教您怎样签商品房买卖合同.doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-教您怎样签商品房买卖合同 这些年来,消费者对商品房投诉较多,如广告虚假、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等等,某些开发商诸如此类的不讲商业信誉的行为,让我们不少辛苦了大半辈子,花了几十万积蓄来买房的老百姓吃尽了苦头。出现这些问题,有我国现行房地产法律制度还不够健全、房地产市场的监督管理还不很到位,某些开发商急功近利、缺乏商业道德的原因,也有购房合同本身不够规范,消费者在购房时不会签商品房买卖合同,不懂得利用商品房买卖合同的各项条款及其补充条款来约束开发商的行为,保护购房者自身的合法权益的原因。我们福
2、建省现在使用的商品房买卖合同是以国家建设部、国家工商行政管理局于2002年印发的商品房买卖合同示范文本为蓝本,由省建设厅、省工商行政管理局统一监制的,它对规范商品房销售行为,减少商品房买卖合同纠纷有着积极作用。但我们必须看到,商品房买卖合同它提供给我们的仅是一些合同订立的基本条款,合同双方的许多权利和义务还须通过合同相关条款后的空白行加以另行约定或补充约定,在不违反法律的前提下,合同双方当事人也可对合同条款的内容进行修改、增补或删减。所以消费者购买商品房时,要特别注意合同条款的拟定,警防开发商利用已经填好的格式合同订立不平等不合理的条款,逃避责任。本律师作为房地产方面的专业律师,试图通过逐条分
3、析合同条款的特点及注意事项的方式,帮助广大消费者了解并学会怎样通过签定商品房买卖合同来规避商品房购买过程中的风险,保护自身的合法权益。一、购房前查看开发商资信、项目的建设依据及商品房销售依据,认真填写商品房的基本情况(合同的第1、2、3条)消费者在购买房地产开发企业开发建设并出售的房屋前,不要轻信开发商及其销售人员的宣传及许诺,应多走走多看看,在买房时要认真审查卖方的法律手续,要购买有合法来源、国家准许买卖、能够取得产权的住房。在不了解开发商的资信、楼盘的具体情况的前提下,不要盲目签定商品房买卖合同或认购书,以免上当受骗。在签定购房合同前应认真查验合同出卖人及其委托代理人的资信情况及项目建设和
4、商品房销售的依据。主要风险:1.开发商缺乏实力、信誉、管理水平,导致工程“烂尾”,无法交付;2.开发商开发项目证件不齐,在证件上弄虚作假,导致购房者到时无法办理房屋产权证,合法权益无法得到保障;3.警惕开发商非法违规销售房产:重复销售、一房多售、返还销售、售后包租;分割拆零销售;4.依法谨慎购买已设定抵押权或有第三方权益的商品房;5.要警惕开发商销售城市房地产管理法第37条规定的不准转让的房地产。(注:该条规定“下列房地产,不得转让(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用
5、权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”)6.合同所填事项与开发商的建设工程规划许可证、经批准的设计等合法有效的证明材料不符,造成买受人无法办理产权手续及因歧义引起纠纷;7.在不了解商品房的用途及其有关税费的情况下盲目订立合同,造成不符合自己实际需要和超过自己的经济能力的结果。提示:1.到有关部门或通过律师等法律专业人士调查了解开发商、代理商的资信,了解其经营的合法性(如工商登记、年检注册、房地产开发资质证书、代理商的代理权限);了解开发商的信誉及资金实力(可从其以往业绩、项目总开发量与开
6、工量、市场占有率、工程进度等方面了解);了解公司的管理水准(从施工现场、售楼处、办公场所、员工素质等方面观察)。2.认真审查五证,即审查国有土地使用权利证,使用年限,如住宅使用年限为70年,但是是从政府出让土地开始;建设工程规划许可证;建设用地的规划许可证;建设工程施工许可证;商品房预售许可证。其中最重要是审查国有土地使用权证和商品房预售许可证。3.查看国有土地使用证等文件,审查开发商是否取得土地使用权(出让或划拨),项目是否经有关部门批准,项目位置是否符合规划,是否有开工许可证,是否有多个共产权人,是否被有关部门限权,看“他项权利”一项中是否有抵押记录。4.查看商品房预售许可证许原件,了解商
7、品房批售的有效期和范围,政件中建设单位、项目、用途、建筑面积与合同约定是否一致,有否土地及在建工程抵押,如系乡产权(在农村集体土地上所建房屋)不能买。5.现房实行销售条件备案制度。(备案的房地产开发项目及符合商品房现售条件的有关证明文件为其合法来源的有效凭证)。购现房应符合商品房销售管理办法第7条规定的7项销售条件。(注:该条规定“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程建设规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供
8、电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。)6.注意如购买的是经济适用房,其土地获得的方式一般是划拨,购房者在转让这种房产应补交土地出让金。购房者应要求在合同中据实填写土地使用权划拨批准文件号或划拨土地使用权转让批准文件号。7.条款中关于商品房的基本情况应与所附的规划、设计图的标注一致,房屋平面图应作为合同的一重要附件,平面图应尽量详细,平面主要尺寸,包括墙体厚度、门窗尺寸要全,房屋朝向也应在平面图中标明(最好再在图上增加文字说明)。8.为和后面的规划设计等条款的内容相配套,合同最好将
9、该商品房所在小区的总平面图附上,对买受人关心的规划、设计等问题,总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。9.依据开发商报批的设计图认真查验开发商填写的该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。(注意:层高不是楼层净高,包括了楼板的厚度。)10.应注意区分开查验商品房的用途是普通住宅,还是写字楼、营业用房或别墅、度假村等高级住宅,因为不同用途的商品房的价格、土地使用年限、物业管理费、税负等都有区别。如现在比较流行的商住两用楼,其土地使用年限仅为50年(普通住宅是70年),公摊、税负、物业管理费要高,按揭贷款年限及比例要低。二、面积确认及面积差异处理填写注意事项(合同的第3条
10、、第5条)在购房纠纷中,有关商品房面积缩水、面积误差过大的投诉很多,这与少数开发商对房屋质量把关不严,弄虚作假是分不开的,作为我们消费者应在订立合同时就注意利用合同条款来保障自身权益,规避开发商的面积欺诈及相关风险。主要风险:1.在合同中没有关于面积缩水、面积误差过大方面的违约责任的约定或约定不合理,使购房者在出现面积争议时难于追究开发商的责任;2.开发商在售楼时混淆房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积等概念,使购房者购买的房屋面积及相应价位与当初内心实际需要不符合;3.分摊的公用面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊;4.交房时建筑面积不变,但分摊面积增加而套内面积减少;5.将分摊面积重
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