款，并及时通知甲方办理有关手续。定金及销售房款全额进入甲方指定的银行帐户，乙方不得以任何理由截留、转移，如发生乙方有截留、转移房款，甲方将对乙方处以双倍截留、转移房款作为违约金的处罚，直至终止本协议。 
六、 乙方不得在经甲方认同的合同文本以外擅自修改、允诺客户其他交房条件及任意变动付款方式。如发生上述违约行为，乙方应负责善后处理工作，并承担上述违约行为所造成的相关法律责任和经济责任。 
七、 乙方应承担因乙方交易行为不当和未经甲方认可的宣传而引起的法律责任和损失。 
八、 乙方独家享有本项目的全程营销代理的署名权，即乙方有权在发布该项目广告的报纸、电视、广播、展会、互联网、灯箱、横幅、围墙、楼书、单页等各类媒体上以甲方同意的内容及方式以销售代理的身份披露乙方公司的名称及标记。 
九、 乙方有权按本合同约定如期向甲方收取代理佣金及应得溢价分成。 第八部分  甲、乙双方的工作原则 
一、 甲、乙双方的公司领导层组织本项目的销售班子每月召开一次销售进展工作研讨会，并双方签署留存书面会议纪要。 
    甲方驻场人以及乙方项目小组人员以及现场销售团队需每周组织一次现场会议，讨论现场销售的各项情况、进度等，并双方签署留存书面会议纪要。 
二、 甲、乙双方已确认的各项计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。 
三、 甲方指定项目负责人为      ，乙方指定项目总负责人为      。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人（或公司授权代表）签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。 
四、 乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。 
五、 乙方需要按时提供甲方项目销售进展报告，报告内容包括但不仅限于：销售进度、问题、处理方法等。 
六、 在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。 
七、 甲、乙双方对本项目的各计划方案均负有对外保密责任。  
第十部分  违约责任 
一、 甲方若未能按照本合同约定的代理佣金和溢价结算方式支付乙方费用的，则每逾期一天甲方按应付款项金额的千分之二向乙方支付滞纳金。如逾期超过30天甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求甲方支付乙方应付代理佣金及
乙方应得溢价款。

二、在本合同约定的委托代理期间内，若乙方未能完成约定的销售目标，
则甲方有权单方面终止合同，甲方可以按照乙方未完成销售量同比例扣除乙方所支付的保证金，用于赔偿甲方因乙方未能完成销售目标所给甲方造成的损失。甲方终止合同后，乙方必须在7个工作日内交付给甲方乙方在委托代理期间内因本项目销售所生成的全部销售文件并撤离售楼处，如由于乙方延期移交文件或没有在规定时间撤出售楼处，所给甲方造成的损害或损失，都将由乙方承担相应责任。

三、自正式开盘之日起，乙方若连续两个季度销售任务达不到当期销售目标，甲方有权解除合同；合同期限最后一个月，乙方销售总套数未达到总销售任务的
90%，甲方有权扣除乙方代理费和溢价总额的
10%作为处罚，若超过销售任务总额，按乙方代理费和溢价总额的5%作为奖励。

第十一部分其他约定
一、本项目如因规划和设计更改而导致正式开盘延迟，则本协议约定的代理期限终止时间相应顺延。
二、甲方须确保本项目的施工进度，如甲方施工进度延期，则乙方的代理期限相应顺延。
三、甲方未能在代理期限开始前向乙方提供通水通电的现场售楼中心及各项
设备，则代理期限相应顺延。
四、 乙方要求甲方在2011年5月1日前提供样板房2套，如甲方未能如期交付以致销售推进延后则代理周期相应顺延。 
五、 乙方在未完成本项目最终销售目标就中途撤离，应无保留递交客户资料，协助甲方整理客户档案，不能影响甲方对外销售和声誉。 
六、 由于乙方原因造成客户退房，乙方应退回佣金。若造成甲方损失或影响甲方声誉的，乙方应承担相应责任。若未发生佣金，则乙方应承担相关责任并按佣金标准赔偿。
七、由于甲方原因造成客户退房的，该房号的销售面积计入乙方的销售业绩，甲方应向乙方支付代理佣金。
八、 无论是由甲、乙双方任何一方的原因造成客户退房的，该套房的代理佣金只结算一次。 
九、由于客户原因而毁约，则甲方所没收的定金归甲方所有。
十、 房款由甲方派驻现场的财务人员收取，并出具甲方盖章的税法允许的有效
凭证。乙方必须严格执行国家对房地产销售的各项政策、规定，规范营销代理行为。若发生违规行为，除其追究乙方的责任外，甲方有权终止本协议和提出与此所带来的经济赔偿。
十一、 乙方应按时参加甲方的例会，通报销售情况；甲方对乙方提出的销售方
面的问题和建议应在5个工作日内予以及时答复。
十二、 代理任务提前完成，且双方之间的代理佣金及溢价分成均已结清，
本协议自行终止。 
十三、 委托期的延续或终止在委托期限完结前5个工作日内决定。 
十四、 在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。 
十五、本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向所在地法院提请诉讼解决。
十六、 本合同正文共 页，一式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
十七、本合同经甲、乙双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效。