物业服务合同纠纷案例分析.doc

一、案情简述：
2010年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至2010年4月30日的物业费总计人民币30452.85元，并支付违约金人民币119378.37元。
原告诉称：
被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。
被告王某辩称：
1、原告在2000年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。
2、原告所主张的2001年9月1日至2007年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，依据《合同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。
4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。

证据材料：
在审理过程中，原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理协议书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费说明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。
经法庭审理查明：
被告王某系该小区业主。房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订《物业全权委托管理合同》符合相关的法律、法规和政策。并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。
《物业管理协议书》中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。
二、判决结果：
本院认为，《物业全权委托管理合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的意见，本院予以采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决日下：
一、被告于本判决生效后七日内给付原告2007年9月1日至2010年4月30日期间的物业管理费8363.17元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、案例分析：
上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。
物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。但事实的物业管理合同并不等同于书面《物业管理协议书》中权利义务的延续，因此本案中虽然在《物业管理协议书》中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，故最终驳回了原告的诉讼请求。故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。
另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？原告依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。
同时被告提出相应的抗辩理由认为《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定只是一个指导性规定。其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：当原告不能证明其存在诉讼时效中断的情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。
因此，在适用《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民事诉讼时效上不宜过苛，应当加以区分。即只要物业管理企业能够证明其有积极主张权利的行为，即使主张权利缺乏连续性，也应当认为其主张的权利未过诉讼时效，应当予以保护。
此外，在物业管理企业主张权利的举证证明问题上，特别是没有业主委员会的小区中，物业管理企业必须针对欠费的单个业主逐一主张权利，且主张权利时应当做好证据保全工作，最好以上门催收要求业主确认签字或者EMS等邮寄送达的方式要求业主签收。
最后，我国对物业管理企业的立法在逐步完善过程中，对其监管方式和监管力度不断改进，特别体现在物业管理费的确定上。按照1996年出台的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定普通住宅小区和经济适用房小区的物业费都采用政府指导价和政府调节价结合的管理办法，物业管理企业的收费办法应当受到相应的监管部门的审批和监督，调价变价也应当获得审批。直至2006年1月1日《北京市物业服务收费管理办法(试行)》正式实施后才将普通住宅小区的物业管理收费纳入市场调节价的收费监管的行列中去，无需经过物价部门的审批。故在司法实践过程中，对于一些历史遗留问题，应当依据当时的政策和法律法规区分对待，以维护当事人的合法利益。
四、实践提示：
诉讼时，应当注意：
1、 应当首先认定物业管理企业进驻小区是否符合法律规定。明确区分无因管理法律关系和事实物业管理合同法律关系。
2、 应当区分事实物业管理合同和书面的物业管理合同之间的区别。
3、 应当注意审查物业管理企业收费是否符合相关法律政策的规定。
4、 应当审查物业管理企业的请求权是否已过诉讼时效。
5、应当注意提示当事人做好诉讼的证据保全工作。