楼盘物业管理服务委托合同(1).doc
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1、物业管理服务委托合同北京JK开发有限公司与北京JYKU物业管理有限公司二零UYK年十一月第一章立 约 双 方 北京天时达房地产开发有限公司和北京DW物业管理有限公司经友好协商,在平等互利的原则下,就YA全权物业管理委托事宜达成一致意见,并签订YA物业管理服务合同(以下简称“本合同”)共同遵守。立约双方如下:甲方:北京发有限公司 登记注册地址:北京市法人代表:乙方:北京理有限公司登记注册地址:北京市 法人代表:第二章 定 义一、除合同内容或文义需另外解释外,下列用语将具有如下意义:1.“物业” 指北京号。2.“业主” 指物业所有业主或使用人。 3.“管理公约” 指根据北京市居住物业管理条例规定的
2、该物业所有业主和使用者须共同遵守的契约,以下简称“公约”。4.“管理范畴” 同本合同第三章第二条第一款的定义。5.“共用部位” 指甲方根据公约指定物业内公共地方及发展商划为额外的公共地方,其中包括物业之外墙、围栏、各出入口、行人道、通道、绿化区、车道、走廊、强/弱电/给排水管道、泵房、管理用房及为该物业的业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围,但不包括任何业主拥有独立使用权地方及发展商保留之地方。6.“共用设施” 指为该物业的公众利益而在物业所属地块范围内装设的各种器械 、设备、装置或种植物,包括社区文化服务中心、给排水系统、通讯系统、消防系统、监视电视系统、照明系统、供电系统、管道、电线
3、、电缆、卫星天线、公共访客系统、绿化区之装置及种植物,垃圾通道,邮政信箱等各类设备,不论是设置于公共地方或保留地方内,均属共用设施之一部分。7.“物业管理独立帐户” 指专为物业管理而设之人民币及来往帐户。8.“管理预算” 指每年由乙方编制并由甲方审批确认之物业管理财政预算。9.“管理费用” 指由乙方依据管理预算制定之各单元业主或租户每月应缴之管理费。10.“本物业管理处” 指乙方的日常办事机构,全称“北京DW物业管理有限公司-北京YA物业管理处”。11.“本合同” 指本物业管理服务合同。12.“交付使用日” 指甲方与第一位业主办理物业移交手续,允许该业主入住或进行室内装修的交接日期。 13.“
4、物业筹备期” 指本合同中规定的在本物业正式交付使用前三个月起,向甲方就本物业正式交付前的准备工作,如设置管理系统、人员架构、人员招聘及培训计划、管理处的装修工作(包括办公用品及相关工具的购买等)。14.“物业管理” 包括但不限于为物业提供的安保、清洁、绿化、设施维保、人事行政等工作及收缴物业管理费、停车场管理等其它相关工作。15.“财务工作日” 指根据中国有关法律,凡于有关银行开门给公众处理银行业务之日。乙方收取物业管理费的时间将考虑业主方便,在经甲乙双方共同商讨后另定。二、本合同之标题乃是为方便阅读而写,并不影响本合同之结构和含义。第三章甲 、乙 双 方 职 责一、甲方职责:1. 根据本合同
5、期内,为保障乙方能有效地履行其职责,甲方同意按期支付本合同约定的服务费用,并负责支持和配合乙方所提供的物业管理服务。 2. 在物业交付使用日前,协同乙方做好物业管理筹备工作。3. 甲方应支持与配合乙方,通过各种宣传方式或各类措施增进与本物业业主之了解,以便业主对乙方的了解及后续的日常管理工作。4. 物业管理期限内要求承建商、供应商在物业质保期内(该质保期应符合国家相关法令规定,或承建商、供应商与甲方间合同约定),做好维修保养工作。5. 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。6. 保修责任内房屋、设施、设备维护养护, 委托乙方监督施工单位保修完成。7. 授权乙方委托甲方认可的第三
6、方返修,费用由工程保证金或甲方指定的单位支付。8. 甲方应免费提供合理的工作场所/设施/办公设备供乙方使用。9. 在物业交付使用叁个月前,甲方将按物业管理筹备实际需要,向乙方预先支付物业管理启动费用人民币贰拾万零陆百元整(即人民币200,600.00元,后附明细)。二、乙方职责本合同将共分二个阶段执行,第一阶段:前期物业筹备;第二阶段:物业管理。1. 委任管理者1) 管理范畴 本物业公约定义的共享部位和共享设施。2) 委任管理者(1) 管理者的责任在于根据公约进行管理和维护物业内的公共区域,管理者受公约的约束、并须遵守和履行公约中规定其应遵守及履行之责任及义务。(2) 管理者将被视为业主之集体
7、代理人,而非个别代理,每一个业主将被视为已不可撤消地任命管理者为执行公约规定的代理人。2. 物业筹备:工作内容(1) 拟定并确定本物业的各项管理制度、相关操作流程及各类表单,如:保安、工程、客服、清洁、维修、人事及财务等。(2) 拟定物业进场的各项工作内容、计划,如:人员、管理处装修、物品的采购等;(3) 完成进行各项外聘项目的招投标工作,如电梯维保等。(4) 就物业公共设施及设备购置财产险、公众责任险。(5) 拟定人员的招聘及培训方案并有计划地对各类人员进行专业培训。(6) 根据甲方的要求,积极配合物业的交接验收工作,并按照甲方确认的工作计划予以执行。3. 物业管理乙方应按本合同规定并尽努力
8、去为物业有效管理和维护所必须做的事情,并为此负责,其中包括:n 物业管理n 财务管理n 管理报告n 维护管理n 社区服务n 安保救助n 北京市居住物业管理条例中规定的其他服务内容1)物业管理(见本合同第八页,物业服务内容及质量) (1) 乙方负责遵照公约中的有关规定执行本物业的物业管理工作。(2) 对于甲方销售的精装单元,在甲乙双方竣工验收合格后,甲方将所有装修分包商的资料全部交由乙方,同时甲乙双方签定委托代理协议,在后期业主使用过程中出现的装修质量问题与分包商联系,并在乙方规定的时间内进行维修,由乙方负责监督维修质量。如遇精装单元出现问题而分包商无法修复时,乙方有权建议甲方选用其他装修公司进
9、行维修,维修所产生的费用由甲方从分包商的装修尾款中扣除。(3) 制定二次装修管理规章制度,并严格执行。(4) 为物业挑选所需的保养、清洁和绿化等承包商,并负责其管理及监督,保持设备的正常运行和优美的物业环境。(5) 按既定之物业收支预算从管理帐户开支管理费用(具体内容详见第四章第二款)负责公约中约定的各项保养项目。(6) 乙方每两个星期同甲方一起举行物业例会,汇报和解决物业管理中遇到各种问题。2)财务管理 (1) 乙方负责财务管理及整个物业的会计工作,建立物业管理独立账户。该帐户只供物业所有管理收入及开支的往来,不得与乙方的其他往来帐户混淆。乙方应将所有物业收入存入此帐户,不得挪做他用。(2)
10、 由乙方编订每年收支预算并按该预算规定管理本物业。(3) 每年收支预算应包括但不限于该年度替换管理用设备的款项,乙方应在预算金额范围内替换和补充该年度管理用设备。(4) 乙方应尽其最大努力将支出维持在年度预算内,并在制定年度预算中,尽量降低管理成本。(5) 使用按本合同所需而由乙方为物业开设之物业管理独立帐户,作为物业管理收入或支出款项之用。包括定期检查帐户结余,以确保维持足够款项,应付经已知悉之支出项目,及尽快将赢余款项存于定期帐户,以收取利息,确保财务资源获得合理运用,达至最佳经济效益。(6) 经常检讨收款情况,以确保所有业户准时履行其于公约中所规定的财务责任。(7) 帐簿和帐目乙方应以业
11、主名义,依照中国公布的使用法律及国际原则和惯例采用权责发生制,以人民币编制完整和适当的帐簿和其他记录、以反映物业的经营业绩。(8) 每会计年度的管理预算应包括该年度内替换营运设备(诸如制服和类似物品)的款项。乙方应在预算的金额范围内替换和补充该年度的营运设备。(9) 物业管理和流动资金每月从业主们收得之管理费或额外收入,将存于物业管理独立帐户,物业之管理营运开支,将从此户内支取。(10) 乙方应安排和监督维持物业的标准所必需的、以及在运作此类设施时通常进行的,对小区进行非经营性的改造、扩建或改建工程。任何改造、扩建和改建工程所需的资金应由业主们另外提供。3) 维护管理(1) 乙方全权负责物业内
12、所有公共机电设备之运作及保养服务,并根据公约及本合同的有关规定实施维护管理工作,包括处理各项操作、维护及定期保养程序。(2) 乙方将编制短期、中期及长期维修计划,建立机电维护之基准及品质定位,并备有各类保养报表以求达到既定之效果。(3) 甄选合适的维护保养承包商处理定期的大型维修保养计划。(4) 维护和保持物业内的建筑和公建设施的完好无损。4) 管理员工(1) 乙方必须对物业管理员工进行岗前、在岗职业培训,并通过相关的行政从事人事制度,约束员工行为。(2) 按国家有关规定,为员工交纳和办理乙方录用期间内的各种相关费用和手续。5) 社区服务(1) 根据物业业主需要,为本物业设计及提供一套社区服务
13、。社区服务包括有偿服务、特约服务和基本服务。(2) 制定年度物业活动计划,于相关节假日或其它计划时间开展有利于增进物业内良好生活氛围、加强住户与住户之间及住户与乙方之间的活动。(3) 定期刊发物业通讯,加强物业住户与乙方间沟通。6)社区文化服务乙方需按要求为本物业内业主或使用人提供必要的社区文化活动。4. 物业服务内容及服务质量1) 物业服务内容(1) 综合管理(2) 供电、供水、排水及土建设施的维护与管理(3) 二次装修管理(4) 电梯运行(5) 保洁服务(6) 园艺绿化保养服务(7) 公共秩序维护服务(8) 消防管理(9) 车辆管理服务(10) 投诉接待服务 (11) 档案管理2) 物业管
14、理服务要求标准(1) 综合管理1.1 管理处设立专职客服人员,及时受理业户咨询和投诉;1.2 接到业户报修后,工作人员须在2小时内到达报修现场查勘、处理;1.3 急修项目,自接到报修后半小时处理;1.4 管理处每年安排一次对房屋及设施设备的安全普查,并根据普查结果制定维 修保养计划,组织实施;1.5 管理处将于显著位置公示物业服务内容及标准、物业管理服务收费项目及价 格;1.6 按单元房建立客户服务档案,文件资料清晰、完整;1.7 应用计算机系统对业/租户及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理,1.8 全体员工统一着装,物业管理人员培训率100% ,持证上岗;1.9 每年进行一次物业管理服
15、务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高;1.10 建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦事件发生,能随时投入运行。(2) 供电、供水、排水及土建设施的维护与管理2.1供电2.1.1 设备图纸、档案资料齐全,设备台帐项目齐全、目录清晰、情况详实;2.1.2 贯彻设备安全运行、岗位责任制、维修操作人员持证上岗;2.1.3 严格执行设备操作规程,记录设备运行状况,杜绝人为安全事故隐患;2.1.4 落实设备检修保养计划,每半年进行一次全面的用电安全检查,检查情况记 录备查;2.1.5 做好日常巡检,24小时正常供电,出现故障,立即修理;2.1.6 遇有用户报
16、修,应在接到通知后及时到达现场进行处理;2.1.7 制定临时用电管理措施,严格实施;2.1.8 监督物业区域内的施工用电,做好全体业户的用电安全;2.1.9 限电、停电计划提前通知用户。2.2 供水、排水2.2.1 设备图纸、档案资料齐全,设备台帐项目齐全、目录清晰、情况详实;2.2.2 贯彻设备安全运行、岗位责任制、维修操作人员持证上岗;2.2.3 严格执行设备操作规程, 每日记录设备运行状况, 杜绝人为安全事故隐患;2.2.4 落实设备检修保养计划,每半年进行一次全面的用水卫生检查,水箱清洗消 毒,确保水质合格,检查情况记录备查;2.2.5 作好日常巡检,做好24小时正常供水、排水,出现故
17、障,立即排除;2.2.6 遇有用户报修,应在接到通知后及时到达现场进行处理;2.2.7 制定临时用水管理措施, 严格实施;2.2.8 监督物业区域内的施工用水,保证业户用水安全;2.2.9 如需进行必要的限水、停水措施,提前通知业户;2.2.10 建立停水处置预案,发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒, 禁止无关人员进入高压水泵机房,接近高位水箱。2.3 土建设施i. 建筑外观完好、整洁,定期清洗外墙玻璃;ii. 建筑完好率达到90以上,每年一评;iii. 定期检查、修补公共区域的门、窗、墙面、天花;iv. 定期检查屋面防水,发现问题安排抢修;v. 确保雨水、污水管道保持畅通,定期清
18、掏化粪池、雨水井及相关设施。(3) 二次装修管理3.1 有健全的装修管理服务制度,对二次装修进行有效管理,保障业户正常生活秩序;3.2 装修前审核施工队施工资格,审批装修方案;3.3 查验业主装修方案,与业主、施工单位签订装修管理协议,告知业主装修注意事项;3.4 根据备案的装修方案,对装修施工进行监督、检查, 制止违章施工和未批准 的施工项目,检查施工质量必须符合政府有关标准,严格治安、消防和房屋安全管理;3.5 对进出社区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;3.6 业/租户装修结束后,应组织验收。对违反装修协议的行为进行处理, 问题严重的报请相关行政主管部门解决;3.7 及时清运装修垃圾,
19、集中堆放时间不得超过三天。3.8 室内无违章装修,室外无违章装修。(4) 电梯运行4.1电梯准用证、年检合格证及维修保养合同完备;4.2主梯全天24小时不间断运行;4.3出现运行故障后,维修人员要立即到达现场,立即维修。并应及时赶到现场,解救被困人员。其它维修应在23:00至次日5:00以内完工;4.4定期对电梯进行保养,轿厢内外控制按键灵敏有效,楼层显示清晰、准确;4.5建立发生紧急情况时的处置预案,一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。(5) 保洁服务5.1 有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围; 5.2 环卫设施完备,楼层内每层设有垃圾桶、外围设
20、有果皮箱、地下或外围有垃圾中转站等保洁设备;5.3 设定垃圾集纳地点,并每日及时将服务范围内的垃圾归集到垃圾站、箱,对垃圾站、箱及垃圾进行管理;5.4 实行标准化清扫保洁、垃圾桶内的垃圾及时清理;5.5 公共区域管理有序,无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象、公共区域无杂物;5.6 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂,无异味,垃圾桶、箱、站要每天擦拭,定期消毒;5.7 雨、雪天气及时对区内道路积水、积雪进行清扫;5.8 发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。(6) 园艺绿化保养服务6.
21、1 及时对花草进行修剪,保持其外观形状的整齐优美;6.2 定期巡查,进行病虫防治及施肥;6.3 定期浇水、拔除杂草及捡拾烟头、纸屑等垃圾;6.4 视需要对草坪、灌木、树丛进行补种;6.5 节假日期间安排布置摆放适量植物和鲜花。(7) 公共秩序维护服务7.1 实行封闭式管理,保安人员24小时值守,做到有计划、有记录;7.2 设计火警、交通、治安、刑事案件的紧急情况处置预案,发生时及时到现场及时处理,并及时报警和配合有关部门进行处理;7.3 对楼宇内涉及人身安全的位置设明显的警告标志,并设置防范措施、减少人身伤害事故发生;7.4 对进入物业内的可疑人员进行盘查,对无理取闹、寻衅滋事者扭送相关部门处
22、理;7.5 配合司法机关打击违法犯罪,维护楼宇治安秩序;7.6 仪表整洁,着装统一,作风严谨,警具、标志配戴齐全,尊老爱幼,态度诚恳。(8) 消防管理8.1 健全消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案;8.2 消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;8.3 定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能;8.4 发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散,救助人员等。(9) 车辆管理服务9.1 健全的机动车、非机动车停车管理制度和管理方案,实行登记管理;9.2 对进入车库的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行,严格检查停放车辆的有效票证,防范偷盗;9.3 做好进出车辆和交接班记
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