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辽宁省房地产发展的金融支持研究

孙佟
摘要：辽宁省当前正处于经济转型的关键时期，在经济领域仍有许多有待发展的项目，与此同时在建设过程中也有许多难题需要破解。房地产作为每个城市发展必然要加以建设的经济领域，是城市建设部门以及城市居民共同关注的事情，房地产的发展直接关系到城市房价、住房水平等。然而在房地产发展的过程中，影响其发展的其他因素有很多，金融支持即是其中较为重要的一个因素。文章对当前辽宁省房地产金融稍微落后于房地产发展的现象进行分析，并就金融支持对房地产发展的影响、制约因素及支持措施进行了简要的分析。
关键词：辽宁省；金融支持；制约因素；房地产发展
一、金融与房地产的相互关系
在我国的经济领域当中，很多因素之间都是相互影响的，金融与房地产就是相互关联的两个因素，当金融领域或者房地产领域发生大规模的变动，势必会影响到另一个领域，两者之间是相互影响、相互支持的两个领域，甚至有学者将两者进行合并，形成了房地产金融这一金融类别。辽宁省要想实现房地产经济的发展需要金融政策支持。
二、金融市场对房地产发展的影响
（一）利率对房地产发展的影响
房地产的发展主要依靠的是居民对住房的购买，而居民对住房的购买能力取决于居民的经济情况或者是流动资金数量。在金融领域，影响到居民流动资金数量的因素包括金融利率的高低。当金融利率升高时，居民可能会考虑将钱存入金融机构以获取利息。而如果金融利率降低，居民则可能将钱用于投资等其他方面的支持，房产的购买实际就是投资形式的一种。除此之外，当金融利率降低的时候，不仅会影响到居民的流动资金，从房地产方面，也会导致房贷的利息降低，为居民减小了购房的压力，从而从一定程度上增加居民对房屋的购买，促进房地产的发展。
（二）货币政策对房地产发展的影响
金融货币政策也是影响房地产发展的重要因素之一。当国家经济过热时，国家为了防止通货膨胀，通常会采取紧缩的货币政策，减少市场中货币的流通，而反之则会增加货币的流通数量以促进经济的发展。通过国家货币政策的变化，居民的经济水平也会具有相应的变化，当国家采用紧缩的货币政策的时候，居民的经济水平相应也受到影响，流动资金减少，由此减小了对房屋的购买能力，反之则会增加对房屋的购买。
（三）金融市场发达程度对房地产发展的影响
金融市场的整体发展水平也关系到房地产经济的发展。当金融经济繁荣的时候，国家经济情况良好，人民购买能力增加，追求更高的生活水平，这其中就包括对住房水平的追求。反之，则会减少对房屋的购买。除此之外，金融总体发展情况良好也有利于房地产商更好地在房屋建设过程中进行投资融资，从而促进房地产的发展。
三、金融支持对房地产发展的制约因素
（一）金融信贷政策制约房地产发展
综合辽宁省当前的房屋销售水平可知，在房屋的销售过程中，普遍存在居民对房屋首付存在压力并且难以承受房贷的情况，从而影响了房屋的销售水平及房地产行业的发展。通过对金融领域现状的了解，可以得知，造成这一现状的原因是因为当前金融信贷政策的影响，在当前的金融领域中，金融政策不仅对货币的流通进行了一定程度的宏观调控，影响了货币的流通数量，降低了居民的经济能力，同时增加了房屋贷款的利率，增加了居民的购房压力，造成了居民购房难的情况，继而制约了房地产行业的发展。
（二）金融机构与房地产商信息不对称制约房地产发展
房地产的发展除了与居民的经济情况以及房价、房贷的高低这些销售因素过程有关，其与房屋在建设过程中的金融情况也是密不可分的。在房地产商进行房屋建设的过程中，应当具有一部分自有资金以及一部分银行等金融机构的贷款作为筑房前期的资金投入。但是在部分房地产商进行金融贷款的时候，未考虑到自身资金的数量以及房屋的销售情况，金融机构也未对其经济能力进行调查和了解，因此，如果遇到突然的市场变动，则其投入收回的风险就会很大，偿还金融贷款的能力也会降低，不仅影响房地产的发展，还在一定程度上影响金融机构。
（三）金融融资渠道单一制约房地产发展
在房地产商进行房屋的建设的时候，需要进行大数额的资金投入，但是绝大多数的房地产商在进行投入的时候其自有资金的数额达不到建设房屋的总体需要，就需要进行贷款和融资。在日常的房地产建设过程中，往往通过股票等融资形式对建设资金进行筹集，但是筹集的渠道仍然十分单一，导致房地产商在进行资金筹集的过程中难以快速地筹集到足够数量的资金，从而影响整个建筑过程的进行和资金的运转，制约房地产行业的发展。
四、促进房地产发展的金融支持政策
（一）调整金融信贷政策
根据上文分析的金融领域对房地产行业发展的影响因素可以得知，在房地产建设和销售的过程中，受到金融政策很大的影响。影响来自于货币政策和汇率政策两个方面。紧缩的货币政策不利于人民生活水平的提高，因此对房屋的销售也造成一定的制约作用。在金融货币政策进行调整的过程中不仅要兼顾国家整体的经济情况，同时也要兼顾各经济行业的发展情况，避免因为货币政策的过度紧缩而对房地产行业的发展造成过大的压制。就汇率政策而言，过高的汇率虽然可以增加居民的经济能力，但是同时也会造成居民将货币存入银行增值的情况，因此，若要促进房地产行业的发展和房屋的销售，就应当对汇率进行适当的减少以增加居民的流通货币和购房欲望，促进房地产经济的发展。
（二）放宽房地产企业上市融资的限制
除了金融政策对于房地产发展情况的影响，融资情况对于房地产商的运作也具有巨大的影响作用。有部分房地产商由于自由资金的不足导致房地产无法面临市场风险，甚至导致最后无力偿还在建设初期欠下的外债。本文认为，造成这种现象的原因除了出借方未了解清楚房地产商的经济状况之外，还有一部分原因就是房地产商的融资遭到限制，这直接导致房地产商除了自有资金和借款资金之外，缺乏其他资金的来源，造成了缺乏应对市场变故的经济能力以及资金运转的缓冲途径。因此，要想使得我国的房地产行业加以发展，除了应该对金融政策进行相应的调整以外，也应当放宽房地产行业上市融资的限制，使得房地产行业的资金来源更广。但是这并不意味着让房地产行业进行无限制的融资，国家金融仍应当进行宏观调控，避免影响其他金融领域的发展。
（三）拓宽房地产企业融资渠道
根据上一条建议中所提到的金融行业对放宽房地产行业上市融资的限制，从更细的一方面来说就包含了企业债券、企业股票更形式的融资方式。但是由于当前的股票市场大多集中于商业领域的企业，房地产商的股票往往也不能成为其主要的融资渠道。因此，本文要论及的就是企业债券的放行。众所周知，债券较之股票具有较为稳定的特点，因此，也是投资者较为中意的投资形式，尤其是房地产行业这种一旦成功销售则盈利较大的行业，其企业债券更是受到投资者的青睐。但是在现在的金融行业对房地产商的企业债券具有一定形式的禁锢，从而阻碍了房地产行业的发展。因此，放宽房地产商企业债券的发行，也是给予房地产发展金融支持的重要途径。
五、总结
金融政策作为可以对国家经济产生直接影响，甚至对各经济行业造成决定性的影响。从辽宁省的经济发展来看，其房地产行业的发展很大程度上受到金融政策的影响，因此，要想实现辽宁省房地产行业的发展就应该考虑到金融与其的联系，尽量减少金融政策等對其发展的限制，实现辽宁省房地产又快又好地发展并进一步带动辽宁省整体经济的发展。希望通过全文的简要分析对辽宁省房地产的金融支持发展方向起到一定的参考作用，以推动其发展。
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（作者单位：沈阳科技学院）

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